5 razy droższe koszty zarządzania w czynszu PTBS niż w czynszach innych Poznaniaków! Mocno zawyżone koszty eksploatacji, duże fundusze remontowe mimo braku dużych remontów. Analizujemy tożsame składniki czynszów w mieszkaniach w systemie TBS, w spółdzielniach mieszkaniowych i we wspólnotach. We wcześniejszych analizach przyglądaliśmy się czynszom we Wrocławiu i Krakowie. Teraz wizytujemy Poznań. Ten artykuł wyjaśnia, dlaczego nazywamy TBS systemem wyzysku. [TABELA TOŻSAMYCH SKŁADNIKÓW CZYNSZU]
Mieszkańcy poznańskiego gminnego TBS otrzymali wypowiedzenie stawek czynszu i podwyżkę, która wejdzie w życie od maja 2023r. To stało się impulsem do ich zsolidaryzowania się, założenia grupy na FB, wielu spotkań osiedlowych, masowego występowania do spółki z żądaniem przedstawienia szczegółowej kalkulacji stawek czynszu, demonstracji pod siedzibą TBS, bytności mieszkańców w mediach i na spotkaniach z radnymi miasta.
Dzięki pomocy mieszkańców Poznania zebraliśmy do analizy dokumenty naliczeń czynszowych z 3 wspólnot, 5 spółdzielni mieszkaniowych i 4 lokalizacji TBSu. Tych lokalizacji jest więcej, jednak do dnia artykułu TBS nie ujawnił wszystkim lokatorom szczegółowych rozliczeń składników czynszu. Przeglądając jednak te, które już znamy oraz stawki ostateczne z pozostałych – czynimy założenie, że opiera się to na podobnych wyliczeniach. Cztery widoczne w poniższej tabeli adresy – to reprezentacja dwóch sposobów mieszkania w PTBS: tzw. klasyczny TBS – oparty na preferencyjnym kredycie z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz najem z dojściem do własności – oparty na kredycie z banku europejskiego i pożyczce z miasta Poznania. W tabeli pominęliśmy naliczenia kredytowe - one jeszcze dodatkowo podrażają czynsze. Porównujemy jedynie tożsame składniki czynszu: eksploatację i remontowe.
Wszystkie czynsze pokazane w tabeli są z tego roku 2023. Przy czym spółdzielnie i wspólnoty mają niedawno podniesione czynsze a stawki TBS wpisane w tabelę mają obowiązywać od maja 2023r. I właśnie te stawki, aktualnie wdrażane, chcemy porównać do rynkowych, z tego samego miasta. To te stawki rodzą bunt, który być może zaowocuje złożeniem przez najemców TBS pozwów sądowych o podważenie zasadności podwyżki.
Analizując czynsze trzymamy się kilku zasad:
-> zestawiamy tylko tożsame elementy czynszów czyli koszty składające się na eksploatację i remonty
-> z powyższego wynika, że nie bierzemy pod uwagę kosztów kredytów zawartych w TBSowskich czynszach
-> nie wliczamy kosztów zależnych od zużycia i naliczanych przez zewnętrzne podmioty, jak: woda zimna i ciepła, prąd, gaz, śmieci, centralne ogrzewanie, czyli do poniższych stawek należy doliczyć jeszcze media
-> nie ujmujemy dodatków, typu: działalność kulturalno-oświatowa, naliczanych w niektórych spółdzielniach, dodatkowe usługi wyodrębnione w naliczeniach
-> nie ujmujemy również w wyliczeniach kosztów partycypacji w TBS, wkładu spółdzielczego ani kredytu hipotecznego; interesuje nas wyłącznie miesięczny czynsz
-> porównujemy czynsze w tym samym mieście – zarządzający zasobem mieszkaniowym muszą się zatem mierzyć z tymi samymi wyzwaniami cenowymi odnośnie kosztów wszelakich (sprzątania, usług remontowych, kosztów wynagrodzeń, itd.)
-> wyliczamy czynsz w postaci „złoty na metr kwadratowy powierzchni mieszkania” – zł/m2
-> na koniec artykułu prezentujemy zanonimizowane dokumenty będące podstawą naszej analizy.
Uwagę warto zwrócić na:
1. Ogromne koszty zarządzania naliczane do czynszu mieszkańców TBS (2,59 zł/m2) w porównaniu z innymi mieszkaniami spoza systemu, gdzie jest to 0,51zł/m2 lub 0,55 zł/m2. Tam, gdzie nie widać ich osobno naliczonych - są schowane w kosztach eksploatacji w mieszkaniach spółdzielczych i we wspólnotach. TBSowe zarządzanie kosztuje mieszkańców TBS 488% tego, co płacą mieszkańcy spoza TBS! To bardzo drogo, za taką kwotę można sfinansować wszystkie koszty eksploatacji! Należy uzyskać wiedzę, dlaczego w PTBS jest tak drogie zarządzanie, co się na nie składa. Te stawki bezwzględnie powinny zostać obniżone.
2. Sporo wyższe koszty eksploatacji w TBS. To tu najczęściej TBSy w Polsce zaszywają niedozwolony zysk, z którego finansują niedozwolone koszty lub trwonią niegospodarnie na niepotrzebne etaty, usługi.
3. Wyższe koszty funduszu remontowego w TBS. W mieszkaniach z dojściem do własności są one policzone na niższym poziomie 0,60 zł/m2. Ale to są stosunkowo młode bloki na gwarancji! Tu nie ma co naprawiać – chyba, że zostały źle wybudowane – co nie powinno obciążać w żaden sposób mieszkańców. W starszych budynkach, finansowanych z KFM, fundusz remontowy jest bardzo wysoki. Tak wysoki, że z pewnością nie będzie łatwo go pokryć prawdziwymi remontami. TBSy to bloki co najwyżej 20-kilkuletnie. Jeśli dba się o nie sukcesywnie – nie powinny wymagać takich nakładów. I z relacji mieszkańców wynika, że wielkich remontów w TBSie nie uświadczysz.
4. CZYNSZ, czyli eksploatacja i remonty w całym PTBS to 216 % ceny rynkowej.
5. Klasyczny zasób TBS ma czynsz na poziomie 245 % ceny rynkowej.
6. Najem z dojściem do własności ma czynsz na poziomie 182 % ceny rynkowej.
7. Tam, gdzie możliwość kontroli wydatków jest największa – czynsze są najniższe. Mieszkańcy wspólnot mają najlepsze opcje kontroli wydatków firm, którym powierzają zarządzanie nieruchomościami. Mogą przejrzeć każdą fakturę, otrzymują szczegółowe rozliczenia np. remontów. Spółdzielcy mają tę ścieżkę utrudnioną: mogą kontrolować poprzez rady nadzorcze, wybór ich i zarządu przez walne zgromadzenia. Jednak i w spółdzielniach czynsze bywają zawyżane bo kontrola nie jest doskonała. Mieszkańcy TBSów nie mają żadnej opcji kontroli nad tym, co się dzieje z ich wpłatami. Mogą polegać jedynie na skąpych informacjach dozowanych przez spółkę. Nie mogą zajrzeć do środka tych rozliczeń. Nie mają prawa zamówić audytu. Nie istnieje też żaden organ kontroli nad spółkami TBS. Stąd najwyższe czynsze na rynku mieszkaniowym są właśnie w TBSach.
8. TBSy to spółki nonprofit, czyli nie mogą zarabiać. Mimo tej zasady ich czynsze są dużo większe niż we wspólnotach mieszkaniowych, które zatrudniają przecież firmy zarządzające ich nieruchomościami. Firmy, które robią to dla zysku. Czyli w tych niedużych opłatach czynszowych w WM tkwi jeszcze zysk dla zarządcy.
Analizując czynsze w systemie budownictwa społecznego widzimy czarno na białym, że nie ma żadnego elementu, który byłby korzystniejszy dla mieszkańców, którzy mu zaufali. Wszystko jest droższe! I nie jest to wyjątek na mapie TBSowego systemu. Porównajmy:
Analiza czynszów w Krakowie
Analiza czynszów we Wrocławiu
Lokator TBSu utrzyma za swój czynsz trzy mieszkania własnościowe
TBSy dzielą się na gminne i prywatne. Te pierwsze często są przybudówką polityczną aktualnie rządzących władz samorządowych. Bywa, że posady w nich są prezentem lub nagrodą za polityczną wierność, koszty nie są racjonalnie dysponowane a kontrola rady nadzorczej i prezydenta miasta jest fikcyjna. TBSy gminne nierzadko wspierają interesy gminy: sponsorując imprezy gminne, kluby sportowe, remonty dróg gminnych, itp. Nie wolno im tego robić, zgodnie z ustawą, ale robią - bo nikt ich nie kontroluje a sama ustawa nie zawiera sankcji za brak przestrzegania jej zapisów.
TBSy prywatne to często spółki powiązane z biznesem deweloperskim, który dzięki dopiętemu TBSowi zapewnia sobie płynność finansową, tak potrzebną w biznesie, oraz finansuje pewne swoje koszty – np. administracyjne. Bywa, że prywatne TBSy udzielają wielkich pożyczek swoim spółkom matkom.
W obu formułach TBS mieszkańcy są traktowani jak okazja do dochodu. Choć to dla mieszkańców projektowany był ten system z misją. Należy przy tym pamiętać, że w największej części przypadków w systemie TBS mieszkańcy w 100% spłacają koszt swoich mieszkań i osiedli: wpłacają 20-30% partycypacji jeszcze na etapie „dziury w ziemi”, a potem płacą pozostałą wartość budowy w postaci powiększonego o opłatę kredytową czynszu najmu. Spółki nie ponoszą kosztów mieszkań, ale za to dzięki mieszkańcom mają dodatkowe, poza czynszami, dochody: z działalności komercyjnej. Wynajmują garaże, lokale użytkowe, anteny, miejsce pod paczkomaty, itp. Te zyski mogłyby pomniejszać comiesięczne obciążenia mieszkańców wobec spółki. Jednak tak się nie dzieje. Czyli spółka TBS, tak jak PTBS, zarabia na czynszach (np. zaszywając w nich niedozwolony zysk albo mnożąc niekonieczne dla mieszkańców koszty) oraz na działalności komercyjnej, która istnieje dzięki udziałowi finansowemu mieszkańców.
System TBS swój sens sprzeniewierzył: miała być społeczna misja – powstał wyzysk. Miało być dla mieszkańców – jest dla polityków i biznesmanów. Miało być tanio dla ludzi średniozamożnych – jest drogo i grozi bezdomnością. Mieszkańcy sfinansowali świetne biznesy i nikogo już nie obchodzą.
Ten stan rzeczy usiłują zmienić aktywiści dążący do nowej ustawy o TBSach. Zakładanie spraw sądowych zaskarżających sute podwyżki jest drogą do uzyskania twardych argumentów by mieszkańcy TBSów mieli prawa do uczciwego czynszu, do kontroli wydatków i działań spółek. Nie możemy dłużej godzić się na to by tkwić w pułapce wyzysku szumnie zwanego „misją budownictwa społecznego”.
