1 grudnia 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 29 września 2022 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających poprawę warunków mieszkaniowych, w tym ustawy o SIM/TBS. Podajemy kilka nowych zapisów, do powstania których przyczyniły się działania organizacji społecznych i prawników wspierających mieszkańców. Ujawnione działania wrocławskiego TBS również stały się inspiracją do zmiany prawnej. Zapraszamy też na filmową edukację na ten temat i komentarz prezeski Krajowej Rady Mieszkańców TBS, Izabeli Krawczyk.
Ustawa wprowadziła:
1. Zakaz pobierania przez TBS (SIM) od osoby, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego opłat za wyrażenie zgody na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. W art. 29 dodaje się ust. 6.
2. Obowiązek informowania przez TBS (SIM) najemcy będącego przez co najmniej 5 lat stroną obowiązującej umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego o spłacie kredytu, przy wykorzystaniu którego wybudowano ten lokal mieszkalny, na piśmie, w terminie 30 dni od dnia tej spłaty. W art. 33da po ust. 2 dodaje się ust. 2a.
3. Obowiązek informowania przez TBS (SIM), na wniosek najemcy będącego przez co najmniej 5 lat stroną obowiązującej umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, na piśmie w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, jaki okres został do spłaty kredytu, przy którego wykorzystaniu wybudowano lokal mieszkalny. W art. 33da po ust. 2 dodaje się ust. 2b.
5. W ustawie zapisano również, że jeżeli TBS (SIM) nie pouczy w przedstawianych najemcy warunkach umowy najmu uwzględniającej całkowite rozliczenie partycypacji SIM o pozbawieniu najemcy oraz osoby wstępującej po jego śmierci w stosunek najmu prawa do zwrotu kwoty partycypacji, to:
- partycypację uznaje się za rozliczoną wyłącznie do łącznej wysokości części partycypacji zaliczonych w poczet czynszu najemcy w okresie obowiązywania umowy najmu uwzględniającej całkowite rozliczenie partycypacji (dotyczy rozwiązania przez najemcę umowy najmu uwzględniającej całkowite rozliczenie partycypacji i opróżnienia lokalu albo rozwiązania umowy najmu w wyniku śmierci najemcy będącego stroną umowy najmu uwzględniającej całkowite rozliczenie partycypacji)
albo
- osoba wstępująca w stosunek najmu po śmierci najemcy będącego stroną umowy najmu uwzględniającej całkowite rozliczenie partycypacji wstępuje w ten stosunek na zasadach określonych w tej umowie, z tym że rozliczenie partycypacji następuje z dniem, w którym łączna wysokość części partycypacji zaliczonych w poczet czynszu najemcy osiągnie równowartość kwoty ustalonej zgodnie z art. 29a ust. 3 dla kwoty partycypacji zwracanej na dzień zawarcia tej umowy (gdy osobą wstępującą w stosunek najmu po śmierci najemcy będącego stroną umowy najmu uwzględniającej całkowite rozliczenie partycypacji jest osoba inna niż określona w art. 33 dj ust. 1).
W art. 33di dodaje się ust. 4
6. Mecenas Grzegorz Prigan korespondował z Ministerstwem Rozwoju i Technologii w sprawie m.in. nieprawidłowego przeznaczanie środków finansowych na marketing sportowy. Inspiracją do tej korespondencji jest oczywiście TBS Wrocław, który w latach 2019-2022 sponsorował dwie drużyny koszykarskiego Śląska Wrocław na do tej pory nie ustalone w sumie kwoty. Z Ministerstwa prawnik otrzymał odpowiedź, iż z inicjatywy rządowej dodano zmianę w art. 27 ustawy, polegająca na dodaniu nowego ust. 3 o następującej treści:
„SIM, w tym SIM której udziałowcem jest gmina, może promować działalność, o której mowa w ust. 1, wyłącznie w zakresie aktualnej oferty SIM, w tym w zakresie najmu oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych znajdujących się w budynkach SIM, a także świadczenia usług, o których mowa w ust. 2 pkt 4 i 4a."
Według Ministerstwa przepis w tym brzmieniu „będzie stanowił zabezpieczenie przed nadmiernym wydatkowaniem środków spółki na działalność promocyjną, która nie jest niezbędna z punktu widzenia prowadzonej działalności. Należy bowiem uznać, że działania promocyjne tego rodzaju spółki, w tym np. w formie odpłatnych reklam, są zasadne wyłącznie w przypadku gdy informują o posiadanych wolnych do wynajmu bądź sprzedaży zasobach, czy też oferują usługi SIM przykładowo w zakresie zarządzania nieruchomościami. Taka działalność ma związek z zasadniczym przedmiotem działania SIM, gdyż stanowi sposób na dotarcie do potencjalnych najemców, nabywców mieszkań, czy też właścicieli nieruchomości do zarządzania”.
Zapraszamy do obejrzenia audycji Obywatela TBS, w której Izabela Krawczyk, prezeska Krajowej Rady Mieszkańców TBS, wyjaśni wprowadzone zmiany i podda je pewnej krytycznej analizie.
Biorąc pod uwagę społeczność osób niesłyszących sporządziliśmy TRANSKRYPCJĘ ROZMOWY.
M.O.: Dzień dobry Państwu. Witam w imieniu Obywatela TBS i Krajowej Rady Mieszkańców TBS. Dzisiaj jest z nami Izabela Krawczyk prawniczka, prezes Krajowej Rady Mieszkańców TBS i ja Małgorzata Osipczuk - Obywatelka TBS. Spotkałyśmy się dzisiaj po to, żeby porozmawiać o zmianach które zaszły w ustawie o TBS-ach czy inaczej SIM-ach. To bym bardzo świeżutkie zmiany, bo dzisiaj mamy 5 grudnia, a te zmiany weszły w życie 1 grudnia.
Są to rzeczy ważne dla wszystkich mieszkańców TBS-ów w całej Polsce, więc proszę rozsyłajcie, udostępniajcie sąsiadom, znajomym, rodzinie. Oddaję głos Izie, aby mogła o tym opowiedzieć.
KRM TBS: No więc, to jest taka zmiana ustawy, o której już wiedzieliśmy od dawna, ponieważ zabiegaliśmy te zmiany w Ministerstwie, opiniowaliśmy tę ustawę, gdy była jeszcze w fazie projektu, udostępniliśmy fragmenty w Internecie, a od 1 grudnia te zmiany weszły już w życie - Prezydent podpisał je dwa tygodnie temu.
Ja się teraz przełączę na prezentację i opowiem wam o takich czterech chyba najważniejszych zmianach.
Cztery najważniejsze to:
1. Zakaz pobierania opłat za wyrażenie zgody na cesję. Od tej pory nie będzie już możliwe pobieranie przez TBS dodatkowej, takiej ekstra opłaty, tak wprost mówiąc - łapówki, za wyrażenie zgody na cesję partycypacji. Chodzi o to że niektóre TBS-y życzyły sobie aby im jeszcze zapłacić za to, że ktoś przepisze swoją partycypację np. ojciec na córkę lub sprzedamy ją na jakimś portalu ogłoszeniowym obcej osobie. TBS mówił w takiej sytuacji, że wyrazi zgodę ale za 5 tysięcy lub 10 tysięcy, a niekiedy za dużo dużo więcej. Zgłosiliśmy ten problem Ministerstwu, że jest to patologia, łapówka i że jest to opłata nielegalnie pobierana. Ministerstwo przyznało nam rację i dopisało taką zmianę do ustawy.
2. Promowanie TBS-u. Była taka głośna sprawa, która dotyczyła Wrocławskiego TBS-u wiązała się z tym że TBS jak się okazało bardzo dużymi kwotami, powyżej miliona, dotował klub koszykarski. Dobrze mówię Małgosiu?
M.O.: My znamy tylko kwotę dotyczącą jednej umowy. Natomiast od 2019-2022 roku, czyli przez 4 lata TBS dotował, sponsorował dwa kluby koszykarskie, czyli seniorów i juniorów i nie znamy tych kwot w całości. Cały czas TBS jakby kryje te kwoty. Znamy tylko jedną umowę, która gdzieś została ujawniona w mediach.
KRM: Przełączę się na chwilę na okienko, w którym mam ustawę o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, art. 27.
Art. 27. [Przedmiot działania SIM]
1. Przedmiotem działania SIM, w tym SIM, której udziałowcem jest gmina, jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.
2. SIM, w tym SIM, której udziałowcem jest gmina, może również:
1) nabywać lokale mieszkalne i budynki mieszkalne oraz niemieszkalne, w celu rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, w wyniku której powstaną lokale mieszkalne;
2) przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu;
3) wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach SIM;
4) sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności;
5) 4a) sprawować zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części jego współwłasność;
6) prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w tym budować lub nabywać budynki w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;
7) dzierżawić SAN lokale mieszkalne w celu wynajmowania tych lokali osobom fizycznym wskazanym przez gminę, na zasadach określonych w rozdziale 3a, w przypadku gdy z budową lokalu nie było związane zawarcie umowy, o której mowa w art. 29 ust. 1-2b lub w art. 29a ust. 1.
3. SIM, w tym SIM której udziałowcem jest gmina, może promować działalność, o której mowa w ust. 1, wyłącznie w zakresie aktualnej oferty SIM, w tym w zakresie najmu oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych znajdujących się w budynkach SIM, a także świadczenia usług, o których mowa w ust. 2 pkt 4 i 4a.
Ten przepis mówi o tym co może być przedmiotem działania SIM/TBS. Każda firma, spółka może prowadzić dowolną działalność - wszystko co nie jest nielegalne (np. na obrót bronią trzeba mieć odpowiednie pozwolenie). Generalnie przedsiębiorcy mogą robić wszystko, tymczasem spółki SIM/TBS - tylko to co jest przewidziane w tym przepisie.
Przedmiotem działania mogą być: nabywanie lokali, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, wynajmowanie lokali użytkowych znajdujących się w budynkach SIM, sprawowanie zarządu nieruchomościami obcymi (pkt 4) i inna działalność związana z budownictwem, infrastrukturą itd. (pkt 5).
Zobaczcie, że do tej pory nie było takiego punktu, który mówiłby o tym, że wolno im prowadzić działalność sponsorską, więc było to po prostu nielegalne. Ustawodawca dopisał taki punkt, który tak naprawdę jest na rękę TBS-om i jest przeciwko nam, lokatorom w gruncie rzeczy. Przepis ten mówi, że SIM/TBS może promować działalność o której mowa w całym ustępie pierwszym wyłącznie w zakresie aktualnej oferty SIM, w tym w zakresie najmu oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i nie mieszkalnych znajdujących się w budynkach SIM a także świadczenie usług polegających na sprawowaniu zarządu obcymi nieruchomości. Czyli mogą dawać ogłoszenia w prasie (ile tylko zechcą), że oferują takie usługi.
MO: Wyjaśnij dlaczego to jest zmiana, która jest kontrowersyjna? Czy ona jest dla nas dobra czy nie, bo na pierwszy rzut oka można by było powiedzieć, że fajnie bo pomyśleli o nas - tu, we Wrocławiu wydarzyły się takie rzeczy, więc wrzucili ogranicznik do ustawy.
KRM: Z jednej strony dobrze, bo nie ma tu mowy o takim zwykłym sponsoringu w rodzaju: logo na koszulkach koszykarzy, bo nie jest to związane ze sprzedażą mieszkań albo świadczeniem jakichkolwiek usług przez TBS, czyli nie dotyczy aktualnej oferty, tylko tak generalnie spółki. To, że to doprecyzowali to fajnie, ale niestety nie dopisano tutaj takiej ważnej informacji, że taka działalność może być finansowana wyłącznie z dochodów, które generuje właśnie to sprawowanie zarządu obcymi nieruchomościami (lub inna działalność), że nie może to być finansowane z czynszu lokal mieszkalnych.
Co prawda to, że nie może być finansowane z czynszu mieszkańców to wynika z artykułu 28, bo spójrzcie: suma czynszów ma pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji, remontów oraz spłatę zobowiązań, więc tak naprawdę w czynszu nie może być żadnej reklamy związanej z aktualną ofertą. Niestety nie mamy żadnej pewności, że jakiś TBS nie wrzuci sobie tego do kosztów eksploatacji, argumentując to tym, że muszą te lokale wynajmować więc dają ogłoszenia – i obciążą tym lokatorów.
MO: To jest bardzo naciągnięta interpretacja, że to jest eksploatacja.
KRM: No jest naciągnięta, ale TBS-y nie liczą się z tym, jak to wygląda w oczach lokatorów.
MO: Ja może dołączę do tego jeszcze jedno pytanie: przecież kiedy tego przepisu nie było to i tak nie było wolno sponsorować sportowców, prawda?
KRM: Tak. Ministerstwo się odniosło do tego pytania i wprost napisało, że jest to zakazane, niemożliwe, ale jednocześnie Ministerstwo też nie napisało, że w tej sytuacji TBS powinien zwrócić te pieniądze spółce i one powinny wrócić na konto, albo powinny zostać odpracowane lub że jeśli TBS kiedykolwiek obciążył tą opłatą lokatorów to powinien te pieniądze zwrócić proporcjonalnie do kwot jakim obciążył najemców. Moim zdaniem TBSy powinny te pieniądze zwrócić, ponieważ są to środki wydane niezgodnie z ustawą, ale w piśmie ministerstwa takiego doprecyzowania, takiej "kropki nad i" już zabrakło.
To pokazuje, że pomimo tego iż mamy odpowiednie przepisy i ustawa wprost precyzuje co wolno, a czego nie wolno, to jednocześnie ustawa nie wprowadza żadnych sankcji. Czyli nie wolno tego i tego, ale nie ma za to żadnej kary. A jak nie ma kary...
MO: To tak jakbyśmy zrobili Kodeks Ruchu Drogowego w ten sposób, że masz znak ograniczenia prędkości do 60 km/h i to znaczy, że nie możesz jechać więcej, ale za złamanie tego przepisu nie ma żadnego mandatu.
KRM: Dokładnie tak. Czyli ustawa o TBS-ach pomimo tego, że pewne rzeczy nam gwarantuje, to żeby wyegzekwować przestrzeganie tego prawa to znowu musimy robić to przez sąd. Pójść do sądu i się poskarżyć: "wysoki sądzie, a oni łamią ustawę" i jeszcze wykazać, że ponieśliśmy z tego tytułu jakąś szkodę, aby domagać się jej naprawienia.
Tego samego dotyczy najświeższy post na Facebooku mecenasa Prigana, w którym wspomina o tym, że TBS Wrocław obciążał lokatorów swojego zasobu niesłusznie opłatą za ogrzewanie części wspólnych. Z regulaminu TBS wynika, że przyjęta proporcja, o ile dobrze pamiętam to 30% za części wspólne a 70% za ogrzewanie mieszkania.
MO: Być może ktoś ma w innych osiedlach inne regulaminy. Wiem, że w innych osiedlach było inne, więc warto to posprawdzać indywidualnie.
KRM: Generalnie jest to absurdalne. Oczywiście, TBS ma prawo ustalić swój regulamin, ale ten regulamin ma obowiązek być zgodny z innymi ustawami, więc jeśli ustawa prawo energetyczne art. 45a mówi, że lokatorów można obciążyć tylko i wyłącznie kosztami zakupu paliwa, to nie można tam włożyć cenę tego ogrzewania np. kosztów konserwacji kotłowni, kosztów wymiany pieca itd. A tak bardzo wiele TBS-ów w Polsce robi.
Nie wolno też tych kosztów podzielić w taki sposób, że koszty wspólne, czyli koszty ogrzania klatek są kwotą wyssaną z palca, czyli ktoś odgórnie zdecyduje, że jest to 30%. No przecież każdy rozsądny człowiek powie, że to jest niewykonalne, ponieważ na klatce jest z reguły tylko jeden grzejnik, a w przeciętnym mieszkaniu jest 3-5 grzejników, plus łazienkowy, razy ilość mieszkań w jednej klatce. Może się więc okazać, że proporcja to 1:30, a nie 30:70.
Więc ustawa precyzuje jak powinno być kalkulowane opłaty. I nawet gdyby ogrzanie klatek wynosiło tak strasznie dużo, to powinno to być uwzględnione w czynszu, a nie naliczane obok w formie dodatkowej opłaty za ciepło w rozliczeniu rocznym (lub półrocznym - zależy co ile ktoś ma rozliczenia). Tak nie może być i to mecenas Prigan słusznie zauważył, że jest to nienależne świadczenie i należy się zwrot. Ja wam chyba nawet o tym wspominałam na spotkaniu w marcu, kiedy byłam we Wrocławiu.
MO: Byliśmy wtedy bardziej skupieni na podwyżkach czynszu, więc to mogło umknąć. Z tego co wiem mecenas Prigan dostał nawet potwierdzenie tej swojej interpretacji przepisu również od ministerstwa i to całkiem niedawno.
KRM: Ten przepis nie budzi żadnych wątpliwości interpretacyjnych i na pierwszy rzut oka jest oczywiste, że takich opłat nie wolno stosować obok czynszu, ponieważ ustawodawca wyliczył co może być obok czynszu i ustalił, że nic więcej poza tym, co wymienił. Obok czynszu mogą być naliczane tylko media dostarczane do lokalu, a ogrzanie klatki nie jest ciepłem dostarczonym do lokalu (art. 9 ust. 5 + art. 2 ust. 8 ustawy o ochronie praw lokatorów).
MO: A wracając do ustawy, bo wymieniłaś na razie dwie zmiany jedna dotyczy tego, że nie mogą już TBS-y nie mogą pobierać sobie żadnej opłaty za zgodę na cesję partycypacji, a druga dotyczy tego, że nie mogą sponsorować, ani reklamować, z wyjątkiem aktualnej oferty.
KRM: Przeczytaliśmy razem co TBS może promować. Wrócę więc do pierwszego slajdu - trzecia zmiana to:
3. informacja o kredycie. Bardzo wiele osób podczas spotkań z nami mówiło, że TBS nie chce powiedzieć jak to jest z tym kredytem u nich, albo że za każdym razem gdy o to pytają ta informacja się zmienia w czasie - raz mówią, że spłata nastąpi za 10 lat, innym razem, że za 12 lat, a potem mówią, że już za 18... Czas płynie, a kredyt jakby się wydłuża. Na naszą prośbę, czyli Krajowej Rady Mieszkańców TBS, Ministerstwo dopisało takie przepisy, które mówią, że na pisemne żądanie najemcy, podkreślam - będącego jednocześnie partycypantem - musi być udzielona informacja jaki okres pozostał do końca spłaty kredytu. TBS ma na odpowiedź ma 14 dni.
Natomiast po zakończeniu spłaty kredytu TBS musi sam poinformować o tym fakcie swoich najemców, którzy są jednocześnie partycypantami.
Dlaczego ustawodawca zdecydował na takie rozwiązanie że to musi być najemca, który jest jednocześnie partycypantem? Dlaczego nie może to być najemca lub partycypant? Przecież partycypant to człowiek który zainwestował w budowę, a najemca to ktoś, kto spłaca kredyt. Czemu nie mogą się dowiedzieć? Nie wiadomo. Ja nie widzę racjonalnego wytłumaczenia. Może tylko takie, że tych partycypantów, będących jednocześnie najemcami jest po prostu dużo mniej i szansa, że wszyscy zaleją TBS żądaniem odpowiedzi (np. We Wrocławiu są 4133 lokale) jest mniejsza.
Zauważcie, za brak odpowiedzi w terminie też nie ma żadnej kary, czyli jeśli TBS nie odpisze, albo odpisze później, to co my mamy zrobić? Tam w ogóle nie jest napisane, że np. za każdy dzień opóźnienia lokator nie płaci czynszu, albo płaci połowę stawki. Tam nie ma żadnych hamulców.
MO: Odnośnie tych terminów, o których wspominasz, to 14 dni jest wtedy, gdy chcemy w trakcie kredytu dowiedzieć się na jakim etapie spłaty on jest, ale kiedy kredyt zostanie spłacony, to spółka ma obowiązek poinformować najemców w ciągu 30 dni od dnia spłaty.
KRM: Tak w tym przypadku jest 30 dni. To także nie ma żadnej sankcji za niedotrzymanie terminu. Nawet gdybyśmy chcieli pójść do sądu i powiedzieć, że TBS spóźnił się z udzieleniem nam tej informacji to czego my się możemy domagać? Jeżeli żadna szkoda nie powstanie, to tak naprawdę to niczego.
MO: Jest to argument za tym żeby napisać ustawę od nowa.
KRM: Zdecydowanie, zwłaszcza że na ostatnim posiedzeniu senatu pani z biura legislacyjnego powiedziała, że ustawa zawiera już zbyt wiele poprawek, a są takie wytyczne, związane z techniką legislacyjną, które mówią, że po iluś tam poprawkach ustawa powinna już zostać napisana od nowa i powiedziała, że biuro nie przychyla się już do dalszych zmian. Ministerstwo również potwierdziło, że widzi potrzebę napisania tej ustawy od nowa, że przed wyborami ministrowie będą mieli na to więcej czasu.
Patrząc na te zmiany, które już wprowadzono i które są niedomknięte żadnymi sankcjami, myślę, że gdyby tak miała być wyglądać ta nowa ustawa lub miałaby otwierać TBS-om dodatkowe drzwi do nadużyć, to czarno to widzę i wcale nie nie wydaje mi się żeby należało na nią czekać. Uważam że nowa ustawa nie rozwiąże naszych problemów, ponieważ moim zdaniem w ministerstwie da się zauważyć ciche poparcie dla TBS-ów. Z przykrością to stwierdzam, mimo że bardzo miło mi się rozmawiało z panem dyrektorem w ministerstwie i mimo, że wiele naszych próśb uwzględniono (o nich właśnie dzisiaj mówimy), jednak zobaczcie że są po prostu niepodomykane. Mamy prawo, ale nie mamy narzędzi do jego egzekwowania (poza sądem).
Przejdę do ostatniej zmiany:
4. Skutki braku pouczenia. To jest jeden jedyny hamulec, o który wprost poprosiłam i on został rzeczywiście uwzględniony w ustawie. Chodzi o brak pouczenia o tym, że komuś przepadnie partycypacja. Nie bójcie się zraz o tym opowiem więcej - ona sama z siebie nie przepada :) Jeżeli TBS nie pouczy kogoś o tym, że przepadnie mu partycypacja, to będzie skutkowało tym, że niewykorzystane/nieodzyskania część partycypacji nie przepadnie (dokładnie mówiąc: nie dostanie jej TBS, bo partycypacja ani pieniądze nie wyparowują). Niewykorzystana część będzie podlegała normalnie dziedziczeniu lub zwrotowi.
Już mówię o co chodzi. Zostały wprowadzone niedawno tak zwane wakacje czynszowe - to jest możliwość rozliczenia swojej partycypacji w czynszu. Czyli żegnamy się ze swoją partycypacją, tracimy ją, ale w zamian TBS obniża nam czynsz. To jest rozwiązanie, w założeniu dla osób, które zamierzają mieszkać w swoim mieszkaniu do śmierci i nigdy już tej partycypacji nie sprzedadzą, więc chciałyby te pieniądze jakoś odzyskać np. w formie obniżki czynszu. Zaproponowano dwa modele:
Całkowita rozliczenie partycypacji byłoby dożywotnią obniżką czynszu, także powyżej wartości zwaloryzowanej partycypacji. Czyli ktoś mógłby odzyskać teoretycznie więcej niż ta zwaloryzowane partycypacja wynosiła.
MO: Gdy będzie długo żył.
KRM: Tak, ale to jest rozwiązanie tylko dla osób z bardzo małą partycypację, taką powiedzmy do 20 000 zł, czyli osoby z bardzo małym mieszkaniem i ze starą partycypacją. Jeżeli ktoś umrze wcześniej niż wykorzysta całą partycypację w formie obniżki, to ta nierozliczona część partycypacji przepadnie - nikt jej nie odziedziczy.
I ta ostatnia zmiana dotyczy właśnie tego momentu - otóż TBS ma obowiązek poinformować osobę, która zechce zawrzeć umowę o rozliczenie partycypacji w czynszu, że ta partycypacja po podpisaniu umowy przepadnie. To się tak pięknie nazywa że ona "będzie uznana za rozliczoną". Jest to perfidne stwierdzenie, ponieważ ona po prostu zostanie zagarnięta przez TBS. TBS wziął środki na budowę i nie będzie ich musiał zwracać w przypadku śmierci tego najemcy lub w przypadku jego wyprowadzki.
MO: To nie jest rozliczanie tylko przygarnięcie.
KRM: Tak, jest to przygarnięcie, ponieważ nikomu już tych pieniędzy nie oddadzą. Na zdjęciu zaznaczyłam to słowo na niebiesko "przepada". Dzięki naszej interwencji brak pouczenia o przypadku będzie skutkował tym, że niewykorzystana część partycypacji jednak nie przepadnie. Forsowałam tą zmianę wiedząc, że TBS mając obowiązek poinformować zacznie " zapominać" o pouczeniu i bez jakiegoś hamulca będzie wciągał nieświadomych lokatorów na minę.
Dokończę tak szybciutko ten temat wakacji czynszowych, bo to też jest nowa rzecz która weszła w życie 10 sierpnia tego roku. Całkowite rozliczenie partycypacji jest możliwe tylko dla najemców którzy osiągnęli już wiek emerytalny, czyli proszę zobaczyć - szansa że ktoś będzie żył tak długo, aż rozliczy swoją partycypację w czynszu jest po prostu znikoma.
Uważam, że jest to absurdalny pomysł, bo nikt tych pieniędzy nie odzyska w całości. TBS musi obligatoryjnie pouczyć tego zainteresowanego, że nie będzie mógł się już domagać zwrotu w razie wyprowadzki, bo przecież ta osoba nie musi umrzeć, ona może chcieć się wyprowadzić ze względu na stan zdrowia lub wiek i zamieszka u swoich dzieci lub w jakimś domu opieki.
Rozliczanie tej partycypacji w czynszu może kontynuować po śmierci najemcy inny domownik, ale warunek że on też będzie w wieku emerytalnym w chwili zawierania umowy o rozliczenie partycypacji (np. małżonek) oraz że zamieszkiwał z najemcą przez cały ten czas. Jeżeli więc partycypant ma wyjątkowo młodego małżonka, no to jest szansa że ten małżonek nie będzie mógł kontynuować rozliczania partycypacji w czynszu.
MO: Jest to jakaś podpowiedź z kim wiązać życie w TBS-ie :)
KRM: Tak, z osobą w podobnym wieku :) to oczywiście nie musi być małżonek to może być po prostu inny domownik.
Drugi wariant wakacji czynszowych (chociaż to nie są wakacje, tylko obniżka czynszu), to okresowe rozliczenie partycypacji. Tu można obniżać czynsz przez maksymalnie 180 miesięcy, czyli 15 lat, a ta część która pozostanie nierozliczona po upływie tego okresu nie przepadnie. W przypadku wcześniejszej wyprowadzki lub śmierci najemcy będzie albo mu zwracana albo dziedziczona. Można o takie rozliczenie wnioskować bez względu na wiek i tutaj pouczenie żadne nie jest potrzebne bo partycypacja nie przepada. Rozliczanie partycypacji po śmierci najemcy może kontynuować ten kto po nim wstąpi w stosunek najmu - to mogą być różne osoby.
Chciałam powiedzieć jeszcze o czymś ciekawym.
Chciałam wam powiedzieć o przepisie, który istnieje w ustawie od dawna, skoro poruszamy temat zgody na cesję. Zobaczcie jak brzmi przepis (w pierwszym akapicie jest jego treść, a w drugim jest wersja skrócona przeze mnie). Przeczytajmy po prostu to drugie zdanie: partycypant nie może bez zgody SIM dokonywać cesji na wskazanego przez siebie najemcę.
MO: Słowem klucz jest słowo "najemca"?
KRM: Tak, bez zgody SIM/TBS nie może dokonać cesji tylko na najemcę, ale jeśli przenosi się na inną osobę, to zgoda SIM-u/TBS-u-u nie jest potrzebna. Czyli otwiera nam się furtka jak wrota od stodoły do tego, żeby swobodnie handlować partycypacjami, bo na każdą inną osobę niż wskazany najemca, zgoda nie jest potrzebna.
Pokażę wam fragment uzasadnienia dołączony do projektu ustawy gdy wprowadzono ten przepis - celem zmiany było zagwarantowanie TBS-om możliwości kontrolowania procesu cesji (tylko po co?), albo że bez zgody towarzystwa nie będzie możliwe przenoszenie praw i obowiązków na rzecz osoby trzeciej. Bo przyjrzyjmy się czy w tym przepisie (art. 29 ust. 5) jest zakaz cedowania na osobę trzecią? Nie. Po pierwsze nie ma zakazu, możemy na osoby trzecie bez żadnych ograniczeń, a po drugie za zgodą można nawet na wskazanego przez siebie najemcę.
Ale jeśli chcemy sprzedać na rynku tę partycypację osobie obcej, osobie trzeciej to zgoda nie jest nam po prostu potrzebna. I to nie jest nowy przepis, ale TBSy tego nie honorują bardzo często i moja podpowiedź jest tylko taka, że jeżeli chcecie sprzedać swoją partycypację innej osobie niż najemca, którego wskazaliście to możecie to zrobić całkowicie śmiało, zrobić to na wolnym rynku, sprzedać za ile chcecie i poinformować o tym fakcie TBS. TBS powie, że nie uznaje tego partycypanta i być może będzie potrzebne aby chociaż jedna osoba poszła do sądu i wygrała w tym sądzie. Jeśli taka osoba się znajdzie i zgłosi się do KRMu to taka sprawę jedną po prostu poprowadzimy modelowo, żeby ona już była takim precedensem. Żeby TBSy nie mogły już mówić, że to tak nie działa. To jest bardzo prosta sprawa, chodzi tylko o to by sąd ustalił czy doszło do przeniesienia praw w drodze cesji i czy byłą rzeczywiście potrzebna zgoda, czy nie. Z przepisów wprost wynika, że nie.
MO: Mówimy o prawach partycypanta. Kiedy czasem czytam wypowiedzi do mediów TBSów, choćby naszego wrocławskiego, to takie mam poczucie, że partycypant to jest takim nikim, który tylko wpłacił pieniądze i jak jeszcze chciałby tą cesję zrobić to już jest w ogóle nieuczciwy. Niedawno TBS Wrocław nas ostrzegał przed nieuczciwymi handlarzami partycypacjami.
KRM: Przeczytam wam taki fragment z uzasadnienia, tu jest takie zdanie: „Powstrzymany zostanie proceder handlu partycypacjami a co się z tym wiąże, nagminne zawyżanie przez nieuczciwych partycypantów kowty za jaką odsprzedają oni swoje prawa”.
MO: Proceder, nieuczciwe zawyżanie…
KRM: Nieuczciwy partycypant tu jest
MO: Uczciwy partycypant to rozumiem jest taki, który wpłacił pieniądze i milczy już do końca życia.
KRM: Tak albo daruje to w rodzinie za darmo. Nieuczciwy jest ten, który zarabia.
Natomiast TBSy milczą o tym, że żądają by im partycypant zwrócił partycypację czyli wypowiedział umowę, dostaje jakąś swoją partycypację zwaloryzowaną, bardzo często niepoprawnie obliczoną, np. w wysokości 50-60 tysięcy a następnie TBS sam zawiera umowę z jakimś nowym partycypantem, niewskazanym przez poprzednika i oferuje tę samą partycypację za 100 tysięcy. Jeśli partycypacja to np. 30% kosztów budowy to koszty budowy się nie zwiększają, ten budynek już stoi, często stoi od 20 lat. Jakim cudem koszty budowy nagle wzrosły? Nie mogły wzrosnąć.
Ustawa pozwala, żeby nowy partycypant wpłacił kwotę taką, jaką wypłacono poprzedniemu. Może wzrosnąć kwota partycypacji bo poprzedniemu ją zwaloryzowali. Wpłacił 40 a odebrał 60. Czyli mogą od nowego pobrać 60, tą samą kwotę. Natomiast TBSy tego nie przestrzegają, biorą dużo więcej i korzystają z tego, że z reguły ten poprzedni partycypant nie ma wiedzy o tym za ile sprzedano następnemu. TBSy na tym niestety żerują.
MO: Czy oceniasz te zmiany w przepsiach jako krok w dobrą stronę czy takie trochę pozorne są te zmiany?
KRM: To znaczy są to zmiany, o które wnioskowaliśmy. Prosiliśmy o dużo więcej, ale te zostały wprowadzone. To oznacza, że nasz głos został usłyszany. Ta rozmowa w ministerstwie była na tyle skuteczna, że kiedy pan dyrektor Tetzlaf powiedział, że to się da wprowadzić, to się da zmienić, że to nie są trudne rzeczy i to nie uderza w interesy TBSów, że to jest takie neutralne. Np. informowanie o stanie spłaty kredytu.
Co prawda dziwią się, że o to prosimy no ale powiedział, że jeśli państwu na tym zależy to rzeczywiście taką zmianę możemy wprowadzić. Ja też muszę powiedzieć, że informacja o tym, na jakim etapie jest kredyt nie służy nam do niczego, znaczy nie możemy jej wykorzystać do niczego, poza takim własnym poczuciem zorientowania się, ale my nic z tym nie zrobimy. Nawet jeśli dowiemy się, że TBS bardzo źle spłaca kredyt, że w ogóle spłaca tylko odsetki a nie część kapitałową i że w tym tempie będzie spłacał przez najbliższe 100 lat – to my nie mamy na to żadnego wpływu i z tą wiedzą nie możemy nic zrobić, czyli nie wykorzystamy jej w sądzie.
MO: I tu znów docieramy do tych wad ogromnych tej ustawy.
KRM: Ustawa jest niepoodmykana w wielu miejscach, za większość rzeczy nie grożą żadne kary, oczywiście na naszą korzyść to również działa bo jeśli ustawa mówi, że najemca, który uzyskał prawo do innego lokalu – o co wiele osób mnie pyta i się o to martwi, to ma obowiązek poinformować TBS. A TBS ma prawo mu wypowiedzieć umowę najmu. A jeżeli on nie poinformuje to co mu za to grozi? Nic mu nie grozi. I jeszcze nie ma żadnego terminu, w którym miałby poinformować. Nawet gdyby było, że ma niezwłocznie powiadomić, albo gdyby tam było napisane, ze w ciągu 30 dni po tym jak uzyskał prawo do tego lokalu – ale nie ma sankcji za to, że nie powiedział. Nie powiedział i już a TBS się dowiedział np. po 3 latach. Albo on już zdążył to mieszkanie sprzedać a oni się dowiedzieli – no to już im też prawo wygasło.
Ale generalnie w ustawie są dziury, załataliśmy 4 małe miejsca, a tam leci ze wszystkich stron…
MO: A tam sito jest dalej?
KRM: Ta ustawa jest jak sito. Przykro mi to powiedzieć, ale cieszę się, że zostaliśmy wysłuchani, mamy też otwarte drzwi do tego ministerstwa, ministerstwo jest skłonne z nami jeszcze dalej rozmawiać, wprowadzać dalsze zmiany.
Zwróciliśmy uwagę na pewne absurdy, które wystąpią w przyszłości przy wykupie mieszkań. Na przykład taki, że TBS może za nasze pieniądze, podnosząc nam czynsz, zrobić ogromne remonty a następnie zaoferować nam wykup tych mieszkań, a wykup musi być po cenie rynkowej. A cena tak wyremontowanych mieszkań w takim pięknym odnowionym budynku będzie odpowiednio wyższa. I w tym momencie my przepłacimy za mieszkanie, którego remont sami sfinansowaliśmy chwilę wcześniej. Ministerstwo zauważyło ten dysonans i też pracuje nad taką poprawką, ale to już w następnej noweli albo w nowej ustawie. Boję się co w niej będzie tak naprawdę.
MO: To ja chciałam podziękować Tobie za dzisiejsze spotkanie i tą całą edukację prawną, jaką dla nas zrobiłaś i robisz, ale też chciałam podziękować również innym aktywistom działającym i w Krajowej Radzie MieszkańcówTBS i w Stowarzyszeniu Partycypantów i Najemców Nasz Blok i wszystkim innym osobom, które dokładają swoją cegiełkę. Chociażby w ten sposób, że zaczynają zdobywać wiedzę, że cisną na te swoje spółki TBS, męczą ich coraz bardziej, żądają pewnych rzeczy, robią tę presję. Ona jest bardzo ważna więc proszę róbcie to dalej. I chciałam też podziękować prawnikom, w tym miejscu np. mecenasowi Grzegorzowi Priganowi, który też ciśnie to nasze ministerstwo. Pisze do nich pisma, pyta się ich o różne rzeczy. Więc to nie jest tak, że jesteśmy sami i jest coraz więcej takich osób, które będą dociekać praw mieszkańców a o to nam wszystkim tutaj chodzi, żeby były jakieś prawa mieszkańców i żeby były respektowane.
KRM: Ja bym chciała wszystkich zachęcić aby przede wszystkim zabiegali o te swoje prawa, które już mają zagwarantowane w ustawach, czyli żeby nie bali się chodzić do sądu. Bo ja widzę bardzo duży opór. We Wrocławiu przetoczyła się fala, ale zarówno w Warszawie jak i w Krakowie takiego wielkiego zainteresowania tym, żeby walczyć o niższe czynsze czy o transparentność w rozliczeniach nie ma. Ludzie się bardzo oburzają, chętnie przychodzą na te zebrania, na spotkania z nami, staram się im opowiedzieć, jak powinien wyglądać ich czynsz, co im gwarantuje ustawa. I że nie mamy innej drogi jak ta przez sąd, i niestety strach jest tak ogromny i paraliżujący, że niestety TBSy dalej na tym żerują. I będą żerowały, jeśli nie zrozumiemy, że to jedyna nasza droga. I ona nie jest trudna, to nie jest jakaś taka sprawa, że nie wiadomo jak się skończy. Wiadomo jak się skończy, od tego mamy przepisy i my wiemy, jak się skończą te batalie z TBSami, tylko niestety – droga po nagrodę prowadzi przez sąd.
MO: Już mamy parę takich miast. Wspomniałaś o Krakowie i Warszawie, to wiemy, że tam mieszkańcy, pewnie nie wszyscy, którzy by mogli, ale część mieszkańców zdecydowała się na tę drogę sądową. W Krakowie, w Warszawie, w Krakowie w wielu TBSach bo tam jest ich 11.
KRM: W jednym już zakończyło się zbieranie pozwów, w dwóch jeszcze trwa.
MO: Mamy Wrocław, mamy Toruń. Coś słyszałam o Opolu, nie jestem pewna?
KRM: Nie, Opole się wycofało, byliśmy tam i postanowili, że sami sobie poradzą, chyba znaleźli jakiegoś prawnika na miejscu, ale kontakt się z nimi urwał, więc nie mam żadnej wiedzy.
MO: Może się ktoś z Opola z nami skontaktuje i powie, co u nich słychać?
KRM: Czy złożyli pozew, czy walczą o tę podwyżkę? Natomiast w tej chwili przed decyzją o tym, czy skontrolować swoją spółkę stoi Tarnobrzeg, który dostał podwyżkę w wysokości 5 zł, bardzo dużą, taką nierealną. Sama podwyżka przewyższa wszelkie koszty, jakie powinien ponosić TBS na utrzymanie tego zasobu.
MO: Tam niektórzy mieszkańcy otrzymali niemal 50% podwyżki, 49% zdaje się.
KRM: Tak, bardzo dużo.
MO: Z tego co widzę, to nie jest ich dużo, ale...
KRM: 286 lokali z tego, co pamiętam…
MO: Ale bardzo są waleczni i głośni. Pozdrawiamy Tarnobrzeg!
KRM: Na spotkanie w Tarnobrzegu lokatorzy zdołali ściągnąć prezesa i prezydenta miasta. Wyobrażasz sobie Małgosiu?
MO: Nam się nigdy nie udało :)
KRM: Wyobrażasz sobie, żeby pan Sutryk przyszedł na spotkanie?
MO: Nie. Ani prezes, były prezes, nigdy się nie pojawił nigdzie na spotkaniu z mieszkańcami. Mówię o panu Marcinie Kiju. Już od 1 grudnia nie jest prezesem, mamy nowego prezesa. Ani prezydent Sutryk – też nigdy z nami się nie spotkał. Podziwiam Tarnobrzeżan, że im się udało zrobić taki raban!
KRM: Tak , tam prezydent uznał, że należy wyjść do ludzi i porozmawiać. Oczywiście dla osób, które mieszkają w dużej aglomeracji szansa na to, żeby prezydent usłyszał ich głos jest znikoma.
MO: To życzymy sobie wszyscy lepszej przyszłości, bardzo Ci dziękuję za dzisiaj i do zobaczenia, być może na jakiejś kolejnej edukacji prawnej.
KRM: Może przy następnej zmianie przepisów na dobre, na lepsze.
MO: A może trochę wcześniej będzie potrzeba, zobaczymy.
KRM: jeszcze jedno słówko na koniec. W Warszawie już ruszyły procesy, już doszło do pierwszego wstępnego przesłuchania księgowej. Ale obiecałam mecenasowi Rostockiemu, że nie będę zdradzać szczegółów, ponieważ chciał sam o tym opowiedzieć. Być może go namówię na taki live z Tobą Małgosiu, a jeśli nie to on napisze na ten temat post. Ja wiem o pewnych szczegółach już i czuję, że to przesłuchanie poszło fantastycznie. TBS po prostu bardzo źle wypadł w tym przesłuchaniu, co mnie oczywiście bardzo ucieszyło.
MO: Dziękujemy Państwu, dziękuję Ci Iza, do zobaczenia!
KRM: Dziękuję Małgosiu, do zobaczenia!
