3 lipca 2024r. Sędzia Paulina Warzel-Mikowska wydała wyrok w sprawie wniesionej w kwietniu 2022r. przeciwko TBS Wrocław przez ponad 500 mieszkańców. Uznała, że podwyżka jest NIEZASADNA. To wyrok pierwszej instancji, od którego z pewnością TBS się odwoła. Publikujemy dzisiaj pełen tekst uzasadnienia, jakie niedawno ukazało się na portalu sądowym. Wskazujemy najważniejsze argumenty, jak interpretację art. 28 z ustawy o TBS/SIM, kwestię robienia zysku na czynszach i temat kalkulacji. (Nie możecie drogie TBSy zarabiać na naszych czynszach!). To nie pierwszy sędzia i nie pierwszy wyrok, który w taki sposób argumentuje racje mieszkańców TBS. Znajdziecie więc tutaj również poprzednie wyroki z takimi tezami. W tym i prawomocne, ostateczne.
TBS argumentował w sądzie, że przepisy ustawy o TBS wcale nie wykluczają ustalenia przez spółkę czynszów w wysokości wyższej niż koszty eksploatacji, remontu i koszty spłaty kredytu. Czyli zasada „mamy prawo robić zyski na czynszach” ujęte w mniej rażących słowach.
TBS też bardzo podkreślał, że czynsze pobiera znacznie niższe niż na rynku najmu komercyjnego a nawet niż w programie Mieszkanie PLUS. Znacie wszyscy te narracje bo od kilku lat są one mocno promowane przez TBSy, SIMy, a nawet Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Kiedyś zanęcano nas obietnicami spadku czynszu po spłacie kredytu oraz opcją wykupienia „za przysłowiową złotówkę” mieszkania – teraz jak mantrę wskazuje się, że to „tani” najem. Jednak dla prowadzącej sprawy sędzi nie okazał się to znaczący argument.
W czasie procesu TBS Wrocław złożył do sądu opinię Ministerstwa Rozwoju i Technologii wydaną na prośbę TBS Wrocław, która okazała się dla sędzi całkowicie chybiona! Ministerstwo nie tylko odbierało nam prawo do sądowego weryfikowania podwyżek, ale też interpretowało zapisy ustawy o TBS/SIM wadliwie w kwestii konstrukcji czynszu. Pisali błędnie, że „(…) zgodnie z aktualnym poglądem Departamentu Mieszkalnictwa, sposób kalkulacji czynszu i szczegółowy katalog kosztów i remontów w świetle art. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa społecznego pozostaje wewnętrzną kwestią SIM, a ważne jest jedynie to, aby suma wpływów czynszowych pokrywała przynajmniej wymienione w ustawie wydatki”.
TBS Wrocław zamówił również biegłego rewidenta, który uznał, że: „przyjęty sposób kalkulacji stawek czynszów obowiązujący od 1 czerwca 2022 r. można uznać za prawidłowy, a przyjęte szacunki mają odzwierciedlenie w danych porównawczych oraz założeniach planu.” To również nie przeważyło wyroku.
Szczegółową argumentację TBS Wrocław znajdziecie w poniższym uzasadnieniu wyroku, podobnie jak argumenty strony mieszkańców reprezentowanych przez radcę prawnego Marcina Zatorskiego oraz wnioski Sądu.
Co w tym wyroku jest bardzo ważne dla nas?
1. Chroni nas ustawa o prawach lokatorskich – TBSy nie mogą nam tych praw odbierać!
W wyroku z 20 sierpnia 2020 roku Sąd Najwyższy stanowi, że art. 28 ustawy o TBS, normuje jedynie zasady ustalenia stawki czynszu i maksymalną jego wysokość, nie reguluje natomiast trybu (procedury) wypowiedzenia wysokości czynszu.
Sąd przeciwstawił się w ten sposób próbom pozbawienia nas - mieszkańców TBSów - praw, jakie mają wszyscy lokatorzy w Polsce. Zwrócił uwagę, że Trybunał Konstytucyjny postulował zapewnienie przez ustawodawcę właściwego ukształtowania w systemie prawnym mechanizmów równoważenia interesów lokatorów i właścicieli, w tym także kontroli podwyżek i dynamiki zmian czynszów oraz opłat za używanie mieszkania.
„Wyłączenie co do zasady trybu sądowej kontroli podwyżek czynszów i opłat w przypadku nieprzekroczenia ustalonego pułapu w wielu przypadkach będzie pozbawiało lokatorów koniecznej ochrony, a niejednokrotnie może doprowadzić w ciągu kilku lat do wywindowania czynszów na poziom obiektywnie nieusprawiedliwiony.”
Wyrok Sądu Najwyższego znajdziecie tutaj:
https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/OrzeczeniaHTML/i%20csk%20411-19-1.docx.html
2. Zyski z czynszów są niedozwolone!
Sąd Rejonowy z Wrocławia: „Z uwagi na brzmienie art. 28 ust.1 powołanej wyżej ustawy, osiąganie przez towarzystwo budownictwa społecznego dochodów z czynszów za lokale mieszkalne, jest pośrednio niedopuszczalne (przepis art. 28 ust.1 wskazuje, że stawki mają być dostosowane do takiej wysokości (nie: „co najmniej w takiej wysokości”) aby suma czynszów wszystkich lokali eksploatowanych przez TBS pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Nie oznacza to oczywiście, iż pozwana jako spółka prawa handlowego może wypracowywać zysk i przeznaczać go na cele inne niż utrzymanie lokali, np. na uzupełnienie kapitału zakładowego. Nie można jednak zapominać, iż szczególny charakter działalności TBSów (aktualnie - SIMów) wymaga, zgodnie z przepisem przywołanym powyżej, aby źródło zysku tkwiło w innym miejscu niż eksploatowane przez TBS lokale mieszkalne.”
Róbcie zyski, drogie TBSy, ale nie na naszych czynszach! Nie z naszych kieszeni.
3. Czynsze i podwyżki powinny być dobrze skalkulowane i odniesione do konkretnych lokalizacji (inwestycji).
Kalkulacja powinna zawierać wskazanie sposobu wyliczenia podwyższonego czynszu. Nie może być ogólnikowa. Jeśli TBS ma dobrą kondycję finansową, odkłada zyski na inne cele lub kapitał zapasowy to nie spełnia wymogu ustawowego dotyczącego podwyższania czynszów:
„podwyżki można i należy dokonać wówczas, gdy wyliczona łączna suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez społeczną inicjatywę mieszkaniową nie pozwala na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań TBS związanych z budową.”
Sąd podsumowuje kwestię podwyżek następująco:
„W świetle warunków zawartych w ustawie o TBS podwyżka taka byłaby zasadna w wypadku, w którym wyliczona łączna suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez spółkę nie pozwala na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań TBS związanych z budową (oraz nie przekraczała limitu określonego w art. 28 ust. 2 ustawy o TBS). Podwyżka taka musi również zostać należycie uzasadniona i skalkulowana. Elementów tych zabrakło w działaniu strony pozwanej w niniejszej sprawie.”
Tezy takie przeważyły również w kilku wyrokach sądu drugiej instancji, wygranych we Wrocławiu przez mieszkańców. Przypomnijcie sobie ten nasz artykuł: https://www.obywateltbs.pl/aktualnosci/wygrane-prawomocne-wyroki-mieszkancow-istotne-tezy-sadu
Na jego końcu znajdziecie m.in. uzasadnienie prawomocnego, wygranego wyroku – możecie je przeczytać i ściągnąć plik na swój komputer klikając w pomarańczową ikonkę.
W październiku 2023r. pisaliśmy też artykuł wskazujący różne wyroki sądów wrocławskich – i te wskazujące na wygraną mieszkańców i te pozwalające wygrać TBSowi Wrocław. Dla dociekliwych polecamy również tę analizę i dostępne na końcu artykułu uzasadnienia 3 wrocławskich wyroków i jednego z Grudziądza.
aktualnosci/sad-wroclaw-dwa-rodzaje-wyrokow-podwyzki-w-tbs
A poniżej uzasadnienie wyroku pierwszej instancji z 3 lipca 2024r. dotyczące niemal 560 osób z Wrocławia. Czytajcie a jeśli chcecie plik powiększyć i ściągnąć –> kliknijcie na pomarańczową ikonkę pod okienkiem z widocznym plikiem PDF lub na 3 kropeczki w prawym górnym rogu. Uwaga: białe pola w tekście - to wymazane dane osobowe, więc nie martwcie się, że początkowo nic niemal nie widzicie - to imiona i nazwiska ponad 500 mieszkańców TBS Wrocław.
Podajcie uzasadnienie wyroku kolejnym mieszkańcom i osobom zainteresowanym, sojusznikom. Jesteśmy głęboko przekonane, że nie powinno się ukrywać tego, co dzieje się w naszych sprawach w sądach. Jawność działa na naszą korzyść, nawet w momentach przegranych. Wzywamy wszystkich społeczników i mieszkańców - ujawniajcie. Jeśli chcecie byśmy coś nagłośnili - piszcie:
