Ułatwienia dostępu

Wrocławskie czynsze kontra TBSowskie czynsze. Porównujemy

Wrocławskie czynsze kontra TBSowskie czynsze. Porównujemy

Zestawiamy czynsze z dwóch wrocławskich spółdzielni mieszkaniowych i czynsz w TBS Wrocław /po odjęciu kwoty na spłatę kredytu/. Artykuł powstaje w odpowiedzi na narrację: „Przecież wszystko teraz drożeje a wy byście chcieli tanio?”

Chcielibyśmy uczciwie. Mieć czynsze, które pokrywają koszty a mieszkania, budynki i osiedla są w dobrym stanie. Tymczasem jeszcze przed głośną podwyżką w TBS Wrocław wprowadzoną od 1 czerwca 2022r. mieliśmy tu bardzo drogo. Bezzasadnie drogo.

Czynsz w TBSie nie powinien być okazją do robienia zysku przez spółkę a pokryciem niezbędnych kosztów. Tak jak czynsz w spółdzielni mieszkaniowej i opłaty w mieszkaniu własnościowym. Ale nie będziemy gołosłowni, pokażemy to na dokumentach.

Bierzemy pod lupę 3 przypadki: czynsz za metr kwadratowy w Spółdzielni Popowice, w Spółdzielni Krzyki i w TBS Wrocław. Wszystkie są w tym samym mieście więc muszą się mierzyć z takimi samymi wyzwaniami, jeśli idzie o wynajem ekip sprzątających, remontowych, koszty pracy, itd.

Dla jasności: nie wliczamy kosztów wynikających ze zużycia i naliczanych przez zewnętrzne podmioty: jak woda ciepła, zimna, centralne ogrzewanie, śmieci, gaz, energia elektryczna, itp. Z TBSowych czynszów odcinamy w tym porównaniu opłatę na kredyt czyli tę część, którą płaci się wyłącznie w TBS do czasu spłacenia kredytu przez spółkę zaciągniętego na budowę. Również nie ujmujemy tu kosztu partycypacji mieszkańców w TBSowe inwestycje ani wkładu spółdzielczego. Zestawiamy składniki tożsame: remonty i eksploatację, sumując je - ponieważ TBS ich nie pokazuje osobno.

Na koniec podsumowujemy dane w zbiorczej tabeli, z uwzględnieniem stawek obu spółdzielni i stawek w TBS przed podwyżką i po podwyżce.

1. Spółdzielnia Popowice, Wrocław.
Dla podniesienia napięcia napiszmy na początek, że wszystkie budynki spółdzielni są wyremontowane i przeszły termomodernizację. Nie brano na te cele żadnych kredytów oraz nie zwiększano funduszy remontowych. Bloki mają sprawne i pełne zabezpieczenia przeciwpożarowe oraz na bieżąco wymieniane windy. Spółdzielnia już dwa razy dokonała termomodernizacji budynków i pozyskała na nie środki finansowe z funduszy unijnych. Jak widzimy lokatorzy otrzymali od 1 sierpnia 2022r. podwyżkę.

Image

Z powyższego rozliczenia bierzemy część na eksploatację i remonty – zaznaczamy ją na czerwono. By ustalić czynsz w przeliczeniu na metr kwadratowy – sumujemy opłaty zależne od spółdzielni: 209,11 zł. Dodajmy windy: 37,33 zł (w niektórych TBSowych blokach mamy, w innych nie – choć czynsz płacimy jakbyśmy mieli wszyscy, bez wyodrębnienia wind). Energię elektryczną za części wspólne liczy się tu na osobę, załóżmy dwie osoby dla symulacji czyli 6,60 zł + 16,23 zł za podatki. Łącznie 269,27 zł dzielimy na powierzchnię mieszkania 54,10m2 i wychodzi nam czynsz za metr 4,97 zł/m2.


2. Spółdzielna Krzyki, Wrocław.
Krzycka SM ma także ocieplone i wyremontowane bloki, wyremontowane podwórka, proste drogi na osiedlu, pobudowane wiatrołapy, pięknie utrzymaną zieleń, wydzielone miejsca parkingowe, place zabaw. Nie ma za to pustostanów generujących duże straty (TBS w sprawie pustostanów milczy, ale przecież mieszkańcy potrafią takie wskazać. Choćby te leśnickie na parterze, zalewane od gruntu).

Image

Z tego rozliczenia bierzemy więc znów część na eksploatację i remonty – zaznaczamy ją na czerwono. By ustalić czynsz w przeliczeniu na metr kwadratowy – sumujemy wszystko z wyłączeniem wody i centralnego ogrzewania: 200,82 zł. Dzielimy to na metraż 61,80 m2 i uzyskujemy czynsz na metr w lekkim zaokrągleniu w górę 3,25 zł/m2.
Jeszcze taniej niż na Popowicach. Ale trzeba przyznać, że spółdzielnia szykuje się na wymianę okien i nie ma termomodernizacji.

3. TBS Wrocław.
Przytoczmy tabelę, której TBS użył w korespondencji wysłanej mieszkańcom wyjaśniając podwyżki:

Image

Oczywiście interesuje nas wszystko z wiersza 1):

  • koszt eksploatacji i remontów uśredniony z całego zasobu przed podwyżką 7,65/m2.
  • koszt eksploatacji i remontów uśredniony z całego zasobu po podwyżce: 11,36 m2.

Gdy część mieszkańców złożyła pozwy do sądu w związku z podwyżką wchodzącą w życie 1 czerwca 2022r. – TBS 2 miesiące później wprowadził „obniżkę podwyżki”, w związku z ustawą o wakacjach kredytowych. Jak więc ma się koszt czynszu po obniżce podwyżki?

Nowa uśredniona stawka dla całego zasobu czynszu wraz z kredytem podawana przez TBS wynosi 17,48 zł/m2.

Niestety, tym razem TBS nie wyodrębnia, z których składników czynszu zszedł w obniżce podwyżki. Jednak powinniśmy założyć, że skoro pozostaje w sporze sądowym z 1755 mieszkańcami to podtrzymuje swoją kalkulację czynszu w obszarze eksploatacji i remontów a w związku z ustawą o wakacjach kredytowych – obniża jedynie część kredytową czynszu. Tak właśnie TBS publicznie tłumaczy obniżkę z 1 sierpnia 2022r. - wakacjami kredytowymi.

Przy takim założeniu mieszkańcy TBS nadal opłacają 11,36 zł/m2 za czynsz, za który w powyższych spółdzielniach płaci się 4,97 zł/m2 albo 3,25 zł/m2.

PORÓWNANIE TOŻSAMYCH SKŁADNIKÓW CZYNSZU /EKSPLOATACJA I REMONTY/
w złotych na metr kwadratowy:

SM Popowice    /od 01.08.22/

SM Krzyki    /od 01.08.22/

TBS Wrocław /do 31.05.22/

TBS Wrocław /od 01.06.22/

4,97

3,25

7,65

11,36

Liczby mówią same za siebie. Do liczb dokłada się jedynie trudne życie mieszkańców w zasobach TBS w związku z awariami, brakiem remontów, grzybem, zalaniami, niewywiązywaniem się ekip sprzątających z zadania, itp. I nie mamy termomodernizacji jak spółdzielnia Popowice.

Dla mieszkańców TBS z innych miast ten artykuł może być również pewną wskazówką, na ile ich czynsze odbiegają od stawek czynszowych poza systemem TBS. Zwłaszcza w przypadku TBSów z dużych miast.

 

Image
kontakt@obywateltbs.pl
Obywatel TBS to platforma od mieszkańców dla mieszkańców Towarzystwa Budownictwa Społecznego we Wrocławiu. U nas dowiesz się wszystkiego, co mieszkaniec wiedzieć powinien.