Sąd Okręgowy wydaje kolejne wyroki w sprawach o podwyżkę, poza jednym – wszystkie dotąd wygrane przez mieszkańców. Jednak mieszkańcy otrzymują informację od TBS o naliczeniu wyższej stawki czynszu niż ta sprzed podwyżki, którą zaskarżyli. Dodatkowo na kontach systemu obsługi klienta widnieje dług do spłacenia. Sytuacja jest różna w zależności od kancelarii, która prowadziła sprawy. Wyjaśniamy, co wiemy i apelujemy do TBSu by stosował przepisy o prawach lokatorskich. To najważniejsza ustawa w systemie TBS. Mieszkańcy, którzy wygrali wyrok a zderzają się z tą dziwną sytuacją – zwołują się w grupy, rozmawiają z prawnikami i są gotowi do wytoczenia kolejnych pozwów, jeśli TBS Wrocław nie zmieni swojej postawy. To duża odpowiedzialność spółki miejskiej – obsługa prawna i koszty sądowe stanowią niebagatelny wydatek spółki, pokrywany z kieszeni mieszkańców. Jednak temat jest tak ważki dla wszystkich, że nie można go zlekceważyć.
Stan spraw sądowych o podwyżkę /TBS Wrocław/:
- część już zakończyła się – i to wygraną mieszkańców (podwyżka była niezasadna) – zarówno te prowadzone przez kancelarię adwokata Grzegorza Prigana, jak i te prowadzone przez kancelarię radcy prawnego Marcina Zatorskiego
- część czeka na wyrok drugiej instancji
- jeden wyrok w drugiej instancji zakończył się przegraną mieszkańców /kancelaria Marcina Zatorskiego/
- część spraw zakończono ugodą /głównie kancelaria adw. Grzegorza Prigana/; w warunkach ugody było ustawienie stawki czynszu na 17,35 zł/m2 oraz anulowanie wyrównania różnicy stawek między 15,90 a 17,35 przez okres od sierpnia 2022r do dnia ugody
- klienci r.pr. Zatorskiego otrzymali dużo gorsze warunki ugody i z nich nie skorzystali
Wygrane wyroki w kancelarii adwokata Grzegorza Prigana:
- pojawiły się wcześniej niż wyroki z drugiej kancelarii
- mieszkańcy, którzy mają te wyroki zakończyli sprawę zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorskich: sąd uznał podwyżki za niezasadne, uargumentował to w szeroki sposób, a mieszkańcy płacą czynsz w wysokości takiej, jak przed podwyżką z lutego 2022r, czyli 15,90 zł /m2; nie mają również żadnego „zadłużenia” do uiszczenia wobec TBSu
- adwokat Grzegorz Prigan w trakcie trwania procesów rozszerzył powództwo o temat wprowadzonej w lipcu 2022r. /od sierpnia 2022r./ tzw. „podwyżko-obniżki” (17,35 zł/m2). Sąd Okręgowy wypowiedział się więc wprost w temacie tego zabiegu, jaki TBS wdrożyło w sprawie stawki czynszu i nie uznał tego zabiegu za zgody z prawem, co do powodów, którzy zaskarżyli TBS.
Wygrane wyroki w kancelarii radcy prawnego Marcina Zatorskiego:
- sąd uznał prawomocnie w kilku już wyrokach dotyczących grup mieszkańców, że podwyżka była niezasadna.
- sąd argumentował to m.in. tym, że podwyżka nie była prawidłowo skalkulowana oraz tym, że TBS przy ustalaniu stawki czynszu dla mieszkańców nie uwzględnił dochodów z wynajmowania lokali użytkowych
- sąd nie wypowiedział się w kwestii wprowadzonej w lipcu 2022r. /od sierpnia 2022r./ tzw. „obniżki-podwyżki” (17,35 zł/m2) ponieważ kancelaria radcy prawnego Marcina Zatorskiego nie poszerzyła pozwów o to zagadnienie
O co chodziło z manewrem TBSu Wrocław, zwanym przez nas „podwyżko-obniżką”?
- luty 2022 r. -> TBS wprowadza podwyżkę od kwoty 15,90 do kwoty 20,45 zł/m2
- podwyżka zaczyna obowiązywać od 1 czerwca 2022r.
- w kwietniu 1755 mieszkańców TBS składa pozwy o niezasadność podwyżki, wcześniej wnosząc do TBS o przedstawienie kalkulacji podwyżki (te kalkulacje sądy bardzo zgodnie uznają za niewystarczające, powierzchowne, co w dużej mierze decyduje o wyrokach)
- podwyżka na 20,45 zł/m2 obowiązuje wszystkich, którzy nie złożyli pozwów do sądów w okresie od 1 czerwca 2022r.
- tych, którzy pozwy złożyli obowiązuje stawka sprzed podwyżki czyli 15,90 zł aż do prawomocnego wyroku, o czym stanowi ustawa chroniąca prawa najemców (USTAWA z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 8a.pkt 6a 2.)
- TBS w lipcu 2022r. podejmuje uchwały, które wprowadzają od sierpnia 2022r. nową stawkę czynszu na poziomie 17,35 zł, wyjaśniając to wakacjami kredytowymi; dla jednych obniżka, dla innych podwyżka de facto (co sądy też zauważyły). Nowa stawka czynszu (dla sądzących się – podwyżka) jest wprowadzona w specyficzny sposób – nie uwzględnia kilku przepisów z ustawy o ochronie praw lokatorskich: nie uwzględnia sposobu poinformowania o niej na piśmie i do rąk własnych, nie uwzględnia okresu wymaganego ustawą – podwyżek nie można robić częściej niż co 6 miesięcy, nie uwzględnia czasu 3 miesięcy wypowiedzenia;
Co najważniejsze - uniemożliwia sądzącym się mieszkańcom zakwestionowanie tej podwyżki.
Innymi słowy TBS Wrocław spróbował manewru, który jest obejściem istniejącego prawa najemców do pozasądowego, jak i sądowego zakwestionowania tej wyższej dla nich stawki czynszu.
- kancelaria adw. Grzegorza Prigana postanawia włączyć w pozwy swoich klientów temat „podwyżko-obniżki”, w ten sposób zabezpieczając interesy mieszkańców i sprawiając, że sądy obu instancji muszą wypowiedzieć się w temacie tego manewru ze strony TBS Wrocław
- kancelaria r.pr. Marcina Zatorskiego nie poszerza pozwów o ten temat
- sędziowie w sprawach prowadzonych przez Grzegorza Prigana biorą więc pod refleksję stawkę 17,35 zł/m2 i w uzasadnieniach wyroków wyraźnie określają ją jako podwyżkę dla mieszkańców pozywających TBS Wrocław, na dodatek dokonaną z ominięciem przepisów. Dla tych klientów jasne staje się, że po wygranej obowiązuje ich stawka 15,90 zł/m2 i nie mają żadnego zadłużenia wobec TBS w związku z „podwyżko-obniżką”.
- TBS Wrocław zna te uzasadnienia, wie, jak sądy potraktowały „podwyżko-obniżkę”, gdy mogły się na jej temat wprost wypowiedzieć. TBS Wrocław może więc poszerzyć stosowanie tej interpretacji o wygrane wyroki z kancelarii Marcina Zatorskiego. Jesteśmy mocno przekonani, że to jest jedyna zgodna z prawem możliwość.
Wypowiedź sądu II instancji z uzasadnienia wyroku sprawy prowadzonej przez Grzegorza Prigana o sygnaturze II Ca 1938/23:
„Zmiana wysokości czynszu z lipca 2022r. powinna była odpowiadać rygorom wynikającym z przepisu art 8a ust. 1, 2 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, a zatem zasadzie, że właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia, który to termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, (chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy), a wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.”
„Pogląd, że obniżka czynszu nie wymaga zachowania trybu wypowiedzenia, jako działanie korzystne dla lokatora i skutkujące zmniejszeniem jego obciążenia – jest co do zasady trafny, bowiem przepis art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów wprost odnosi się do tematyki podwyżki czynszu, słusznie uznając, że tylko wówczas zachodzi potrzeba szczególnej ochrony interesów lokatora jako słabszej strony kontraktu.”
ALE!
„Uszło bowiem uwadze strony pozwanej, że wobec wdrożenia przez najemcę procedury sądowej kontroli poprawności stawki wynikającej z uchwały 3/22 zmiana ta stanowiła w istocie podwyżkę, w odniesieniu do nadal obowiązującej, na czas trwania postępowania, stawki czynszu wynoszącej 15,90 zł/m2. Wobec tego, niezbędnym dla wprowadzenia stawki określonej uchwałą 23/22 było zachowanie trybu wypowiedzenia, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. art 8a ust. 1, 2 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.”
Dla wszystkich, którzy złożyli pozwy do sądu stawka czynszu była zamrożona (na 15.90zł/m2) i de facto TBS dokonał wobec tych osób podwyżki (na 17,35zł/m2), ale dokonał jej w trybie niezgodnym z prawem.
„skoro bowiem w przypadku określonym w art.8 ust. 5 pkt 2 czyli zakwestionowania przez lokatora podwyżki poprzez skierowanie do sądu pozwu o ustalenie niezasadności podwyżki, lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie (z zastrzeżeniem konieczności wyrównania różnicy, jeśli wytoczone przezeń powództwo okaże się niezasadne), to reguły wykładni językowej prowadzić winny do wniosku, że to właśnie ta wyjściowa stawka powinna stanowić punkt odniesienia dla oceny, czy dokona przez właściciela zmiana stawki czynszu stanowi jej podwyższenie, czy obniżenie.”
„Sąd stoi na stanowisku, że skoro stawka wynikająca z uchwały 23/22 w odniesieniu do obowiązującej stawki czynszu wynoszącej 15,90 zł/m2, wobec wdrożenia przez najemcę procedury sądowej kontroli poprawności stawki podwyższonej wcześniej do poziomu 20,45 zł/m2, stanowiła podwyżkę, to niezbędnym dla wprowadzenia tej stawki było zachowanie trybu wypowiedzenia, zgodnie z procedurą przewidzianą w art.8a ust. 1, 2 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Niedochowanie tych wymogów, przeciwnie niż uznał to Sąd pierwszej instancji prowadzi do wniosku, że zmiana dokonana w oparciu o uchwałę 23/22 w istocie stanowiła podwyżkę, dokonaną bez zachowania trybu wypowiedzenia, a zatem nieważną (art. 8a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).”
Sąd wykazał się przenikliwością uznając ryzyka związane z takimi manewrami, cytujemy:
„Przy przyjęciu odmiennej interpretacji, w skrajnych przypadkach, mogłoby wręcz dojść do sankcjonowania nadużycia prawa – można bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której właściciel nieruchomości dokonuje najpierw, z zachowaniem trybu wypowiedzenia, drastycznej zmiany stawki czynszu, której uzasadnić nie jest w stanie, a w razie złożenia przez lokatora sprzeciwu – zmienia wysokość stawki czynszu na kwotę „wypośrodkowaną”, to jest niższą od kwoty zakładanej w pierwotnej podwyżce, lecz przewyższającą czynsz dotychczasowy, po czym uznając, że podjęte przezeń działania były zbieżne z interesem lokatora, niezwłocznie wprowadza jako obowiązujące – tak określone stawki, pozbawiając lokatora praw do sądowej kontroli takiego działania, w istocie wszak prowadzącego do podwyższenia, nie zaś obniżenia stawki czynszu.”
„Zważywszy, że uznanie przez stronę pozwaną, że po stronie powoda na skutek uiszczania przez niego czynszu w dotychczasowej wysokości powstaje zaległość mogłoby prowadzić do procesu miedzy stronami w sprawie o zapłatę, a nawet, w najbardziej skrajnym przypadku – być przyczyną zainicjowania przeciwko niemu postępowania o nakazanie opuszczenia lokalu, uznać należy, że powód posiada interes prawny w domaganiu się ustalenia nieważności zmiany czynszu dokonanej w oparciu o uchwałę 23/22. Wobec powyższego, apelacja powodów w części, w jakiej zarzucała nieważność zmiany stawki czynszu w oparciu o uchwałę nr 23/22, zasługiwała na uwzględnienie, a zaskarżony wyrok w jego punkcie II w tym zakresie winien ulec zmianie.”
Więcej o tym wyroku pisaliśmy tutaj: https://www.obywateltbs.pl/aktualnosci/wygrane-prawomocne-wyroki-mieszkancow-istotne-tezy-sadu
Co obecnie robi TBS w przypadku wygranych wyroków przez klientów reprezentowanych przez Marcina Zatorskiego?
- przysyła wygranym mieszkańcom „Zawiadomienie o wysokości opłat” a w nim naliczenie nowej stawki czynszu 17,35 zł/m2 od następnego miesiąca następującego po wyroku, powołuje się w tym na sygnaturę wygranego wyroku, w którym jednak nie wypowiedziano się co do stawki 17,35 zł/m2
- zgodnie z wyrokami oddaje mieszkańcom koszty zastępstwa procesowego
- nie wypowiada się w temacie „długu” – czyli różnicy, która widnieje w systemie Internetowej Obsługi Klienta od sierpnia 2022r. do daty wygranego procesu pomiędzy stawką 15,90 zł (zamrożony czynsz sprzed podwyżki) a 17,35 zł/m2 (podwyżko-obniżka); mieszkańcy nie otrzymują żadnej pisemnej informacji na ten temat, ani odpowiedzi na maile. Jednak w systemie IOK „dług” pozostaje nadal.
- koryguje widoczny w IOK „dług” za miesiące czerwiec i lipiec 2022r. (różnica między 20,45 a 15,90)
Działania TBS Wrocław interpretujemy jako wywieranie presji na:
- płacenie wyższej stawki czynszu niż powinna być po wygranym wyroku
- spłacenie „zadłużenia” widniejącego w IOK – a to są kwoty na ten moment ok. 2,5 do 3 tysięcy złotych
Jednak TBS Wrocław, co warte podkreślenia, nie popełnia oficjalnych pism dotyczących „zadłużenia”, w dużej mierze o nim milczy, pozostawiając jedynie czerwoną wielką planszę o długu na IOK. Ta plansza z „długiem” widniała zresztą przez cały czas trwania procesów i była przez nas oprotestowywana jako manipulacyjne wywieranie presji.
Co na to mieszkańcy, którzy wygrali procesy?
- zarówno Fundacja Obywatel TBS, jak i Rada Mieszkańców otrzymały sporo zgłoszeń od mieszkańców, którzy mają wygrane wyroki a sytuację niejasną i sprawiającą wrażenie, jakby była gorsza niż tych, którzy poszli na ugody.
- Reprezentowani dotąd przez kancelarię Zatorskich mieszkańcy organizują się, rozmawiają z Radą Mieszkańców i z nami, tworzą własne grupy internetowe i rozpoczęli spotkania informacyjne z prawnikami. Wiemy, że otrzymują propozycje od prawników, jakimi ścieżkami można pójść dalej. I wiemy, że są gotowi powalczyć o sprawiedliwość. Podobnie, jak ci, którzy jeszcze oczekują wyroków i przewidują podobny scenariusz.
Kancelaria Zatorskich wysyła propozycje założenia kolejnych spraw i sugeruje szybkie działanie, określając termin na zgłoszenie się do 10 maja. Jednak, co warto podkreślić, ta sprawa nie wymaga tak szybkiego działania. Kiedy otrzymaliśmy podwyżkę mieliśmy 2 miesiące na złożenie pozwów o jej niezasadność, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorskich. Teraz jednak jest to inny rodzaj pozwu i takiego obwarowania nie ma. Dodajmy informacyjnie też, że skrin uzasadnienia wyroku, jaki otrzymujecie od kancelarii Zatorskich w mailu nt. kolejnej sprawy – nie pochodzi ze spraw wygranych przez kancelarię Zatorskich – tej informacji tam zabrakło. Jest to publikowany przez nas wcześniej skrin wyroku w sprawie, w której mieszkańców reprezentował adwokat Grzegorz Prigan. Tak jak wyżej wyjaśniamy – sąd mógł się wypowiedzieć o podwyżko-obniżce tylko w sprawach mecenasa Prigana, bo rozszerzył on powództwo o ten wątek.
Jednak kancelaria Zatorskich to nie jedyna, która rozmawia z jego byłymi klientami i kreśli propozycje rozwiązań prawnych.
Mieszkańcy są gotowi wytoczyć kolejne pozwy spółce, bo czują się manipulowani i nie zgadzają się na bycie przedmiotem „sztuczek” w obchodzeniu ich praw wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorskich. Mają świadomość, że takie zabiegi odbierają możliwość kontroli sądowej wysokości stawek czynszu. A to na ten moment jest jedyna kontrola, jaką mamy możliwość zrobić.
Sprawą zajmuje się również Rada Mieszkańców TBS Wrocław. (strona FB Rady Mieszkańców TBS Wrocław)
„Podwyżko-obniżka” czynszu w trakcie trwania procesów była zaplanowanym zabiegiem by wyprowadzić w pole mieszkańców, którzy odważyli się kwestionować dowolność stanowienia stawki czynszu w TBS Wrocław.
Jednak TBS Wrocław poległ przede wszystkim w 2 sprawach:
po 1sze -> sądy wypowiedziały się negatywnie o tym cwanym manewrze, odwołując się do sensu ustawy o ochronie praw lokatorskich
po 2gie -> sądy wypowiedziały się bardzo krytycznie o praktyce niekalkulowania czynszów i podwyżek lub pozoranckiego ich kalkulowania, poświęciły temu dużo miejsca w uzasadnieniach wyroków.
Szanse więc, że TBS Wrocław polegnie w ewentualnych kolejnych procesach podważających obecne roszczenia spółki, co do osób z wygranymi wyrokami (z kancelarii Zatorskich) wydają się duże. 17,35 zł/m2 zostało już poddane refleksji sądowej a wyjaśnienie do niego przedłożone w lipcu do skrzynek pocztowych nie przypomina takiej kalkulacji, jaką wskazują późniejsze uzasadnienia wyroków.
Kolejne sprawy sądowe to oczywiście koszty, w tym również TBS Wrocław. Ze strony spółki są one niebagatelne, obecnie to kilka kancelarii prawnych wynajętych do obsługi licznych spraw sądowych. Te koszty będą jeszcze przedmiotem analizy. Jednak już teraz warto by zarządzający spółką, jak i nadzorujący ją poddali to pogłębionej refleksji –> czy warto narażać spółkę na kolejne, prawdopodobnie przegrane, procesy? Spółka jak dotąd przegrywa z mieszkańcami, zarówno w sprawach o podwyżki, jak i w sprawach o media oraz przed sądem administracyjnym w sprawach o informację publiczną. Kolejne możliwe pozwy mieszkańców reprezentowanych dotąd przez r. pr. Zatorskiego, którzy wygrali wyroki o podwyżkę – również nie rokują dobrze dla spółki.
Liczymy, że TBS Wrocław podejmie decyzję by potraktować poważnie swoich mieszkańców, ustawę o ochronie praw lokatorskich oraz interes ekonomiczny spółki i naliczy wszystkim mieszkańcom z wygranymi wyrokami prawidłową stawkę 15,90 zł/m2 oraz zlikwiduje wirtualne „zadłużenie” wynikające z manewru „podwyżko-obniżki”.
Lege artis - drogi Wrocławiu. Kolejna batalia sądowa ma duże szanse okazać się kolejną niepotrzebną i kosztowną kompromitacją.
