Dziś trochę edukacji i podstawowych informacji. Walczymy o prawa mieszkańców w TBS/SIM, ale musimy wiedzieć, jakie już prawa mamy. I musimy ich wymagać! W systemie TBS/SIM masz takie same prawa lokatorskie, jak każdy najemca w Polsce.
PODWYŻKI - Ustawa o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, z późn. zm.) dokładnie określa, jak powinno wyglądać wprowadzanie podwyżek czynszu. Podwyżka musi być doręczona pisemnie – z 3-miesięcznym wyprzedzeniem! Nie ma znaczenia, czy to list, czy pismo wręczone do podpisu – ważne, byś dostał je na piśmie (art. 8a ust. 3). Jeśli TBS „informuje” tylko przez ogłoszenie, maila, podrzucenie nowej od dziś rozpiski czynszu czy podnosi czynsz bez wypowiedzenia – łamie Twoje prawa!
Masz prawo zapytać o KALKULACJĘ czynszu. Możesz żądać, by spółka pokazała, z czego wynika podwyżka i jakie koszty ją uzasadniają (art. 8a ust. 4).
TBS nie może odpowiedzieć „bo wzrosły koszty” – musi pokazać liczby. „Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.” — art. 8a ust. 4. Wystarczy krótkie pismo:
„Na podstawie art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów zwracam się o przedstawienie kalkulacji czynszu i szczegółowego uzasadnienia podwyżki.”
Masz czas, żeby się zastanowić – i możesz się nie zgodzić na podwyżkę. Jeśli nie akceptujesz podwyżki, możesz w ciągu 2 miesięcy od otrzymania wypowiedzenia złożyć pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na TBSie. (art. 8a ust. 5). W tym czasie możesz płacić dotychczasowy czynsz, aż sąd rozstrzygnie sprawę (art. 8a ust. 5 pkt 2). Nie mogą Cię za to eksmitować ani naliczać odsetek! Podwyżka czynszu to nie rozkaz – to propozycja, którą możesz sprawdzić i zakwestionować. Masz prawo do informacji, czasu na decyzję i do sądu. To nie jest przywilej – to Twoje prawo z ustawy!
Co jeszcze warto wiedzieć:
- Inflacja - „Podwyżkę czynszu (...) w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną.” stanowi (art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów).
- Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
- To jest domniemanie uzasadnienia podwyżki. Jeśli TBS (albo właściciel mieszkania) podniesie czynsz do wysokości inflacji z poprzedniego roku, to ustawa uznaje taką podwyżkę automatycznie za „uzasadnioną” – czyli nie trzeba jej dodatkowo uzasadniać kalkulacją kosztów. Do wysokości inflacji – TBS nie musi podwyżki tłumaczyć. Powyżej inflacji – mamy prawo poznać jej uzasadnienie (np. wyższe koszty utrzymania budynku, remonty, raty kredytu, media itd.).
- Nie znaczy to jednak, że TBS może podnosić czynsz o inflację bez pisma wypowiadającego stawkę czynszu. Nawet jeśli mieści się w granicach inflacji, to wciąż musi to zrobić zgodnie z art. 8a ust. 3 – czyli pisemnie, z 3-miesięcznym wypowiedzeniem czynszu. Sam fakt, że „jest to inflacja”, nie znosi obowiązku wypowiedzenia czynszu! I co warto wiedzieć: „uznana za uzasadnioną” nie oznacza „nie do podważenia”. To domniemanie prawne, które można obalić w sądzie, jeśli np. TBS i tak ma już zawyżony czynsz. Tu warto rozmawiać z prawnikami o tym, jakie są możliwości formułowania ewentualnych pozwów.
Dodatkowo - kilka argumentów dla Was, gdy będziecie rozmawiać ze swoimi TBSami o stawkach czynszu.
Nie każdy wie, że TBS to spółka celowa, powołana ustawą do zapewniania mieszkań i może robić tylko niektóre rzeczy - ustawa to dokładnie wylicza, jakie.
Art. 28 ustawy o TBS mówi, że dochody z lokali użytkowych (np. sklepów, biur, aptek w parterach budynków) powinny obniżać koszty utrzymania mieszkań.Sądy we Wrocławiu potwierdziły, że czynsze z lokali użytkowych powinny pomniejszać czynsze mieszkańców, bo to wspólna działalność tej samej spółki!
TBS może prowadzić również działalność dodatkową – np. komercyjny wynajem, zarządzanie innymi budynkami, inwestycje – ale:-> musi to być zgodne z ustawowymi celami,
-> zysk powinien być przeznaczony na cele statutowe!
I tu jest kwestia naszej PRESJI - bo nic nie stoi na przeszkodzie, by zyski z tej komercyjnej działalności obniżały czynsze mieszkańcom, bo to właśnie - naszym zdaniem - byłaby realizacja celu społecznego TBS. Uważajcie! - przedstawiciele TBSów potrafią powiedzieć, że "nie mogą" przeznaczać tych zysków na pokrycie kosztów utrzymania mieszkań. Mogą. Nie ma żadnego argumentu prawnego, który by tego zabraniał. Jest natomiast taki zapis w ustawie o TBS:
art. 24 ust. 2: „Dochody SIM nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je w całości na działalność statutową SIM.” Czyli - zyski z komercyjnej działalności TBSu mogą składać nam się na koszty i pomniejszać tym samym czynsze. To jest zgodne z duchem ustawy. Wymagajmy!!!
