O systemie TBS, który odwrócił się od idei i doprowadził do niesprawiedliwości społecznej

Adam Mildner – wiceprezes Stowarzyszenia Partycypantów i Najemców Nasz Blok z Krakowa, członek Krajowej Rady Mieszkańców TBS z Łodzi, działacz społeczny wyjaśnia jak powstały Towarzystwa Budownictwa Społecznego, jaki cel przyświecał twórcom ustawy. Opisuje, jak wypaczono wstępną ideę i do jakiego krzywdzącego dla mieszkańców TBS stanu to doprowadziło.

Na początku trzeba sobie wyjaśnić, dlaczego taki system budownictwa społecznego w ogóle powstał. System oparty o TBS czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego powstał wraz z ustawą w 1995 roku (Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Dz.U. 1995 nr 133 poz. 654). Nazwa pochodzi od podmiotów które miały go realizować.

Założeniem systemu było ułatwienie dostępu do mieszkań obywatelom, którzy mieli za wysokie dochody, aby otrzymać mieszkanie socjalne, ale za małe aby mieć zdolność kredytową na pozyskanie mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego na rynku komercyjnym. Finansowanie budowy miało odbywać się z dwóch źródeł:

1. Kredyt KFM w wysokości do 70% inwestycji
2. 30% inwestycji plus grunty miał to być wkład samorządu (!)

Przy takim finansowaniu mieszkania miały być wybudowane jako program mieszkań czynszowych. Przyszły najemca miał w momencie wprowadzenia się do mieszkania zapłacić kaucję w maksymalnej wysokości do 10% wartości budowy lokalu i otrzymać lokal na wynajem w cenie lepszej niż rynkowa i zabezpieczonej przed podwyżką zapisami w ustawie. Zapisy te wspominały między innymi o dwóch najważniejszych rzeczach:

1. Wysokość czynszu nie może przekroczyć w skali roku 4% wartości odtworzeniowej w danym województwie
2. TBS mają prowadzić działalność non profit i nie mogą zarabiać na działalności z tytułu najmu. Działalność z tytułu najmu miała pokrywać jedynie koszty eksploatacji budynków.
   W takiej formie ta ustawa była doskonała. Przy małej inwestycji (zakładano tylko wpłatę kaucji), przyszły najemca miał zagwarantowane mieszkanie czynszowe w cenie konkurencyjnej z wolnym rynkiem, gdzie właścicielem był samorząd. Taki układ chronił najemcę przed nieuzasadnionym podnoszeniem czynszu, nagłym wypowiedzeniem umowy najmu, jeśli spełniał wszelkie zobowiązania najemcy. Samorządom system miał po części rozwiązać problem mieszkaniowy.
   I to była wstępna wizja projektu, zresztą słusznego i możliwego do realizacji, co potwierdzić może kilka TBSów w Polsce zrealizowanych i działających według właśnie tych założeń. Niestety dla wielu ludzi późniejsze zmiany systemu stały się pułapką.
   W latach 1996-2004 miał miejsce bardzo szybki rozwój budownictwa w Polsce, między innymi społecznego. W tym czasie zmieniono kilka zasad w systemie TBS, które wydawały się być niegroźne, ale otworzyły drogę do pewnych nadużyć, które w skutkach okazały się ogromną niesprawiedliwością społeczną.

Między innymi dopuszczono możliwość obsługi programu przez podmioty prywatne, które tą szanse wykorzystały w sposób nieuczciwy naginając rzeczywistość, mamiąc przyszłych partycypantów obietnicami słownymi, które nigdy nie miały się spełnić.
Tę niesprawiedliwość społeczną dostrzegł NIK już w maju 1998 roku, czyli przed tym jak większość z nas stała się partycypantami, o czym może świadczyć raport NIK Departamentu Ochrony Środowiska i Budownictwa DOŚiB-41008-97 Nr ewid. 124/98/P/97/086/DOB. W raporcie tym wspomniano jakże dla nas istotne dziś kwestie, między innymi:

Patrząc na powyższe, wiele już wtedy można było zrobić, żeby nie dopuścić do rozwoju tego społecznie niesprawiedliwego systemu jakim jest system TBS w obecnym kształcie.

Nie stosując się do wyników kontroli NIK z maja 1998, TBSy zaczęły swoją pokrętną działalność. Przed 2004 rokiem, żadna ustawa nie regulowała kwestii partycypacji, wynikiem tego były zapisy w umowach partycypacyjnych w stylu „partycypacja przepada na własność TBS po 20 latach od podpisania umowy”, „partycypacja nie podlega waloryzacji i w chwili wycofania się partycypanta podlega zwrotowi w kwocie nominalnej”. Nagminnym było nazywanie w umowach partycypanta mianem „sponsora”, „fundatora” itp. Dziś już wiemy, że te zwroty nie były przypadkowe.

Często ludzie niezwiązani z systemem, mówią mi, że przecież w ustawie od początku był zapis, że mieszkania budowane są na wynajem i nasze roszczenia np. o dojście do własności są zupełnie niezasadne. I w tym miejscu znów należy wrócić do początku czyli lat 1997-2004. W tych czasach powstało ponad 70% obecnych zasobów zbudowanych w systemie TBS. Gdy te zasoby były budowane, TBSy robiły zebrania przyszłych najemców i partycypantów w celu zaprezentowania nowatorskiego, super opłacalnego systemu budownictwa społecznego i w celu sprzedaży umów partycypacyjnych.

Sprzedaż umów partycypacyjnych była najważniejszym przedsięwzięciem w tym czasie, ponieważ gwarantowała pokrycie do 30% kosztów budowy, którą to kwotę TBSy musiały wpłacić by otrzymać kredyt od KFM (Krajowy Fundusz Mieszkalnictwa). Programy KFM prowadzi dziś BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego).

I to był początek patologii tego systemu. Niektóre TBSy otrzymywały od partycypantów 30% wartości inwestycji, 70% od KFM, a grunty od gmin w dzierżawę wieczystą, która to w 2017 roku zmieniła się w prawo własności. W zamian, za wpłaty 30% kosztów przez partycypantów na zebraniach organizacyjnych w całej Polsce, mamiono ludzi wizją dojścia do własności. Informacja ta wynika z rozmów z ludźmi w wielu zakątków naszego kraju.

W rozmowach przewija się wizja prezentowana przez TBS na dwojaki sposób. Raz nazywano ją systemem francuskim, a raz hiszpańskim, ale obie te wizje miały działać w taki sam sposób. Partycypant miał wpłacić 30% wartości lokalu, a najemca miał płacić podwyższony czynsz przez 20-30 lat, aby później stać się właścicielem lokalu. Znam przypadek, że TBS nie wytrzymał już napięcia na początku i po zebraniu kwot partycypacji znikł z całą zebraną kwotą nie wbijając nawet łopaty w ziemię, nie mając planów budowy czy pozwoleń administracyjnych.

Na pytania przyszłych partycypantów o zapisy w ustawie na temat uwłaszczenia przekaz TBSów był spójny: mają powstać. Biorąc pod uwagę przedstawiony plan dojścia do własności, średni wkład inwestycyjny, udział państwa w postaci kredytodawcy, trudną sytuację na rynku mieszkaniowym - zapewnienia TBSów wydawały się być realne dla przyszłych mieszkańców. W tym czasie było dość mało spektakularnych przekrętów, ludzie więc biorąc powyższe pod uwagę wchodzili w ten system.

Tyle o historii.

Żeby zobrazować na dzień dzisiejszy kwotowo w oparciu o Kraków, jaka to skala inwestycji: dziś w Krakowie lokal 50 m2 na wolnym rynku kosztuje 10.000 zł za metr. Licząc to jako koszt budowy lokalu, lokal kosztuje 500.000 zł. Wpłacamy 30% wartości czyli 150.000 zł. W zamian dostajemy mieszkanie na wynajem w  podstawowym standardzie wykonania i z dużym czynszem około 1100 zł, bez możliwości dojścia do własności. Lokal, który musimy jeszcze umeblować. W dzisiejszych realiach nie wygląda to dobrze.

W obecnym stanie prawnym partycypant-najemca:

• Partycypant może zrobić cesje partycypacji (zarządzać swoimi pieniędzmi) tylko osobie w pierwszej linii pokrewieństwa i za zgodą TBS.
• Faktyczną wysokość czynszu, nielegalne doliczenia obok czynszu itp. może ustalić tylko wnosząc prywatne powództwo do sądu.
• Na niewykonywanie obowiązków względem lokatora przez TBS takich jak sprzątanie, bieżące naprawy, dbanie o części wspólne lokator nie ma wpływu.
• W razie rezygnacji z mieszkania i wypowiedzenia umowy najmu, partycypant może odsprzedać partycypację TBSowi, ale nie dostanie zwrotu za podniesienie komfortu mieszkania (zwrot taki mógłby uzyskać przy cesji na wolnym rynku), jeśli umowa jest sprzed 2004 roku, może nie dostać zwrotu w ogóle lub dostanie niezwaloryzowany zwrot. Czas na zwrot partycypacji przez TBS to 12 miesięcy.
• Dojście do własności jest możliwe według ustawy z 2011 roku, ale warunki, jakie są zawarte w ustawie czynią zapis martwym, ponieważ nikomu się to nie opłaca. W przypadku wyrażenia chęci wykupu mieszkania na własność trzeba spełnić następujące warunki:
  •  TBS musi wyrazić zgodę na uwłaszczenie
  •  partycypant i najemca w jednej osobie (warunek konieczny) musi wykonać wycenę lokalu przez uprawnionego rzeczoznawcę według obecnej wartości rynkowej, za którą to wycenę partycypant-najemca ponosi koszt
  •  od ceny rynkowej z wyceny TBS odejmuje kwotę zwaloryzowanej partycypacji, odejmuje kwotę kaucji, pozostałą kwotę należy wpłacić do TBS
  •  z wpłaconej kwoty TBS pokrywa część kredytu zaciągniętego na budowę w KMF czyli obecnie BGK, a resztę wpłaca do Krajowego Funduszu Dopłat Mieszkaniowych

Nikomu się to nie opłaca, TBS wręcz na tym traci, ponieważ jeśli uwłaszczą się 3 mieszkania, mogą założyć Wspólnotę Mieszkaniową, która uzyska dostęp do tak pilnie strzeżonych finansów spółki TBS.

Mieszkańcy TBS z całej Polski dostrzegając niesprawiedliwość tego systemu jednoczą siły i zakładają organizacje pozarządowe.

Działania i cele organizacji społecznych:

• Umożliwienie dojścia do własności partycypantom-najemcom na sprawiedliwych warunkach obejmujących poniesione faktycznie koszty, takie jak raty kredytu spłacanego przez TBS ze środków pobieranych w czynszach.
• Powołanie dwóch niezależnych organów kontrolnych, sprawujących pieczę nad prawidłowym działaniem TBS, szczególnie pod względem naliczeń czynszowych i terminowych spłat kredytów przez TBS. Organ powinien być również uprawniony do kontroli stanu technicznego budynków i jakości obsługi mieszkańców.
• Umożliwienie obrotu partycypacjami na wolnym rynku bez ograniczeń. To nasze środki i tylko nasze, dlaczego ktoś ma o nich decydować?
• Organizacja pomocy prawnej dla mieszkańców TBS, wyszukiwanie prawników biegle poruszających się w obszarze ustawy o TBS (ustawa jest tak mało popularna, że wyszukanie dobrego prawnika to dość trudne zadanie).
• Starania o stworzenie lepszych warunków na każdym polu związanym z systemem TBS.
• Zjednoczenie społeczności mieszkańców TBS w jedną dobrze działającą grupę ludzi.