Sąd Wrocław - dwa rodzaje wyroków (podwyżki w TBS)

Sytuacja mieszkańców w sporach sądowych dobitnie pokazuje konieczność zmiany ustawy. Ponad 1700 mieszkańców walczy z miejską spółką TBS Wrocław podważając podwyżki. Do Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej wpłynęło przeciwko gminnej spółce 138 pozwów, mieszkańców reprezentują 2 kancelarie: adwokata Grzegorza Prigana i radcy prawnego Marcina Zatorskiego. Pozwy złożone w kwietniu 2022r. sprawiły wyzwanie sądowi, który rozpatruje je zarówno jako sprawy indywidualne, jak i wieloosobowych grup. Do tej pory 20 wyroków w pierwszej instancji wydało 6 sędziów. To niecałe 15% wyroków, na które oczekujemy – i dopiero w pierwszej instancji. Wiele spraw jeszcze się nawet nie rozpoczęło. Wyroki wydane do tej pory są diametralnie różne – w jednych sędzia uznaje racje mieszkańców, w innych racje TBSu. W uzasadnieniach wyroków znajdujemy bardzo odmienne interpretacje prawa dotyczącego regulacji czynszów.
Jednak miejski portal i strona TBS Wrocław publikuje wyłącznie wyroki korzystne dla nich. Dodatkowo rozsyła je do innych zaprzyjaźnionych TBSów w Polsce i trafiają one np. do rąk radnych innych miast.

Tylko u nas znajdziecie oba rodzaje wyroków i ich uzasadnień wraz ze wskazaniem na punkty największych różnic. Wyroki te nie są prawomocne, zostały złożone do apelacji. Pierwsze trzy rozprawy apelacyjne odbędą się 15 grudnia 2023r.

Stan spraw sądowych na dzień 28.10.2023r w pojedynku o podwyżki pomiędzy mieszkańcami a TBS Wrocław:

9 wyroków: podwyżka niezasadna (wygrana mieszkańców)
1 wyrok: podwyżka nieważna (wygrana mieszkańca)
1 wyrok: oddalony pozew z uwagi na przekroczenie terminu
9 wyroków: oddalone pozwy (wygrana TBS)

W liczbie wyroków na korzyść danej strony – mamy na dziś remis.

A gdybyśmy popatrzyli na liczbę sędziów, którzy uznali rację danej strony? 4 do 2 na korzyść mieszkańców.

4 sędziów orzekło - podwyżka niezasadna w 9 sprawach indywidualnych:
Sędzia SR Tomasz Klimko
Sędzia SR Karolina Maciejewska
Sędzia SR Aleksandra Kędziora
Sędzia SR Michał Banaszak
Jeden sędzia orzekł - podwyżka nieważna (udowodnił formalne zaniedbania przy jej uchwalaniu, więc zasadności już nie badał)

Przegrane mieszkańców - czyli oddalenie pozwów i uznanie podwyżki orzekło 2 sędziów (w sumie 9 wyroków):
Sędzia SR Klaudia Sarapata
Sędzia SR Kamila Widera-Kasprowicz

Ich interpretacje są DIAMETRALNIE INNE niż wcześniejsze i niż zawarte w komentarzach do ustawy.

Niestety, wyroki, w których przyznano rację TBSowi dotyczą 4 grup osób i 5 indywidualnych spraw, więc dotyczą większej liczby mieszkańców niż wyroki wygrane. Dodatkowo spodziewamy się kolejnych przegranych wyroków zakładając, że ta sama sędzia nie wyda innego wyroku niż już wydała.
Wielu sędziów jeszcze nie zaczęło spraw, tak jak i wielu mieszkańców.

Pokazywanie wyłącznie wybranych wyroków 2 z 6 orzekających dotąd sędziów - to manipulacja i świadoma dezinformacja TBSu Wrocław i portalu miejskiego.

Kancelarie obsługujące sprawy złożyły już wiele apelacji i przygotowują kolejne. Na teraz wiemy, że niemal wszyscy mieszkańcy zdecydowali się apelować. Mieszkańcy zgodnie odwoływali się również od wyroków uznających niezasadność podwyżki, ponieważ sąd dodatkowo uznał w nich tzw. „obniżkę podwyżki” – manewr zastosowany przez TBS Wrocław, po złożeniu pozwów do sądu. Pierwsze trzy rozprawy apelacyjne odbędą się 15 grudnia 2023r.

A tymczasem część mieszkańców ma pierwsze rozprawy w sądzie rejonowym jeszcze przed sobą. Niedawno kolejna sędzia, która jeszcze nie orzekała, SSR Katarzyna Jakubów-Trojszczak wyznaczyła pierwszą rozprawę na dzień 01.03.2024r. Niemal 2 lata po złożeniu pozwów.

CZYM RÓŻNIĄ SIĘ WYROKI
w sprawach przeciwko TBS Wrocław?

1. Prawo do kwestionowania w sądzie podwyżki przez mieszkańców TBS

WYROKI WYGRANE PRZEZ MIESZKAŃCÓW

Ustawa o TBS nie reguluje sposobu dokonywania podwyżek a jej zapisy mówią, że w zakresie nieuregulowanym ustawą o TBS należy stosować odpowiednio przepisy ustawy o ochronie praw lokatora. Co było kwestionowane przez MRiT i TBS Wrocław.

Sąd zauważa, że gdyby odmówić mieszkańcom TBS stosowania ochronnych zapisów ustawy o prawach lokatorskich – to zostaliby pozbawieni prawa do weryfikacji podwyżek. Prawa, które mają wszyscy inni lokatorzy w Polsce, na marginesie dodajmy.

Sąd zwraca uwagę na stanowisko Trybunału Konstytucyjnego, który postuluje tworzenie równowagi pomiędzy interesami wynajmujących i lokatorów. TK zwrócił również uwagę na to, że wyłączenie z zasady możliwości kwestionowania sądowego podwyżek (gdy istnieje górny pułap – jak u nas 4 lub 5% stawki odtworzeniowej) – będzie w wielu przypadkach pozbawiać lokatorów koniecznej ochrony i prowadzić do windowania czynszu do niesprawiedliwego obiektywnie poziomu.

WYROK Z SIERPNIA WYGRANY PRZEZ TBS

Sędzia uważa, że ustawa o TBS reguluje sposób ustanawiania podwyżek, a podwyżka która nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej mieszkania nie nadaje się na pozew sądowy.
I w tym uzasadnieniu pojawia się próg – 4-6% (raczej powinno być 4-5%) wartości odtworzeniowej mieszkania, próg powyżej którego TBS nie może podnieść czynszu.
Nie ma słowa o ochronie interesów lokatorów.

WYROKI Z WRZEŚNIA WYGRANE PRZEZ TBS

Ta sędzia poszła jeszcze dalej – wg jej oglądu, my mieszkańcy TBS, możemy kwestionować podwyżkę tylko, gdy przekroczy ona 4 lub 5% wartości odtworzeniowej mieszkania w danym województwie.
Tu również nie ma słowa o ochronie sytuacji lokatorów. Ten wyrok dba wyłącznie o swobodę działania spółki TBS.

*** Ustawa o TBS zawiera zapis odnoszący do wartości odtworzeniowej m2 mieszkania. I rzeczywiście czynsze w TBS nie mogą przekroczyć 4% lub 5% tej wartości. Jednak stoimy na stanowisku, że nie jest to jedyny warunek, jakiego powinny trzymać się TBSy ustanawiając wysokość opłat czynszowych.
Ustawa lokatorska definiuje ten wskaźnik tak:

Czyli jest to wskaźnik tworzony na podstawie aktualnych kosztów budowy mieszkań. Jak wiadomo ceny mieszkań wciąż niepokojąco rosną, co dla nas TeBeeSiaków oznacza wzrost wskaźników limitujących czynsze w TBS.
W ustawie o TBS mamy bowiem taki zapis:

Jeśli wskaźnik odtworzeniowy będzie jedynym wyznacznikiem wysokości czynszów – to znaczy, że założono nam pętlę na szyję. Program przeznaczony dla osób, które nie mogły uzyskać zdolności kredytowej na hipotekę, w którym czynsze uzależniono od rosnących na rynku cen nowych mieszkań – to sprzeczność sama w sobie.

2. KALKULACJA CZYNSZU – konieczna czy nie?

UZASADNIENIA WYROKÓW WYGRANYCH PRZEZ MIESZKAŃCÓW

Sąd twierdzi, że stawka czynszu i każda podwyżka powinny być skalkulowane w odniesieniu do 3 elementów czynszu z ustawy o TBS (eksploatacji, remontów, kredytu). I nie mogą to być jedynie wymienione kwoty, ale sprecyzowane (uchwała Sądu Najwyższego) – i co bardzo ważne! – odniesione do konkretnych bloków! I konkretnych kosztów. Sąd poświęca dużo miejsca na określenie tego, jak powinna wyglądać kalkulacja.

Sąd też zwraca uwagę na zapisy ustawy lokatorskiej, które mają chronić lokatorów, a które kolejne wyroki z sierpnia i września wyłączą w swoich uzasadnieniach. Powołuje się też na Konstytucję RP wspominając o ochronie obywateli przed wygórowanymi czynszami.

Sąd uważa też, że przedstawienie szczegółowej kalkulacji jest również w interesie spółki TBS – która w ten sposób może przekonać mieszkańców i uniknąć drogi sądowej.

WYROKI Z SIERPNIA WYGRANE PRZEZ TBS

W tych wyrokach sąd uznał, że kalkulacja nie jest wymagana, jeśli wysokość czynszu nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej. 

WYROKI  Z WRZEŚNIA WYGRANE PRZEZ TBS

Sąd wspomniał, że najemcy na żadnym etapie nie domagali się kalkulacji. Ale przecież każdy z nas Wrocławian przed złożeniem pozwu do sądu, złożył wniosek do TBS o przedstawienie kalkulacji i przyczyny podwyżki. Domyślnie jednak z uzasadnienia wnosimy, że według sędzi kalkulacja nie zmieniłaby naszej sytuacji w sądzie – bo jedyną okolicznością pozwalającą podważać podwyżkę jest przekroczenie limitu stawki odtworzeniowej. Więc niezależnie od sposobu kalkulowania czynszu.

3. Czy TBS może uzyskiwać DOCHÓD z czynszów mieszkańców? I czy dochód TBSu powinien pomniejszać czynsze?

WYROKI WYGRANE PRZEZ MIESZKAŃCÓW

Sędziowie uznali, opierając się na dostępnym dla sądów Komentarzu do Ustawy o TBS, autorstwa Katarzyny Zdun-Załęskiej, że z przepisu o składnikach czynszu wynika pośrednio zasada, że TBS nie może osiągać dochodów z czynszów najmu mieszkań. I że jest to uzasadnione celem i funkcją, jakie powinny spełniać TBSy (art. 27 ustawy o TBS).

Taką samą argumentację przyjęli sędziowie z Grudziądza orzekający również w sprawach podwyżki.
Na końcu artykułu zamieszczamy również jeden z wyroków z Grudziądza z 2016 roku (wszystkie były pozytywne dla mieszkańców). 

Poniżej pokazujemy wspomniany komentarz do artykułu 28 ustawy o TBS, na który powołało się 4 sędziów z Wrocławia w 2023 r. oraz sędziowie z Grudziądza w 2016 roku: 

Co ważne, czterech sędziów z Wrocławia uznało, że dochód uzyskiwany z TBS z działalności komercyjnej, jak wynajem lokali użytkowych, powinien w pierwszej mierze pomniejszać czynsze mieszkańcom TBS.

WYROKI Z SIERPNIA WYGRANE PRZEZ TBS

Sędzia uznała, że art. 28 ustawy o składnikach czynszu mówi o minimalnym poziomie czynszu a nie o jego wysokości. Innymi słowy, należy tak naliczyć czynsze, by wystarczyło na pokrycie kosztów a nadwyżka może być dowolnie wydana przez TBS na cele statutowe. I nie musi być to zmniejszenie czynszów.

Sędzia podkreśliła, że ustawa daje prawo TBSu do samodzielności finansowej a nie lokatorom do jak najmniejszego czynszu.

Dodatkowo uznała, że TBS nie tylko ma prawo robić dochód na czynszach, ale wręcz powinien to robić! Dlaczego? Widzimy jedynie powołanie się na cel unikania strat finansowych. I na nieszczęsną analizę Biura Analiz Sejmowych.

Jednocześnie sąd zaznacza, że podwyżka powinna pozostawać w związku ze zwyżką kosztów eksploatacji, remontów i kredytów – i że TBS wykazał taki wzrost. Nie wiemy dlaczego przy tym sąd powołał się na duży wzrost kosztu CO i podgrzania wody, które stanowią składniki mediów, w tym również w częściach wspólnych (tak skonstruowane są opłaty za media w TBS Wrocław).

Ciekawostka, że sąd wypunktował kłamstwo TBSu, że naliczone przez niego czynsze „nie były minimalne”,  jak twierdzono.
Koszty remontów, eksploatacji, kredytów z mieszkań i lokali użytkowych pokrywane są z czynszów mieszkańców – zapamiętajmy, bo za chwilę inny sędzia uzna inny stan faktyczny.

WYROKI Z WRZEŚNIA WYGRANE PRZEZ TBS

Sędzia uznała, że czynsz jest prawidłowy, jeśli suma zebranych czynszów pokrywa koszty i nie jest wyższy niż 4-5% stawki odtworzeniowej.

Jednocześnie sąd uznał zasadę tzw. „wspólnego worka” czynszowego, twierdząc, że nie ma przepisu, który kazałby wyodrębniać czynsze na daną lokalizację.
Sędzia uznała, że ustawa pozwala robić TBSom dochody na czynszach. I nic nie obliguje spółki, by przeznaczała te dochody na obniżenie czynszów mieszkańcom.

Sędzia poszła też dalej w swoich interpretacjach uznając, że zakazanie dochodów byłoby sprzeczne z ideą ustawy – rozwojem budownictwa – gdyż uniemożliwiłoby to dalsze inwestycje mieszkaniowe spółce. Obniżanie czynszów mieszkańcom miałoby przeszkodzić w pozyskiwaniu kredytów pod dalsze działania.

* Trudno unieść tę argumentację: spółki TBS po to zbierają partycypacje od mieszkańców (czasem gmin) by mieć tzw. wkład własny i uzyskać kredyt. Grunt przekazują im gminy. A kredyt spłacają w całości mieszkańcy. Na co więc idzie dochód z czynszów? W jaki sposób zasila kolejne inwestycje?

Sędzia w uzasadnieniu podaje też, że część kosztów zarządzania pokrywają dochody z komercyjnych działań TBSu. Choć poprzednia sędzia wykazała dokładnie odwrotną sytuację. Wyroki więc różnią się nie tylko interpretacją przepisów, ale i ustaleniem stanu faktycznego.

TBS Wrocław udało się przeforsować argumentację, że w rzeczywistości w 2022 roku dochód z czynszów był za mały w stosunku do kosztów. I tu przypomnijmy sobie szalone zakupy TBSu w 2022r, jak gabloty ogłoszeniowe wiszące i stojące, wymiana sprawnych drzwi wejściowych, nowe drogie wiaty śmietnikowe, zakup drogiego nowego oprogramowania do obsługi naliczeń i informacji dla mieszkańców https://www.obywateltbs.pl/aktualnosci/kto-bogatemu-zabroni-czyli-tbs-wroclaw-na-zakupach , czy na gwałt robione zimą wymiany kotłowni grzewczych. Te ostatnie spowodowały marznięcie zimą 590 wrocławskich rodzin. https://www.obywateltbs.pl/aktualnosci/sezon-grzewczy-dla-mieszkancow-survival-dla-tbs-wroclaw-pozadane-koszty Niestety sąd uznał, że nie będzie oceniał racjonalności tych zakupów. Można powiedzieć „Kto bogatemu zabroni?”.

4. Sponsorowanie klubu koszykarskiego Śląsk Wrocław – nadużycie finansów mieszkańców czy dozwolona promocja?

WYROKI WYGRANE PRZEZ MIESZKAŃCÓW

Czterech sędziów zauważyło niespójność w argumentacji TBS Wrocław, który przeznaczył przez 4 lata miliony złotych na sponsoring koszykarzy Śląska Wrocław. Bo uzasadniał to koniecznością promocji oferty mieszkań na wynajem, jednocześnie w tym czasie popyt na mieszkania był bardzo duży (czyli były kolejki i wielu nie udało się pozyskać mieszkania w TBS). Sama spółka była zaś w bardzo dobrej kondycji finansowej (zyski w granicach 10 milionów złotych średnio rocznie). To zaważyło na wyroku o niezasadnej podwyżce.

WYROKI Z SIERPNIA WYGRANY PRZEZ TBS

Sędzia wypowiedziała się jedynie, że z przedłożonych dokumentów nie wynika by kluby sportowe były finansowane przez TBS Wrocław z czynszu mieszkańców. Nie wspomina o zasadności takiego wydatku

WYROKI Z WRZEŚNIA WYGRANE PRZEZ TBS
Sędzia uznała sponsoring Śląska Wrocław za uzasadnioną promocję zgodną ze statutem spółki i ustawą.

Jest to o tyle dziwne, że sponsorowanie koszykarzy wzbudziło oburzenie również poza Wrocławiem, np. na sejmowym zespole ds. przestępstw gospodarczych w kwietniu 2023r. Uczestnicy „okrągłego stołu” – przedstawiciele spółek TBS z różnych miast Polski, również nie kryli oburzenia tą inicjatywą i podkreślali, że jest to nadużycie.
TBS Wrocław zainspirował też ustawodawcę do zamieszczenia poprawki w ustawie o TBS. https://www.obywateltbs.pl/aktualnosci/nowe-obowiazki-i-zakazy-dla-tbsow

Adwokat Grzegorz Prigan, reprezentujący mieszkańców TBS Wrocław, korespondował w tej sprawie z Ministerstwem Rozwoju i Technologii. Przypominamy odpowiedź, jaką uzyskał – oto fragment jednego z naszych wcześniejszych artykułów: