Czynsze w TBS pokrywają koszt eksploatacji, remontów i ratę kredytu. TBS przekazało w jednym z pism uśrednione kwoty podwyżki na te elementy. Narracja TBS ostatnio ogniskuje się wokół akcentowania wzrostu kosztów kredytu. Ale to nie kredyt jest głównym składnikiem podwyżki.
Eksploatacja to (*wg informacji samego TBS Wrocław z dnia 30.03.2022 rozdystrybuowanej do mieszkańców przez skrzynki pocztowe):
• Koszty zużycia materiałów i energii (np. koszty mat. biurowych, energia elektryczna na częściach wspólnych budynków),
• usługi obce (usługi sprzątania i utrzymania zieleni, przeglądy budynków, naprawy: konserwacje budowlane, sanitarne i elektryczne, remonty, konserwacje dźwigów osobowych, usługi bankowe, pocztowe, informatyczne, prawne),
• podatki i opłaty (np. podatek od nieruchomości),
• wynagrodzenia wraz z narzutami (koszty wynagrodzeń wszystkich pracowników Spółki),
• pozostałe koszty rodzajowe (ubezpieczenie wszystkich budynków).
Jak widać, TBS zbił tu w jedno dwie składowe czynszu: eksploatacja i remonty. W żadnej z informacji upublicznionych ani w korespondencji do mieszkańców TBS nie pokazuje, ile wynosi osobno koszt remontów a ile pozostałe czyli koszty realnej eksploatacji. W odczuciu wielu mieszkańców remonty w TBS Wrocław praktycznie się nie dzieją, nie są odczuwalne a wiele zgłoszeń zapotrzebowania w tym temacie pozostaje bez odzewu. O tym jeszcze będziemy pisać.
Koszty remontów i eksploatacji to są składowe czynszu płacone również w mieszkaniach poza systemem TBS, czyli we własnościowych i w spółdzielczych. Czytelnicy, którzy w takich mieszkacie będziecie mogli za chwilę porównać sobie ponoszone przez nas koszty ze swoimi. Pamiętajcie tylko o odjęciu kosztów mediów tj. woda ciepła i zimna, ogrzewanie, śmieci, gaz, prąd.
Wyjątkowym dla TBSów składnikiem czynszu jest rata kredytu zaciągniętego na wybudowanie budynków i mieszkań. W dużym skrócie: w sytuacji TBS Wrocław my mieszkańcy wpłaciliśmy na wstępie 30% wartości inwestycji a kolejne 70% spłacamy w ratach, w comiesięcznych czynszach. I to jest trzeci składnik naszego czynszu – o wartość tej raty nasz TBSowy czynsz powinien przekraczać czynsze mieszkań własnościowych/spółdzielczych.
Już w momencie zawiadomienia nas mieszkańców o podwyżkach spółka wyjaśniała podwyżki inflacją przekładającą się na większe koszty usług remontowych i materiałów budowlanych (tu nie podano do tej pory żadnych wyliczeń) oraz pisała: „koszty finansowe, które ponosimy w związku z podniesieniem stóp procentowych wzrosły o 780%”. W kolejnych wystąpieniach medialnych TBS w szczególności podkreśla koszty kredytów. Pisze np. na swojej stronie internetowej, że nastąpił „bardzo wyraźny wzrost oprocentowania kredytów, które spłaca spółka”.
TBS wydaje się tu podążać za tym, co odczuwa wielu Polaków, którzy spłacają komercyjne kredyty w prywatnych bankach w tym czasie i co będzie z tego powodu dla nich zrozumiałe. Mieszkańcy TBS Wrocław nie znają sposobu naliczania rat kredytowych do czynszu a pytania o ten aspekt spełzają na niczym. Możemy jedynie zacytować byłego prezesa TBS Wrocław, Kazimierza Fiursta, który do 2019 roku zarządzał spółką przez kilkanaście lat: LIST OTWARTY byłego prezesa TBS Wrocław do prezydenta Jacka Sutryka
Co w takim razie złożyło się w decydującej mierze na podwyżkę? Eksploatacja, remonty czy koszty kredytów?
Oto tabela, którą sam TBS zawarł w drukach dla mieszkańców (TBS uśrednił w niej stawki z 3 grup zasobu TBS Wrocław):
Kazimierz Fiurst, poprzedni prezes spółki TBS Wrocław, w artykule Gazety Wrocławskiej Gazeta Wrocławska: podwyżki w TBS. Sprawę komentuje były prezes wypowiedział się w taki sposób o tak dużym wzroście kosztu eksploatacji i remontów:
Na podstawie opublikowanych przez TBS wyliczeń, "za 4/5 odpowiadają koszty eksploatacji i remontów". Taki wzrost kosztów eksploatacji jest nie do zaakceptowania. Znaczyłoby to, że koszty eksploatacji rosną rok do roku o prawie 50 procent. To jest niemożliwe! Jeżeli rzeczywiście zaistniałaby taka sytuacja, to bezwzględnie koniecznym działaniem powinno być natychmiastowe sprawdzenie ponoszonych nadmiernych, nieuzasadnionych kosztów i niezwłoczne ich obniżenie, a nie podnoszenie stawki czynszu kosztem mieszkańców!
Uważamy, że również przed podwyżką ta część składowa czynszu: eksploatacja i remonty była naprawdę wysoka i nie odzwierciedlała działań wykonywanych w naszych blokach, takich jak sprzątanie, naprawy i remonty. Prawie 33% wzrostu tych kosztów jest więc dużym zaskoczeniem.
Czekamy na ujawnienie biegłemu w czasie sprawy sądowej dokumentów pilnie strzeżonych przez spółkę, które pozwolą nam się przekonać czy mamy rację nie dowierzając tym wyliczeniom.
Koszt raty kredytowej wzrósł po podwyżce o nieco powyżej 9% (0,85zł/m2). Widać, że to nie kredyty są problemem dla TBS i jego mieszkańców. Co zresztą sprawdza się z intuicją i wiedzą mieszkańców, bowiem dla TBS większość kredytów udzielana była na preferencyjnych warunkach a sam były prezes TBS tłumaczy, że de facto raty większości kredytów powinny być stałe LIST OTWARTY byłego prezesa TBS Wrocław do prezydenta Jacka Sutryka
Uzasadnianie podwyżek rosnącymi stopami procentowymi budzi wątpliwości również, gdy uważnie wczytamy się w różne wyjaśnienia spółki:
To fragment wyjaśnienia wysłanego do jednej z mieszkanek TBS w związku z pytaniem o spłatę kredytów. Dodać należy, że gdy stopy procentowe w Polsce trzymały się bardzo nisko – nam w TBSie nie spadały czynsze, a więc i raty kredytów naliczane do czynszów.
Jeśli ponad 81% podwyżki naliczonej przez TBS Wrocław od czerwca 2022r stanowią koszty eksploatacji i remontów – to co tak naprawdę w nich się mieści? Po pierwsze więc chcielibyśmy poznać dokumenty, które to uzasadniają. A po drugie, z niepokojem patrzymy w związku z tym na festiwal inwestycji dokonywanych na naszych osiedlach w miesiącach po ogłoszeniu podwyżki. Inwestycji, które zdają się fanaberią a nie racjonalnym podejściem do ograniczania kosztów w czasach kryzysu finansowego. Niedawno opisała to Gazeta Wrocławska: Wrocławski TBS rozpoczął festiwal remontów na swoich osiedlach. Ale po co wymieniać działające drzwi?
