PYTANIA I ODPOWIEDZI

System Towarzystw Budownictwa Społecznego miał stworzyć możliwość mieszkania dla osób średniozamożnych czyli takich, którzy nie kwalifikują się do mieszkalnictwa socjalnego i komunalnego ze względu na zbyt wysokie zarobki, a jednocześnie mogłyby mieć trudności z uzyskaniem kredytu komercyjnego na zakup własnościowego mieszkania. W początkowych założeniach system miał być stworzony z mieszkań czynszowych na wynajem, lokatorzy mieli wpłacać na początek jedynie kaucję w wysokości do 10% wartości mieszkania. Dość szybko system poprzez kolejne nowelizacje ustawy wypaczył się i przyszli mieszkańcy zostali zmuszeni do partycypowania w kosztach budowy na poziomie najczęściej 30% (partycypacja) – wyręczając tym samym gminy, które to w pierwotnym zamyśle miały wnosić ten wkład. Pojawiła się więc osoba partycypanta i umowy o partycypację w kosztach budowy. Pozostałe 70% wartości mieszkań ponoszą najemcy w ratach dodawanych do comiesięcznego czynszu. Na te 70% wartości inwestycji spółki TBS otrzymują kredyt od Banku Gospodarstwa Krajowego. Bank Gospodarstwa Krajowego – polski bank państwowy, jedyny tego rodzaju podmiot w Polsce należący w całości do Skarbu Państwa. Kredyty udzielane na cel TBS są preferencyjne.

Tak oto powstało pewne kuriozum: partycypant wpłaca 30% wartości mieszkania, a potem jako najemca spłaca w comiesięcznych ratach kredyt i nie zostaje właścicielem mieszkania. Najem TBS trudno uznać za stricte najem, bo wymaga wpłaty dużej kwoty pieniędzy na start. Wymaga też wykończenia i urządzenia nowego mieszkania.  Jednocześnie preferencyjny kredyt jest przyznawany spółkom gminnym lub prywatnym, które nie wniosły żadnego własnego kapitału - bo ten kapitał pochodzi w całości od partycypantów /de facto mieszkańców/.

Państwo zdecydowało się udzielić kredytu spółkom, a nie udzielić kredytu wprost mieszkańcom. Zapisy ustawy pozwalają obracać pieniędzmi w 100% należącymi do mieszkańców spółkom, co do których mieszkańcy nie mają prawa kontroli, spółki zasłaniają się tajemnicą spółek. Spółki, dzięki wpłatom mieszkańców i wybudowanym zasobom mogą generować kolejne zyski, np. wynajmując lokale usługowe czy powierzchnię pod paczkomaty.

W całym ustawodawstwie nie przewidziano żadnego nadzoru nad działaniem spółek TBS, co zrodziło wiele problemów i opresji wobec mieszkańców. Dziecko zostało wylane z kąpielą – system, który miał wspomóc średniozamożnych Polaków w potrzebie mieszkaniowej przeobraził się w społecznie niesprawiedliwy system, który umożliwia dobry zarobek spółkom TBS.

Więcej o tym poczytasz:
Link do artykułu O systemie TBS - zwichrowaniu idei, niesprawiedliwości społecznej i rozczarowaniu mieszkańców

Mieszkańcy TBS to zwykli ludzie, którzy zapragnęli mieć swoje "cztery kąty". Ludzie, którzy postanowili zrealizować swoje marzenia bez zaciągania 30-letniego wielotysięcznego kredytu na mieszkanie własnościowe. Część osób po prostu nie posiadała zdolności kredytowej i nie miała możliwości finansowych do spłacania kredytu, spora grupa wybrała takie rozwiązanie jako tymczasowe, a reszta zdecydowała się wedle własnych przekonań.

Na naszych osiedlach znajdziesz cały przekrój społeczny: rodziny z dziećmi, osoby niepełnosprawne, studenci, emeryci i renciści czy single w różnym wieku. Mieszkają tutaj osoby pracujące w tzw. "budżetówkach", firmach prywatnych, korporacjach, ale także freelancerzy i osoby prowadzące własne firmy. Część osób posiada zwierzaki (psy, koty, świnki morskie czy chomiki), inni uprawiają sporty lub inne aktywności rekreacyjne, a jeszcze inni uwielbiają podróżować pociągami.
Jak widzisz, każdy z nas jest zwykłym i niezwykłym obywatelem TBS.

Każdy z nas ma swoje powody, dla których zdecydował się zamieszkać w mieszkaniu systemu TBS. Najważniejsze to: brak mieszkania i możliwości samodzielnego funkcjonowania jako jednostka społeczna, brak możliwości uzyskania mieszkania komunalnego od miasta, brak zdolności kredytowej na mieszkanie własnościowe czy też inne przypadki losowe, które zaprowadziły dzisiejszych lokatorów do TBSu.
Mieszkanie w systemie TBS wydawało się być wspaniałą alternatywą dla wieloletnich kredytów. To mogło być również świetne rozwiązanie dla młodych ludzi wchodzących na rynek pracy czy przyjezdnych osiedlających się we Wrocławiu.
Nasza decyzja poparta była także obietnicą, którą karmiono nas przy podpisywaniu umów, że mieszkanie będzie można kupić na preferencyjnych warunkach po spłaceniu kredytu.
A Ty? Dlaczego się zdecydowałeś?

Nie, nie i jeszcze raz nie! We wrocławskim gminnym TBS, przy czynszu w wysokości 20,45 – 25,90 zł/m2 - sumaryczny koszt mieszkania o metrażu 50 m2 kształtuje się w granicy: 1022,5 – 1295 zł + media - zależnie od zużycia oraz ilości członków rodziny. Do tego dochodzą inne opłaty, tj. prąd, internet, telewizja, itp. (średnio 500 zł). Dość sporo jak na mieszkanie, w które zainwestowaliśmy swoje oszczędności płacąc partycypację i wykonując remont, aby po prostu godnie żyć. 

W mieszkaniach komunalnych i spółdzielczych nie wpłaca się partycypacji (30% kosztów budowy). Owszem, jest ona zwrotna. Jednak dla niektórych kwota wejściowa ok. 100 tys. zł jest bezwzględnie zaporowa i nie każdy może sobie pozwolić na takie rozwiązanie. Często mieszkańcy wynajmujący mieszkanie w systemie TBS są porównywani do najemców mieszkań na rynku prywatnym. W pkt. 6-tym FAQ przeczytasz, jakie są zasadnicze różnice i dlaczego to bezpodstawne porównanie.
To, co dla nas mieszkańców jest najtrudniejsze - to brak nadzoru nad polityką cenową spółek TBS. Rozpiętość ceny czynszu na m2 w różnych miastach Polski jest ogromna: od 9 zł/m2 do 26zł/m2. Niestety nie otrzymujemy szczegółowych wyliczeń kosztów, które składają się na czynsz, a nie istnieje w Polsce żadna instytucja pilnująca czy spółki TBS prawidłowo naliczają do czynszu wyłącznie koszty utrzymania mieszkań i spłacania kredytu. 

Nikt i nic. System TBS to mieszkania na wynajem, które w zdecydowanej większości przypadków, faktycznie w 100% zbudowane i eksploatowane są z pieniędzy mieszkańców. (Nieliczne wyjątko od tej reguły omówimy a naszym cyklu edukacyjnym "Porozmawiajmy o TBS").

Najpierw ok. 30% wartości powstającej inwestycji wpłacaliśmy jako partycypację. A potem, w każdym miesięcznym czynszu najmu opłacaliśmy i nadal płacimy ratę kredytu, który zaciągnął TBS na sfinansowanie wybudowania naszych mieszkań. Poza tym, w czynszu opłacamy koszt remontów i eksploatacji.

W całości więc to mieszkańcy finansują budowę oraz utrzymanie budynków i mieszkań! Nie wsparła tego żadna państwowa czy samorządowa dotacja, nikt z obywateli Polski nie poświęcił swoich podatków na nasze mieszkania.

Spółki TBS, gminne lub prywatne, zarządzają budową i utrzymaniem budynków z naszych pieniędzy, ale nie włożyły w nie ani złotówki! W rzeczywistości, płacąc czynsz utrzymujemy pracowników i infrastrukturę Spółek TBS. Bank Gospodarstwa Krajowego udzielił kredytów na spółki TBS, ale całość tych zobowiązań spłacamy my - mieszkańcy. Kredyty te były przyznane na preferencyjnych warunkach, różniących się od komercyjnych kredytów bankowych. Część z nas w umowie najmu musiała zapewnić, że w przypadku gdyby Spółka TBS zaprzestała spłacania kredytu na nasze mieszkanie – sami będziemy to robić na rzecz banku BGK.

Czyż więc nie jest to kuriozalny galimatias? My mieszkańcy płacimy za wszystko – ale nie jesteśmy właścicielami mieszkań. Ustawa nazywa nas najemcami (i partycypantami). TBS mówi do nas: „To my jesteśmy właścicielami mieszkań!” – choć nie włożył w to grosza i nadal to my - mieszkańcy sami ponosimy wszystkie koszty. Dziwny jest ten świat…

Krótko mówiąc – wszystkim! W najmie od prywatnego właściciela nie wpłacasz partycypacji w wysokości 20-30% kosztów budowy, a w TBS owszem. Dzisiaj jest to kwota około 100 tys. zł zależnie od metrażu. Prywatny najem to wyremontowane i w pełni wyposażone mieszkanie, za które odpowiada właściciel, nie wynajmujący - w TBS to my urządzamy mieszkanie i pokrywamy wszelkie koszty eksploatacji i zużycia. TBS to zupełnie inny rodzaj mieszkalnictwa, różne podstawy prawne, wytyczne i koszty. Wspólnym mianownikiem jest jedynie mieszkanie i najemca.

Jak widzisz, różnice są ogromne, więc i porównywanie najmu od prywatnego właściciela do najmu od TBS jest bezcelowe.

Podwyżka nałożona przez Spółkę TBS Wrocław to niemal dodatkowo 29% ceny dotychczasowego czynszu liczonego na metr kwadratowy. Porównywaliśmy ceny czynszu i wysokości podwyżek z innymi TBS-ami w Polsce, z innymi mieszkaniami (własnościowymi, spółdzielczymi), wyodrębniając z nich tylko koszty eksploatacji i remontów. Wrocławski TBS zdecydowanie przoduje na mapie Polski i różnych cen czynszu. Już dotychczasowa wartość czynszów była niezwykle wysoka na tym tle.
Tak więc wysokość czynszu i wysokość podwyżki budzą same w sobie spore wątpliwości.

TBS WROCŁAW - kwoty czynszu na m2 mieszkania:

W przypadku mieszkańców ulicy Afgańskiej - kwoty czynszu na m2 mieszkania:

Dla przykładu: niedawna podwyżka w jednym z TBS-ów w Warszawie wyniosła 28 groszy za metr kwadratowy mieszkania!
TBS w Grudziądzu w maju br. podniósł stawki czynszu o 50 groszy za m2 (ich dotychczasowy czynsz wynosił 9,90 zł za m2 - nasze wrocławskie wynosiły przed podwyżką 15,90zł/m2 i 20,15zł/m2.
Przykładów mamy więcej.

Ale to nie są jedyne powody naszego solidarnego buntu. Oto jakie mamy inne:

-> spółka nie jest transparentna wobec najemców - nie przedstawia wyliczeń kosztów czynszu, tak jak robi to wiele np. wspólnot mieszkaniowych

-> spółka nie realizuje remontów, mamy zbyt wiele przykładów na zagrzybione ściany, awarie, zepsute drzwi, odpadające płytki balkonowe, zalania mieszkań i inne usterki, które pomimo wielokrotnych zgłoszeń nie są usuwane i naprawiane. Koszty remontów to jedna ze składowych czynszu. Przy tak wysoko oszacowanych czynszach powinniśmy mieć w naszych budynkach i mieszkaniach wszystko sprawnie działające i estetyczne.

-> spółka ma duży kłopot w zapewnieniu skutecznego sprzątania budynków, na co bardzo skarżymy się jako mieszkańcy. Koszt sprzątania to znów jedna ze składowych czynszu (tzw. eksploatacja)

-> spółka wydała bezprawnie, niezgodnie ze statutem własnym i ustawą pieniądze na sponsoring klubu koszykarskiego Śląsk Wrocław. To jest nie do obrony i dlatego, gdy to wyszło na jaw spółka zapewniła o zakończeniu sponsoringu, choć wciąż trzyma się argumentacji, że mogła. Nie mogła i o tym powie każdy prawnik, jak również tak oceniło to Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Jeśli TBS wydaje pieniądze na cele niezwiązane z mieszkalnictwem a jednocześnie podnosi czynsze mieszkańcom - to budzi to nasz ogromy sprzeciw.

-> Wyjaśnienie podwyżek ze strony spółki TBS jest dla nas niewiarygodne. Czytaliśmy i słyszeliśmy różne narracje: o wzroście kosztów kredytu o 780% (!), o inflacji, która wpływa na koszt eksploatacji i remontów, o wojnie w Ukrainie (!), ale też i o tym, że spółka ma prawo do naliczania swojego zysku w czynszu (!) i że nie mamy żadnego prawa wglądu do dokumentacji spółki związanej z zarządzaniem naszymi mieszkaniami. Nie zgadzamy się z żadnym z tych tłumaczeń. Kredyt pochodzi z Banku Gospodarstwa Krajowego, jest udzielony na preferencyjnych warunkach i zmiana stóp procentowych nie wpływa na wysokość raty kredytu. Zresztą, gdy stopy zniżyły się do niemal zera - nikt nam nie obniżał czynszów! Remonty i eksploatacja są na bardzo niezadowalającym poziomie, tych nakładów po prostu nie odczuwamy. Wojna w Ukrainie wybuchła już po ustaleniu nowych kwot czynszu i zupełnie nie wiemy, jak się ma łączyć z podwyżką czynszów. Naliczanie zysku w czynszu jest niedopuszczalne - czynsz ma pokrywać koszty, a spółki TBS są z definicji non profit - nie dla zysków zostały powołane. Na pewno brak transparentności spółki, mętne wyjaśnienia i manipulowanie informacją przez władze i rzecznika spółki przyczyniły się w dużym stopniu do podjęcia decyzji o złożeniu pozwów do sądu.

Dlaczego, mimo konieczności poniesienia kosztów, część z nas zdecydowała się iść do sądu?
-> bo straciliśmy zaufanie do zarządu spółki
-> bo chcemy by niezależny ekspert ocenił prawidłową wartość czynszu - a wobec odmowy wprowadzenia takiego eksperta przez spółkę, możemy jedynie przez sąd wnioskować o jego powołanie.

Czynsz w systemie TBS składa się z 3 elementów:

1. Kosztów eksploatacji (np. sprzątanie budynków, koszty ubezpieczenia budynku, koszty utrzymania infrastruktury budynków, koszty zarządzania, itp.)
2. Kosztów remontów 
3. Raty kredytu zaciągniętego przez TBS z Banku Gospodarstwa Krajowego na wybudowanie inwestycji, w której mieści się mieszkanie

Punkty 1 i 2 to koszty, które opłaca każdy, niezależnie od rodzaju mieszkania: czy to własnościowe, czy spółdzielcze, czy komunalne. Specyficzny dla mieszkań TBS jest składnik nr 3 - dodatkowo podwyższający czynsz przez okres spłaty kredytu. Przez wiele lat mieszkańcy TBS Wrocław usiłowali się dowiedzieć, jak kształtują się poszczególne kwoty tych trzech składników. Spółka trzymała to jednak w niezrozumiałej tajemnicy. Jej rąbka uchyliła dopiero pod presją solidarnego buntu mieszkańców, związanego ze sprzeciwem wobec podwyżek. Mieszkańcy jawnie w mediach formułowali postulat transparentności finansów spółki i naliczeń czynszowych. W efekcie TBS sporządził kilka tabelek, które tylko częściowo spełniły postulat i zrodziły jeszcze więcej pytań. Nadal nie wiemy jak spółka obchodzi się z naliczeniami spłat kredytów, dlaczego na każdej inwestycji mają one jednakowy wymiar, co składa się na koszty eksploatacji i remontów i jakie to są wysokości. 

Nie reprezentujemy żadnej partii ani konkretnej opcji politycznej. Z naszych rozmów z sąsiadami wynika, że we wrocławskich TBSach mieszkają osoby, które podczas wyborów samorządowych czy krajowych  głosowały na różnych polityków startujących ze wszystkich list wyborczych. Albo w ogóle nie głosowały. W lutym 2022 roku połączyła nas obrona interesów mieszkańców gminnego TBS Wrocław, jako lokatorów i obywateli. 

Naszym celem nie jest partyjna agitka. Mamy nadzieję, że poglądy polityczne nie są w stanie nas podzielić, ponieważ mamy ważniejsze sprawy do zrealizowania. Upominamy się o swoje prawa do zadawania pytań i otrzymywania rzeczowych i uczciwych odpowiedzi: za co, jakie kwoty i komu płacimy w comiesięcznych czynszach. Dlaczego takie kwoty, a nie inne? Jedyny aktualny podział biegnie niestety pomiędzy mieszkańcami, a zarządem TBS Wrocław, bo... zadajemy te niewygodne pytania.