9 lipca 2025r. po 2 dniach na połączonych komisjach sejmowych wypuszczono z Sejmu do Senatu kolejną nowelizację ustawy o TBS/SIM. Wśród mieszkańców i społeczników stanowienie tych przepisów wywołało ogromne emocje. Zmierzmy się teraz, po kilku dniach, z tym, co zobaczą senatorowie. Nie będziemy już się zastanawiać, co ministerstwo, a co koła poselskie czy indywidualni posłowie wnieśli. Spojrzymy na zmiany, które mogą wejść i poddamy je krytycznej analizie. A zaczniemy od tego – co absolutnie koniecznie powinno się znaleźć w nowej wersji ustawy – a zupełnie nie zostało poruszone.
Największym rozczarowaniem jest to, że ustawa pominęła i najważniejsze, i zdecydowaną większość naszych postulatów. Poniżej w tabeli robimy raptem skrót z tego, czego oczekujemy do zmiany:
Będziemy na różne sposoby domagać się tego wszystkiego, to ma ogromną wagę.
Tymczasem zerknijmy, co ustawodawcy, jak na razie, nam uszykowali. Czyli co, z bardzo szybkiego i chaotycznego procedowania z komisji sejmowych i sejmu, przeszło do pracy w senacie. Jest to oczywiście wyciąg spraw, które najbardziej mogą zainteresować mieszkańców.
JAKIE TEMATY ZMIENIANO W PROJEKCIE USTAWY:
A. PRZEDSTAWICIEL GMINY W RADZIE NADZORCZEJ SPÓŁKI
1. Przepis obowiązujący obecnie (art. 25 ust. 2)
„Gmina lub gminy, na których obszarze działa SIM, są uprawnione do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej SIM, w liczbie określonej w umowie albo statucie SIM.”
Czyli: gmina może mieć przedstawiciela, jeśli jest to przewidziane w statucie/umowie.
Jeśli nie – nie może wymusić tego samodzielnie.
2. Nowelizacja – dodanie ust. 3–5
Ust. 3–4: Jeśli gmina nie ma zapewnionego przedstawiciela w statucie, może złożyć wniosek, a SIM musi zmienić statut/umowę – bez głosowania wspólników.
Ust. 5: Wyjątek: nie stosuje się tego mechanizmu, jeśli SIM działa na obszarze więcej niż 3 gmin, a statut przewiduje, że gminy łącznie mają przynajmniej 3 przedstawicieli.
Teraz przeanalizujmy razem: co to znaczy dla prywatnego TBS/SIM?
1. Prywatny TBS/SIM bez udziału gminy
Gmina nie ma udziałów w spółce, czyli nie jest wspólnikiem →
- Przepisy art. 25 ust. 2–5 NIE MAJĄ zastosowania.
- Gmina nie może złożyć wniosku o zmianę statutu.
- Prywatny TBS nie musi dopuścić gminy do rady nadzorczej.
Efekt: prywatny TBS działa w oderwaniu od gminy, nawet jeśli funkcjonuje na jej terenie, wykorzystuje grunty publiczne, a jego mieszkańcy to lokalna społeczność. I to powinna być również rzecz absolutnie do uregulowania!
2. Prywatny (formalnie) TBS/SIM, ale z drobnym udziałem gminy (np. 1–5%)
Gmina jest udziałowcem, ale statut nie daje jej miejsca w radzie nadzorczej.
- Po nowelizacji: gmina może złożyć wniosek na podstawie ust. 3, a TBS będzie musiał zmienić statut, żeby gmina miała co najmniej 1 przedstawiciela w RN – nawet jeśli inni wspólnicy (prywatni) są przeciwni.
Efekt: to duża zmiana na plus dla takich „zmarginalizowanych” gmin – np. takich, które miały kiedyś 100% udziałów, a dziś zostały z symboliczną częścią po „prywatyzacji TBS”.
ALE! Gmina musi chcieć złożyć wniosek!
3. TBS gminny lub mieszany (gmina ma realne udziały)
Gmina już dziś może mieć przedstawiciela (art. 25 ust. 2), ale jeśli statut tego nie przewiduje – po nowelizacji może wymusić jego dodanie.
ALE! Gmina musi chcieć złożyć wniosek!
Efekt: wreszcie możliwa realna kontrola nawet tam, gdzie wcześniej gminy były „udziałowcami bez głosu”.
Wnioski:
· Dla całkowicie prywatnych TBS-ów, nic się nie zmienia – dalej będą działać poza kontrolą gminy, jeśli gmina nie ma udziałów.
· Największa zmiana dotyczy „prywatyzowanych” TBS-ów, w których gmina zachowała choćby śladowe udziały – teraz może odzyskać kontrolę.
· Ustawodawca nie zdecydował się na realne uregulowanie prywatnych TBS-ów, które korzystają z zasobów publicznych – to wciąż luka systemowa.
B. OPINIA RADY NADZORCZEJ WYMAGANA DO PODWYŻKI CZYNSZU
Nowy projekt ustawy wprowadza dwie zmiany w art. 28:
· ust. 1b: Teraz zmiana wysokości czynszu wymaga opinii rady nadzorczej SIM wyrażonej uchwałą. Jeśli taka opinia nie zostanie uzyskana, podwyżka jest nieważna.
· ust. 1c: Jeżeli gmina (lub gminy) złożą wniosek o zmianę umowy lub statutu SIM (zgodnie z art. 25 ust. 3), to do czasu zakończenia tego procesu SIM nie może zmieniać stawki czynszu.
Krytyka: Pozorny mechanizm kontroli:
· Rada nadzorcza nie reprezentuje mieszkańców – w praktyce powoływana przez gminy (najczęściej jednoosobowych udziałowców). Przepisy nie wdrożyły przez 30 lat udziału w radzie nadzorczej przedstawicieli mieszkańców.
· Składa się często z lokalnych polityków, urzędników lub ich znajomych – lojalnych wobec prezydenta/burmistrza, a nie wobec mieszkańców,
· Nie ponosi odpowiedzialności za skutki opinii – zapisy w nowelizacji nie stanowią, że musi badać koszty czy analizować kalkulacje czynszu,
· Opinie są niewiążące - Ustawa nie mówi, co się stanie, jeśli RN odmówi wydania pozytywnej opinii – zarząd może to zignorować;
· W całej ustawie brak literalnie wpisanego obowiązku przedstawienia kalkulacji czynszu mieszkańcom; w tym przepisie zarząd nie jest też zobowiązany przedstawić kalkulacji radzie nadzorczej – działania obu ciał mogą być pozorowane
C. CESJA PARTYCYPACJI – SZERZEJ NIŻ BYŁO, ALE BEZ PEŁNEJ SWOBODY
Nadal ustawa nie pozwoli na swobodne zbycie partycypacji na wolnym rynku. Zawsze wymagać to będzie zgody SIM/TBS, ale z WYJĄTKAMI!
Pokazujemy aktualności w poniższej tabeli. Warto zaznaczyć, że wszystko to dotyczy sytuacji, gdy partycypant i najemca to dwie odrębne osoby.
Dodatkowo, jeśli SIM nie zgodzi się na przekazanie partycypacji a wygaśnie umowa najmu, to spółka nie może zatrzymać pieniędzy – musi zwrócić partycypację, o ile lokal został zwolniony, w ciągu 3 miesięcy od tej odmowy.
Partycypacja to spore pieniądze, a my wciąż nie możemy swobodnie nimi dysponować, niestety.
Co do nowych praw cesji partycypacji – zaskakuje konieczność wyrażenia zgody przez TBS, gdy najemca mieszka w lokalu i jest rodziną. To chyba niedopatrzenie, warte wyprostowania. Jeśli niemieszkający nie musi mieć takiej zgody to nie ma sensu narażać na formalności zwłaszcza mieszkańców.
Sugerujemy również zadbanie o tych, którzy są zarówno partycypantami, jak i najemcami. Bo tu sytuacja jest bardzo niejednoznaczna. Przydałby się przepis w rodzaju:
„W przypadku gdy najemca mieszkania TBS/SIM jest równocześnie partycypantem, za zgodą spółki możliwe jest przeniesienie partycypacji wraz z zawarciem nowej umowy najmu z osobą bliską, zamieszkującą lokal lub będącą wskazaną przez dotychczasowego najemcę.”
D. DŁUGOŚĆ TRWANIA UMÓW - RODZAJ UMOWY A WYSOKOŚĆ PARTYCYPACJI
Jak było do tej pory?
· Nie było przepisu, który zobowiązywałby TBS/SIM do zawierania umowy:
o na czas nieoznaczony, albo
o z dojściem do własności,
nawet jeśli najemca wniósł wysoką partycypację (np. 30%).
· Umowy były zawierane:
o bezterminowe albo na czas oznaczony (np. 5 lat),
o bez opcji wykupu, nawet jeśli ktoś sfinansował dużą część budowy.
Wydaje nam się, że minister Tomasz Lewandowski usłyszał to, na co zwracaliśmy mocno uwagę na Komisji Infrastruktury w listopadzie 2024r. – na galopującą tendencję w systemie TBS do zawierania umów na kilka lat. Pamiętamy, że pan minister wyrażał wprost postulat stabilności. I oto chyba jest odpowiedź.
Zależy nam by stabilność w praktyce zadziałała, więc przyjrzyjmy się uważnie propozycji.
JAK BĘDZIE po wejściu nowelizacji)?
Dodany przepis brzmi:
„2b. W przypadku gdy kwota partycypacji stanowi co najmniej 10% kosztów budowy lokalu, umowę najmu zawiera się na czas nieoznaczony albo jako umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.”
Co to znaczy:
- Jeśli wniosłeś min. 10% kosztów budowy, TBS nie może dać Ci krótkiej umowy.
- Musi zawrzeć:
- umowę bezterminową (stałą), albo
- umowę z dojściem do własności (jeśli taka forma jest dostępna).
Wątpliwości:
- Nie wiadomo, czy przepis obowiązuje wstecz – co z osobami, które już mieszkają i kiedyś wniosły partycypację?
- Brak informacji, kto decyduje o tym, czy będzie „czas nieoznaczony” czy „dojście do własności”.
- Nie każdy TBS/SIM oferuje dojście do własności – przepis może być „martwy”, jeśli nie ma takiej formy.
✅ Propozycja zmiany (przepis przejściowy):
„Przepis art. 29a ust. 2b stosuje się również do umów zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, jeśli partycypacja najemcy przekroczyła 10% kosztów budowy lokalu.”
(dzięki temu obecni mieszkańcy mogliby żądać zmiany swojej umowy).
Problem 2: Brak możliwości wyboru przez mieszkańca
- Ustawa mówi „albo taka, albo taka” (czas nieoznaczony lub z dojściem do własności), ale nie określa, kto wybiera.
- TBS może wymusić opcję mniej korzystną dla najemcy (np. tylko bezterminowy najem).
✅ Propozycja poprawki:
„Wybór rodzaju umowy (na czas nieoznaczony lub z dojściem do własności) przysługuje najemcy.”
E. KREDYT SPŁACANY W CZYNSZU? – no niestety… dalej nic, ale opiszmy to.
Absolutnie kluczowy wątek, który nie został dotąd należycie uregulowany ani w obowiązującym prawie, ani w nowelizacji z 9 lipca 2025 r.. – to kredyt spłacany w czynszu.
Czy prawo uznaje, że najemca spłaca kredyt w czynszu?
Stan prawny do lipca 2025 r.:
Nie ma w ustawie ani jednego przepisu, który wprost stwierdza, że czynsz płacony przez najemcę w TBS/SIM zawiera spłatę raty kredytu zaciągniętego przez TBS na budowę lokalu.
Choć w praktyce tak jest – czynsz kosztowy (określony w art. 28 ustawy) zawiera m.in.:
- spłatę kredytu,
- koszty eksploatacji,
- remonty
To wszystko najemcy płacą co miesiąc, często przez 20–30 lat, a 70–80% całkowitego kosztu lokalu to właśnie kredyt. Tym samym:
Mieszkaniec nie tylko sfinansował budowę wkładem (partycypacją), ale także przez czynsz – spłacił większość wartości mieszkania.
Ale ustawodawca:
- nie traktuje go jako współwłaściciela,
- nie daje mu prawa wykupu ani zaliczenia tych wpłat na poczet ceny,
- nie obniża mu czynszu po spłacie kredytu.
Co zmienia nowelizacja z 9 lipca 2025 r.?
Niestety – nic.
- Ustawa nie wprowadza WPROST OBOWIĄZKU obniżenia czynszu po spłacie kredytu -> jest to domyślnie wywodzone z art. 28 ustawy. Ale TBSy nie chcą domyślać się.
- Nie uwzględnia faktu, że najemca przez 20 lat spłacił 70–80% wartości mieszkania w czynszu.
- Nie przewiduje, że te wpłaty powinny być zaliczane przy wykupie.
- Przyszłościowe wprowadzenie takich zapisów musi odnosić się do wszystkich mieszkających przed dniem wejścia przepisów
Ten wątek – spłacania kredytu w czynszu – umieszczamy przy wykupie. Bo niestety jest jedną z tych rzeczy, które nie pozwalają realnie wykupić mieszkań TBS. Podobno przez 30 lat istnienia systemu sprzedało się… 20 mieszkań. Nie mamy potwierdzenia tych danych, ale to możliwe ze względu na konieczność uzyskania zgody TBSu, brak interesu spółek w wyprzedaży, konieczność płacenia po cenie rynkowej z dnia wykupu i brak uwzględnienia spłaty kredytu przez wszystkie dotychczasowe lata – co oznacza zapłacenie ponownie za to samo mieszkanie. Interes życia to nie jest.
F. WYKUP
Wokół tematu wykupu mieszkań z TBS/SIM zrobiło się ostatnio dużo medialnego szumu – jedni posłowie domagają się jego całkowitego zakazu, nie rozumiejąc, że to mieszkańcy poprzez partycypację i wieloletnie czynsze finansują te lokale, inni z kolei chwalą się „udrożnieniem wykupu” w mniejszych miastach. Tymczasem nikt z nich nie zauważa podstawowego problemu: wykup już od lat jest zapisany w ustawie, ale tylko na papierze – jako atrapa, bez realnych możliwości dla mieszkańców, bez obowiązku po stronie TBS/SIM, bez uczciwego rozliczenia wkładów i spłat.
Co się zmienia?
W nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa rząd proponuje nowe przepisy (art. 33dk i art. 33f), które w teorii mają umożliwiać przekształcenie najmu w prawo własności (tzw. wykup). Jednak dokładna analiza pokazuje, że:
- Dotyczy tylko mieszkań zlokalizowanych poza dużymi miastami – czyli nie w miastach wojewódzkich i nie w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców.
- Dotyczy tylko osób, które, partycypowały co najmniej 20% kosztów budowy (lub 15% przy bardzo wysokim dofinansowaniu państwowym),
Mieszkańcy dużych miast – np. Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Gdańska, Lublina, Poznania – nie mogą z tej możliwości skorzystać. Ani ci, którzy nie wpłacając partycypacji spłacili w czynszach 70-80 % wartości mieszkania.
Czy to dotyczy obecnych mieszkańców?
W praktyce – nie.
- Nie ma przepisu, który wyraźnie gwarantowałby prawo do wykupu osobom, które mieszkają już w SIM-ach i partycypowały w kosztach budowy.
- Brakuje przepisów przejściowych, które wprowadzałyby to prawo z mocą wsteczną lub dla obecnych najemców.
Wykup? Tylko jeśli zgodzą się wspólnicy SIM
Zmieniony art. 33f ust. 1c mówi, że to zgromadzenie wspólników SIM podejmuje decyzję o wykupie. A więc:
- Nie ma automatyzmu.
- SIM może odmówić, nawet jeśli spełniasz wszystkie warunki.
Ile zapłacisz za wykup?
Cena ustalana ma być na podstawie:
- kosztów wyceny rynkowej na dzień wykupu
- wszystkich zobowiązań przypadających na lokal,
- w tym zadłużenia kredytowego SIM + odsetek
Nie ma żadnego obowiązku uwzględnienia tego, że latami spłacałeś kredyt przez czynsz. W efekcie możesz zapłacić drugi raz za to samo mieszkanie.
Nie dajmy się oszukać pozornymi zapisami o wykupie. Żądajmy realnych zmian w ustawie – dla obecnych i przyszłych mieszkańców, z uczciwym rozliczeniem partycypacji i spłat kredytu, bez dyskryminacji dużych miast. I wymagajmy by TBSy były zobowiązane informować o realiach wykupu przy przedstawianiu oferty najmu. I precyzyjnie zapisywały te regulacje w umowach.
G. Upadek SIM/TBS i ochrona mieszkańców
Jak było do tej pory?
- Brak jasnych przepisów dotyczących upadku lub likwidacji SIM/TBS.
- W przypadku upadłości spółki, majątek TBS/SIM nie przechodził automatycznie na gminę ani nie było regulacji, co dzieje się z najemcami i partycypantami.
- Partycypanci, którzy wpłacili środki na budowę mieszkań (partycypację), traktowani byli jak zwykli wierzyciele — bez uprzywilejowanego statusu czy gwarancji zwrotu.
- Umowy najmu i partycypacji nie były formalnie zabezpieczone na wypadek likwidacji, co powodowało ryzyko utraty lokalu lub środków.
Co zmienia nowelizacja z 9 lipca 2025 r.?
- Wprowadzono przepis (art. 33ka ust. 1), który umożliwia wyodrębnianie i wykup mieszkań SIM przejętych przez gminę po likwidacji SIM, stosując odpowiednio przepisy o dojściu do własności.
- ALE! Gmina musi formalnie przejąć majątek, co zwykle oznacza konieczność jego wykupu — czyli wydania pieniędzy.
- CO WAŻNE! nie wprowadzono mechanizmów ochrony partycypantów i najemców ani obowiązku bezpłatnego przejęcia majątku przez gminę.
Jak to wpływa na mieszkańców i partycypantów?
- Mieszkańcy mają prawo do wykupu lokalu dopiero po likwidacji SIM i przejęciu mieszkań przez gminę – a to może nastąpić tylko jeśli gmina zechce i będzie miała środki.
- Partycypanci pozostają słabo chronieni — ich wpłaty traktowane są jak zwykłe wierzytelności, bez priorytetu zwrotu.
- Brak gwarancji, że odzyskają wpłacone środki w razie upadku spółki.
- Nadal istnieje ryzyko, że bez zaangażowania gminy i pieniędzy z jej budżetu mieszkańcy stracą zarówno mieszkania, jak i partycypację.
Poza tym przedłużono programy kredytowania budów w BGK oraz zwiększono środki pieniężne na te programy.
Wciąż jednak nie naprawiono błędów systemu, które mszczą się na jego mieszkańcach.
Zapraszamy do dyskusji: Obywatel TBS - strona fundacji na FaceBook
A tu ścieżka sejmowa projektu: Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw - ścieżka
I na koniec przypomnijmy te najważniejsze, ale nie jedyne, pominięte nasze postulaty:
