Analiza aktualnych rozliczeń składników czynszu w krakowskich TBSach i mieszkaniach spoza systemu każe się zastanowić, dlaczego czynsze mogą tak znacząco się różnić? I dlaczego to w TBSach są o niebo droższe? Liczymy koszty porównywalnych składników czynszu (eksploatacja i remonty) z dokumentów i stawiamy hipotezę wyjaśniającą. [AKTUALIZACJA - pokazujemy wszystkie 11 krakowskich TBSów!]
W Krakowie istnieje aż 11 TBSów, 10 z nich jest w całości prywatnymi TBSami, jeden - Krak-System - ma 17% udziałów gminy Kraków.
Zestawimy czynsze z 2 krakowskich spółdzielni mieszkaniowych i z 2 wspólnot, czyli z mieszkań własnościowych – z czynszami w 11 krakowskich TBSach. Niestety porównanie tożsamych składników czynszu możemy zrobić tylko z 6 TBSami – bo tylko tyle pokazuje 3 składowe TBSowskiego czynszu wykazane w ustawie: eksploatację, remonty i kredyt. Pięc innych TBSów pokazuje jedynie jedną kwotę - dodamy je do wglądu.
Analizując czynsze trzymamy się kilku zasad:
-> zestawiamy tylko tożsame elementy czynszów czyli koszty składające się na eksploatację i remonty
-> z powyższego wynika, że nie bierzemy pod uwagę kosztów kredytów zawartych w TBSowskich czynszach
-> nie wliczamy kosztów zależnych od zużycia i naliczanych przez zewnętrzne podmioty, jak: woda zimna i ciepła, prąd, gaz, śmieci, centralne ogrzewanie
-> nie ujmujemy dodatków, typu: działalność kulturalno-oświatowa, naliczanych w niektórych spółdzielniach
-> nie ujmujemy również w wyliczeniach kosztów partycypacji w TBS, wkładu spółdzielczego ani kredytu hipotecznego; interesuje nas wyłącznie miesięczny czynsz
-> porównujemy czynsze w tym samym mieście – zarządzający zasobem mieszkaniowym muszą się zatem mierzyć z tymi samymi wyzwaniami cenowymi odnośnie kosztów wszelakich (sprzątania, usług remontowych, kosztów wynagrodzeń, itd.)
-> wyliczamy czynsz w postaci „złoty na metr kwadratowy powierzchni mieszkania” – zł/m2
ANALIZA TOŻSAMYCH SKŁADNIKÓW CZYNSZU
1. SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA „NOWY BIEŻANÓW”
Koszt eksploatacji z załączonego rozliczenia (1,84zł/m2) plus koszt podatku od nieruchomości (0,17zł/m2) plus pozostałe koszty eksploatacyjne (0,96zł/m2) daje sumę na część eksploatacyjną czynszu: 2,97. I fundusz remontowy (1,90zł/m2). Do tabeli porównawczej wkładamy więc kwotę 4,87 zł/m2.
2. SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA KURDWANÓW NOWY
Zaznaczamy składniki czynszu, które sumujemy na eksploatację i wychodzi nam suma 2,51 zł/m2. Fundusz remontowy 1,86 zł/m2. Suma tych składników to 4,37 zł/m2.
3. WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA UL. BOSACKA
Bardzo jasne rozliczenie, po prostu sumujemy eksploatację 2,50 zł/m2 i remontowy 0,50 zł/m2, czyli suma wynosi 3,00 zł/m2. Tak! 3 złote wystarcza by utrzymać zasób mieszkaniowy!
4. WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA UL. WYSŁOUCHÓW 30B
Będziemy mieć możliwość skonfrontować koszty czynszu w mieszkaniu własnościowym i TBSowskim z tej samej ulicy Krakowa: Wysłouchów. Mieszkanie własnościowe 2,14 zł/m2 eksploatacja i podobnie jak we wspólnocie z ul. Bosackiej 0,50 zł/m2 fundusz remontowy. Łącznie koszt czynszu nie przekracza nawet 3 zł/m2!
Równe 2,64 zł/m2. I już!
Tu mieszkańcy TBS Wrocław wzdychają zapewne z irytacją bo od pewnego czasu wiedzą, że za te same składniki czynszu płacą nie 2,64 zł/m2, nie 3,00 zł/m2 a – UWAGA – 11,36 zł/m2. I to bez naliczenia kredytu.
Zobaczmy więc jak to jest w Krakowskich TBSach. Zaczniemy od TBSu mieszczącego się na tej samej ulicy co powyższa wspólnota.
5. TBS „WYSŁOUCHÓW 55 SP. Z O.O.” (dawny TBS WAWEL SERVICE)
W rozliczeniu widzimy dwie kwoty, które należy wziąć pod uwagę: czynsz 17,50 zł/m2 i fundusz remontowy 3 zł/m2. Te kwoty mają pewną historię. W ubiegłym roku TBS zaproponował podwyżkę na 22,50zl. Po sprzeciwie lokatorów i zagrożeniu wniesienia sprawy do sądu TBS zgodził się obniżyć stawkę czynszu do 17,50zł. Jednocześnie aby zrekompensować sobie część obniżki podniósł opłaty dodatkowe poza czynszem tzw. fundusz remontowy z 0.70 złm2 do 3zł/m2. Tak więc stawka czynszu obecnie wynosi 17,50 + 3zł/m2 co daje 20,50 zł/m2. Mieszkańcy negocjując dowiedzieli się też dzięki swojemu sprzeciwowi, ile spółka naliczała kosztu kredytu. Dzięki temu możemy ustalić wszystkie 3 składniki czynszu TBSowego w tym przypadku:
kredyt 9,15 zł/m2
remontowe 3 zł/m2
eksploatacja 17,50 odjąć 9,15 = 8,35 zł/m2
Tak więc stawka za eksploatację+remont wynosi 11,35zł/m2. Bez jednego grosza tyle co w TBS Wrocław. I aż o 8,71 zł/m2 więcej niż w mieszkaniach wspólnoty na tej samej ulicy!
6. TBS KRAK-SYSTEM
To jest ten jedyny z krakowskich TBSów z udziałem gminy (17% udziałów). Jako jeden z niewielu przedstawia mieszkańcom rozliczenie składników czynszu. Uwagę zwraca wydzielona pula na „koszty admin i zarządu” 2,65zł/m2.
Wspólnota mieszkaniowa na Wysłouchów 30 B ma o jeden grosz tańszy cały czynsz!
Wliczymy te koszty do kosztów administracji (4,13zł/m2), co nam przyniesie 6,68 zł/m2 eksploatacji. Do tego dodajemy koszt remontowy (1,03zł/m2) i kredytu (8,98zł/m2). Wszystkie dane wrzucamy do tabeli porównawczej.
7. TBS POŁUDNIE
Od września 2022r. TBS Południe wprowadził podwyżki do 22,35złm2. To jest maksymalna kwota czynszu, na którą zezwala w tej chwili ustawa. Bazą jest wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla miasta Krakowa. TBS POŁUDNIE doszedł do sufitu czynszowego.
Mieszkańcy otrzymali też tabelę z rozpisanymi składowymi czynszu oraz przedziwne wyjaśnienie pod nią. TBS zastosował w niej manipulację mającą wzbudzić strach mieszkańców przed złożeniem sprawy do sądu. Nie wspomina o możliwości zaskarżenia podwyżki w sądzie za to wspomina o opcji rozwiązania umowy najmu i konieczności wyprowadzki.
Otóż TBSie drogi a nawet bardzo drogi - sądzimy, że świadomie wprowadzasz mieszkańców w błąd – przecież musisz znać przepisy z ustawy o ochronie praw lokatora, ale liczysz, że sami lokatorzy nie znają i spokornieją.
Z rozpiski mamy kredyt 7,43zł/m2, remonty 4,55zł/m2 i kilka kolejnych ciekawych pozycji, które zsumujemy jako eksploatację do kwoty łącznej 10,37zł/m2. Tym samym TBS Południe osiągnął rekordową kwotę za porównywalne składniki czynszu: 14,92zł/m2. Wygląda to naprawdę i imponująco, i przerażająco.
8. TBS FRONTON 2
Ten TBS dopiero udostępnił mieszkańcom rozliczenie czynszu, które wcześniej podawał w jednej kwocie. Niedawno ogłosił podwyżkę, bardzo dużą. W rozpisce czynszu zobaczymy dziwne pozycje: rezerwa na spłatę kredytu (0,50 zł/m2) - tyle wspólnoty naliczają funduszu remontowego, rezerwa (również amortyzacja) - aż za 3,53zł/m2. Takich pozycji nie zobaczymy nigdy na rozliczeniach czynszu we wspólnotach i spółdzielniach, które mieszkańcy mogą poddać kontroli. Nie wydaje się prawdopodobne by spółka była w stanie pokryć fakturami kosztowymi takich pozycji czyli udowodnić zasadne wydatki wpisane w takie pozycje budżetowe. Na potrzeby naszych porównań podzielimy ten czynsz na fundusz remontowy (2,50zł/m2), kredyt (9,60 + 0,50 = 10,10 zł/m2) i eksploatację - do której włożymy pozostałe wymienione pozycje (poz. 3, 5 i 6) - czyli za 8,95 zł/m2. Tożsame składniki czynszu, które porównujemy wynoszą więc: 11,45zł/m2. Całość czynszu po podwyżce 21,55 zł/m2 przyprawia również o zdumienie.
9. TBS BUDOSTAL 3
W świeżo przysłanym rozliczeniu widzimy fundusz remontowy za 1,00 zł/m2 choć mieszkańcy informują, że budynki są w fatalnym stanie technicznym i od 2007 roku nie są wykonywane żadne inwestycje remontowe ani modernizacyjne. Kredyt w wysokości 8,97zł/m2. W eksploatację musimy zatem wliczyć wszystkie pozostałe wymienione pozycje. W nich szczególną uwagę przykuwają Koszty Administracji za aż 7,10zł/m2! Absurdalnie wysokie koszty administracji! Intrygującą pozycją jest również Rezerwa – czyli "nie wiadomo co" a jednak pochłania sporą kwotę – taką samą jak fundusz remontowy. Eksploatacja po zsumowaniu pozycji to 11,53zł/m2. Czyli tożsame składniki czynszu (eksploatacja i remont) do porównania to koszt 12,53 zł/m2.
10. TBS ZACISZE –KLINY
W trakcie pisania artykułu mieszkańcy otrzymali przybliżoną kalkulację czynszów od TBS Zacisze-Kliny. Poza trzema wymaganymi przez ustawę składnikami czynszu dodano podatki od nieruchomości i tajemniczą pozycję „koszt udziału we wspólnotach”. Telefonicznie TBS wyjaśnił, że w tym TBSie lokale użytkowe są prywatne i tworzą razem z TBSem wspólnotę. TBS jako większościowy udziałowiec narzucił w tej wspólnocie składkę na remonty (elewacja, dach itp.). To oznacza naszym zdaniem, że lokatorzy TBSu płacą dwa razy za to samo. Raz mają w czynszu fundusz remontowy, a drugi raz fundusz wspólnoty. Na potrzeby naszych porównań kwotę podatków od nieruchomości dodamy do eksploatacji (suma: 9,11 zł/m2) a kwotę kosztów udziału we wspólnotach do funduszu remontowego (suma 2,94 zł/m2). Łącznie do zestawienia mamy kwotę 12,05 zł/m2.
W tabeli umieszczamy też czynsze wyznaczone przez kolejnych pięc TBSów krakowskich, które niestety nie ujawniają wyliczeń składników czynszowych, nawet tych podstawowych 3 składników, które wskazuje ustawa o TBS: eksploatacji, remontów i kredytu. To TBSy: Budrem, Małopolska, Złocień, Invest Wavel i Krakowskie TBS.
To częsta praktyka TBSów w Polsce, dzięki temu mieszkańcy nie mają możności porównać składowych czynszów w taki sposób, jak to robimy obecnie. I pozostają bezradni wobec poczynań spółek TBS. Skriny dokumentujące te czynsze zamieszczamy na końcu tego artykułu.
A teraz spójrzmy na to zbiorczo.
PORÓWNANIE TOŻSAMYCH SKŁADNIKÓW CZYNSZU /EKSPLOATACJA I REMONTY/
w złotych na metr kwadratowy:
Sumy eksploatacji i remontów wynoszą:
w spółdzielniach: 4,87 i 4,37,
we wspólnotach: 3 i 2,64,
w TBSach: 11,35 , 7,81 , 14,92 , 11,45 , 12,53 oraz 12,05 zł/m2.
RÓŻNICE W CZYNSZACH
Kiedy wpatrzymy się w powyższą tabelę widzimy wyraźne różnice w tożsamych składnikach czynszu. Najlepiej na tym tle wypadają wspólnoty mieszkaniowe. Wygląda na to, że właściciele prywatnych mieszkań mają największą możliwość kontrolowania, na co idą ich pieniądze z comiesięcznych wpłat. Otrzymują szczegółowe rozliczenia nie tylko miesięcznych naliczeń, ale i roczne podsumowania z informacją o wykorzystaniu wpłaconych środków, o wykonanych remontach, o stanie konta bankowego, itp.
O ile koszty eksploatacji są podobne we wspólnotach i w spółdzielniach mieszkaniowych, to już koszty na remonty i modernizację w spółdzielniach są 3 i 4-krotnie wyższe. To ciekawa obserwacja. Mieszkańcy spółdzielni mają pewne możliwości kontroli i wpływ na zmianę władz spółdzielni, ale wydaje się, że jeszcze zbyt rzadko z tych możliwości korzystają.
Jednak największy szok powstaje przy porównaniu kosztów eksploatacji i remontów mieszkań ze wspólnot i spółdzielni - z mieszkaniami z TBSów. One powinny być na tym samym poziomie. TBSy mają przecież być spółkami non-profit. Już niedługo dowiecie się państwo o tym nawet od prawnika reprezentującego TBS Wrocław (z odpowiedzi na pozew mieszkańców, którzy wystąpili przeciwko spółce).
O tym, że czynsz nie może przynosić dochodów przeczytamy w uzasadnieniu wyroku Sądu w Grudziądzu. Tam mieszkańcy wytoczyli sprawę spółce TBS o niezasadny czynsz i ją wygrali. Tam sąd uznał, że spółki TBS powinny robić kalkulacje po to by uniknąć sytuacji uzyskania dochodu z czynszu przez spółkę.
Widząc to zestawienie kosztów eksploatacji i remontów nie trudno domyślić się niedozwolonego prawem dochodu zaszytego w czynszach TBSów. Spójrzcie jeszcze raz uważnie na trzeci wiersz tabeli – tożsame składniki czynszów rozpinają się na kontinuum od 2,64 zł/m2 do 14,92zł/m2! Czynsze w TBS od czynszów poza tym systemem dzieli kolosalna przepaść. I nie jest ona wytłumaczalna kredytem dodanym do czynszu w przypadku TBSów, bo przecież go tu nie ujmujemy.
Mamy więc w TBSach opłaty skaczące w kosmos i widzimy, że te opłaty nie mają uzasadnienia – bo dotyczą mieszkań z jednego miasta i nawet jednej ulicy!
Jak ten absurd jest możliwy?
BRAK PRECYZYJNEGO ROZLICZANIA SIĘ Z MIESZKAŃCAMI TBSÓW
TBSy nie traktują swoich mieszkańców podmiotowo. Ich rozpiski czynszowe są tak minimalistyczne, że już bardziej się nie da. Poza naliczeniami mediów najczęściej ograniczają się do wykazania jednej kwoty – w żaden sposób jej nie kalkulując.
To świetny sposób na ukrycie tego, co naprawdę się dzieje z pieniędzmi wpłacanymi przez mieszkańców. Zwróćmy uwagę, że wyjaśnienia podwyżek w TBSach w ostatnich miesiącach bazują m.in. na inflacji, ale inflacja nie wyjaśnia dlaczego w spółdzielniach i wspólnotach – również po podwyżkach – koszty eksploatacji i remontów mogą być tak znacząco niższe. Spółki próbują wykorzystać odczuwalną inflację by jeszcze dodać sobie zysków.
BRAK SYSTEMU KONTROLI
Jednak nawet jeśli TBS, najczęściej naciskany przez mieszkańców lub opinię publiczną, rozpisze coś więcej w rozliczeniach czynszu – to i tak może to być, kolokwialnie mówiąc, wyssane z palca. Jak tworzenie horoskopów dla gazet – można usiąść i z głowy to napisać – ponieważ nie posiadamy żadnej opcji sprawdzenia tego, czy taka rozpiska zgadza się z księgami, dowodami księgowymi i kontami bankowymi spółki.
We Wrocławiu od początku tego roku na różne sposoby próbujemy dociec, co robi spółka TBS Wrocław z czynszami, dodatkowymi dochodami (anteny, paczkomaty, lokale użytkowe, itp.), czy finansuje miejskie inwestycje (miała zamiar zostać inwestorem remontu drogi gminnej, co zatrzymał bunt mieszkańców), czy sportowców lub organizacje pozarządowe, itd. Co się dzieje z milionami zysku spółki, które co roku wykazuje w sprawozdaniach finansowych? Wysyłamy zapytania, również w trybie dostępu do informacji publicznej – i otrzymujemy odpowiedzi o „tajemnicy spółki”.
Tylko sprawa w sądzie i wejście biegłego sądowego daje nam nadzieję na skontrolowanie wydatków spółki. Sam system TBSów został na tyle wypaczony, że nie dał ani mieszkańcom, ani państwu żadnych narzędzi nadzoru nad działaniem spółek. I stąd mamy takie czynsze jak w tej tabeli. We współnotach i w spółdzielaniach to kontrola utrzymuje czynsze na przystępnym poziomie. Jej brak - to zupełna swoboda spółek.
Kiedy kota nie ma – myszy harcują.
NON PROFIT ? POWINNO BYĆ, ALE NIE JEST
Gminne TBSy mają więc pokusę zaspokajania potrzeb gminy z wysokich czynszów mieszkańców. Przechowują też lokalnych polityków na dobrych pensjach.
Prywatne TBSy mają pokusę pokrywania z czynszów kosztów spółki niezwiązanych z mieszkaniami najemców TBSu. Mają przecież inne inwestycje. Coś budują, czymś zarządzają, w swoich prywatnych biznesach potrzebują płynności finansowej, potrzebują też pokryć koszty bieżących działań spółki i wynagrodzeń pracowników, którzy wcale – albo w niewielkim procencie czasu – pracują na rzecz mieszkańców systemu TBS. Potrzebują w końcu dochodu, który mogą przeznaczyć na kolejne inwestycje biznesowe, które pomnożą majątek właścicieli i udziałowców spółek.
Pomyślmy. Po co deweloperskiej spółce taka kula u nogi jak TBS, który nie może przynosić dochodu? To jak działalność społeczna – non profit /bez zysku/ działają w Polsce organizacje pozarządowe a nie spółki jakiegokolwiek rodzaju.
Kiedy biznes sięga po działalność non profit – to powinno budzić czujność. Bo celem biznesu jest zarabiać a nie spełniać społeczną misję po kosztach.
Jeśli ustawodawcy, w pewnym momencie znowelizowali ustawę o TBS w taki sposób, że dopuścili do niej biznes – to czy nie zdawali sobie sprawy, że biznes chce zarobić? A może jednak świadomie to zrobili – bo przecież nie wyposażyli ani państwowych organów, ani mieszkańców systemu w narzędzia kontroli?
Zestawienie krakowskich czynszów za mieszkania z różnych systemów odpowiada obrazowi niedawno wykonanego zestawienia czynszów we Wrocławiu. Zerknijcie na artykuł: https://www.obywateltbs.pl/aktualnosci/wroclawskie-czynsze-kontra-tbsowskie-czynsze-porownujemy
Prawidłowości są te same.
CO BĘDZIE DALEJ – ZALEŻY TEŻ OD NAS
System pełen takiej patologii sam z siebie nie zmieni się. Jego beneficjentami na ten moment są spółki, które zarabiają duże pieniądze z czynszów i jeszcze stają się właścicielami mieszkań, w które nie wkładają ani złotówki własnych pieniędzy.
Jedynie solidarny sprzeciw mieszkańców TBSów ma szansę zmienić reguły tej gry. Składanie spraw do sądów, zapewnienie kontroli biegłych sądowych, naciski organizacji lokatorskich na ministerstwo i polityków to nie tylko nasza szansa na mniejsze czynsze, ale i szansa na uniknięcie bezdomności w pewnej perspektywie czasowej.
Spółki TBS nie zatrzymały się przez całe lata w windowaniu czynszów w górę i będą to robić dalej, jeśli nie spotkają się z silnym oporem. Mieszkańców może przestać być stać na życie w lokalach, które sami ufundowali. Kiedy tak się stanie - spółki bez skrupułów wymienią ich na osoby z większymi możliwościami finansowymi.
Z programu dla osób średniozamożnych zostanie wydmuszka. Musimy zapobiegać tej galopującej tendencji.
