Górny limit czynszu w TBSach ustalany jest z dużą dozą uznaniowości!
Sprawdził to jeden ze społeczników - mieszkańców TBS z Torunia, Marcin Łowicki. DZIĘKUJEMY!
Marcin uzyskał pismo wyjaśniające, w jaki sposób Wojewoda Kujawsko-Pomorski wylicza wskaźnik kosztu odtworzenia mieszkania.
Co to jest STAWKA ODTWORZENIOWA?? To urzędowo ustalony przeciętny koszt budowy mieszkania w danym regionie. Jest on aktualizowany co 6 miesięcy i obowiązuje przez pół roku.
Krok po kroku: Jak powstaje ta kwota???
1). Zebranie danych z GUS - Podstawą są dane z Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące kosztów budowy z ostatnich dwóch kwartałów. Urzędnicy dzielą wydatki na budowę przez liczbę wybudowanych metrów.
2). Podział na regiony - Stawka nie jest taka sama dla wszystkich. Liczy się ją oddzielnie dla: Siedziby wojewody (np. Bydgoszcz), Siedziby sejmiku (np. Toruń) i Reszty województwa.
Sprawdził to jeden ze społeczników - mieszkańców TBS z Torunia, Marcin Łowicki. DZIĘKUJEMY!
Marcin uzyskał pismo wyjaśniające, w jaki sposób Wojewoda Kujawsko-Pomorski wylicza wskaźnik kosztu odtworzenia mieszkania.
Co to jest STAWKA ODTWORZENIOWA?? To urzędowo ustalony przeciętny koszt budowy mieszkania w danym regionie. Jest on aktualizowany co 6 miesięcy i obowiązuje przez pół roku.
Krok po kroku: Jak powstaje ta kwota???
1). Zebranie danych z GUS - Podstawą są dane z Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące kosztów budowy z ostatnich dwóch kwartałów. Urzędnicy dzielą wydatki na budowę przez liczbę wybudowanych metrów.
2). Podział na regiony - Stawka nie jest taka sama dla wszystkich. Liczy się ją oddzielnie dla: Siedziby wojewody (np. Bydgoszcz), Siedziby sejmiku (np. Toruń) i Reszty województwa.
3). Doliczenie kosztów "ukrytych" Ponieważ dane z GUS często dotyczą budynków w stanie surowym, Wojewoda dodaje do nich własne analizy rynkowe, uwzględniając: Wykończenie wnętrz (np. podłogi, drzwi, kafelki, biały montaż)., Zagospodarowanie terenu (np. place zabaw, zieleń wokół bloku).
4). Prognoza na przyszłość Ponieważ stawka ma obowiązywać w przyszłości, dolicza się do niej prognozowany wzrost cen (inflację). W opisywanym przypadku przyjęto prognozę Ministra Finansów na kolejny rok na poziomie 105%.
5). Korekta błędów (Weryfikacja) Jeśli danych jest za mało lub jakaś budowa była nienaturalnie droga/tania, urzędnicy mogą odrzucić skrajne wyniki, aby nie zniekształcały średniej.
6). Mechanizm awaryjny Jeśli nie ma wystarczających danych statystycznych, bierze się poprzednią stawkę i mnoży ją przez ogólny wskaźnik zmiany cen ogłaszany przez Prezesa GUS.
Analiza tego dokumentu potwierdza, że choć proces opiera się na twardych danych z GUS, to Wojewoda posiada PEWIEN ZAKRES UZNANIOWOŚCI (czyli możliwość podejmowania decyzji w oparciu o własne analizy), aby urealnić stawkę.
Oto kluczowe punkty z pisma, które wskazują na to, że nie jest to tylko proste przepisanie liczb z tabeli:
- Własne analizy rynkowe: Wojewoda nie polega wyłącznie na statystykach, ale musi uwzględnić wartość robót wykończeniowych (tzw. doprowadzenie do stanu "pod klucz") na podstawie własnych badań rynku.
- Decyzja o okresie bazowym: To urzędnicy decydują, czy przyjąć dane z ostatniego kwartału (jeśli ceny gwałtownie rosną/spadają), czy z dłuższego okresu, np. półrocza (jeśli rynek jest stabilny).
- Szacowanie kosztów dodatkowych: Wojewoda sam ocenia, jakie dodatkowe koszty (np. place zabaw, zieleń, wykończenie części wspólnych) należy doliczyć.
- Prognozowanie przyszłości: Wybór konkretnych prognoz makroekonomicznych (np. wytycznych Ministra Finansów) do obliczenia planowanego wzrostu cen w przyszłym półroczu również zależy od oceny urzędu.
- Filtrowanie danych skrajnych: Wojewoda ma prawo odrzucić dane, które uzna za "niewiarygodne", np. gdy inwestycja miała podejrzanie wysoki lub niski standard, co mogłoby sztucznie zawyżyć lub zaniżyć średnią dla całego regionu.
- Wybór metody w przypadku braku danych: Jeśli danych z GUS jest za mało, Wojewoda decyduje o zastosowaniu mechanizmu zastępczego (przemnożenie starej stawki przez ogólny wskaźnik zmiany cen).
Podsumowując, pismo wyraźnie pokazuje, że Wojewoda pełni rolę korygującą – bierze surowe dane statystyczne i "ubiera" je w realia rynkowe, korzystając przy tym z przysługujących mu uprawnień do własnej oceny sytuacji.
Jeśli więc jest taki margines uznaniowego wyliczania stawki – to i nasz górny limit czynszu jest w jakiejś części uznaniowy!
4). Prognoza na przyszłość Ponieważ stawka ma obowiązywać w przyszłości, dolicza się do niej prognozowany wzrost cen (inflację). W opisywanym przypadku przyjęto prognozę Ministra Finansów na kolejny rok na poziomie 105%.
5). Korekta błędów (Weryfikacja) Jeśli danych jest za mało lub jakaś budowa była nienaturalnie droga/tania, urzędnicy mogą odrzucić skrajne wyniki, aby nie zniekształcały średniej.
6). Mechanizm awaryjny Jeśli nie ma wystarczających danych statystycznych, bierze się poprzednią stawkę i mnoży ją przez ogólny wskaźnik zmiany cen ogłaszany przez Prezesa GUS.
Analiza tego dokumentu potwierdza, że choć proces opiera się na twardych danych z GUS, to Wojewoda posiada PEWIEN ZAKRES UZNANIOWOŚCI (czyli możliwość podejmowania decyzji w oparciu o własne analizy), aby urealnić stawkę.
Oto kluczowe punkty z pisma, które wskazują na to, że nie jest to tylko proste przepisanie liczb z tabeli:
- Własne analizy rynkowe: Wojewoda nie polega wyłącznie na statystykach, ale musi uwzględnić wartość robót wykończeniowych (tzw. doprowadzenie do stanu "pod klucz") na podstawie własnych badań rynku.
- Decyzja o okresie bazowym: To urzędnicy decydują, czy przyjąć dane z ostatniego kwartału (jeśli ceny gwałtownie rosną/spadają), czy z dłuższego okresu, np. półrocza (jeśli rynek jest stabilny).
- Szacowanie kosztów dodatkowych: Wojewoda sam ocenia, jakie dodatkowe koszty (np. place zabaw, zieleń, wykończenie części wspólnych) należy doliczyć.
- Prognozowanie przyszłości: Wybór konkretnych prognoz makroekonomicznych (np. wytycznych Ministra Finansów) do obliczenia planowanego wzrostu cen w przyszłym półroczu również zależy od oceny urzędu.
- Filtrowanie danych skrajnych: Wojewoda ma prawo odrzucić dane, które uzna za "niewiarygodne", np. gdy inwestycja miała podejrzanie wysoki lub niski standard, co mogłoby sztucznie zawyżyć lub zaniżyć średnią dla całego regionu.
- Wybór metody w przypadku braku danych: Jeśli danych z GUS jest za mało, Wojewoda decyduje o zastosowaniu mechanizmu zastępczego (przemnożenie starej stawki przez ogólny wskaźnik zmiany cen).
Podsumowując, pismo wyraźnie pokazuje, że Wojewoda pełni rolę korygującą – bierze surowe dane statystyczne i "ubiera" je w realia rynkowe, korzystając przy tym z przysługujących mu uprawnień do własnej oceny sytuacji.
Jeśli więc jest taki margines uznaniowego wyliczania stawki – to i nasz górny limit czynszu jest w jakiejś części uznaniowy!
UWAGA!!! Każdy z Was ma prawo wystąpić do Wojewody z wnioskiem o dostęp do informacji publicznej by dowiedzieć się, jak ustalana jest stawka odtworzeniowa – a więc i limit górny czynszu w TBS. Podajemy wzór takiego pisma poniżej:
Uniwersalny wniosek o udostępnienie informacji publicznej
"Miejscowość: [Wpisz miasto] Data: [Wpisz datę] Adresat: Wojewoda [Wpisz właściwe województwo, np. Dolnośląski] Urząd Wojewódzki w [Wpisz miasto, np. Wrocławiu] [Wpisz adres urzędu]
WNIOSEK O UDOSTĘPNIENIE INFORMACJI PUBLICZNEJ
Na podstawie art. 61 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz art. 1, art. 2 i art. 6 ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej, w związku z ogłoszonym obwieszczeniem w sprawie wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na obecny okres, zwracam się z prośbą o udostępnienie następujących informacji:
1. Szczegółowego sposobu (algorytmu) wyliczenia aktualnej stawki, ze wskazaniem wszystkich składowych kwotowych branych pod uwagę.
2. Zestawienia danych statystycznych z GUS, które posłużyły za podstawę obliczeń (liczba oddanych metrów, suma nakładów).
3. Informacji o wysokości przyjętych do wyliczenia kosztów robót wykończeniowych (tzw. doprowadzenie do standardu lokalu mieszkalnego) oraz kosztów zagospodarowania terenu, wraz z podaniem źródeł tych danych (tzw. własne analizy rynkowe Wojewody).
4. Wskazania, jakie wskaźniki makroekonomiczne (prognozowana inflacja) zostały doliczone do bazy obliczeniowej i na podstawie jakich wytycznych.
5. Informacji, czy przy ustalaniu obecnej stawki Wojewoda dokonał korekty danych skrajnych (odrzucenie inwestycji o nietypowo wysokim lub niskim standardzie) i według jakich kryteriów dokonano tej selekcji.
6. Forma udostępnienia informacji: Proszę o przesłanie odpowiedzi w formie elektronicznej na adres e-mail: [Twój adres e-mail].
Z poważaniem, [Twoje Imię i Nazwisko] [Twój Adres/Kontakt]"
....................................................
Dlaczego warto pytać o te konkretne punkty![❓]()
- Punkt 1 i 2: Sprawdzasz, czy "fundament" wyliczeń jest solidny i oparty na faktach, a nie tylko na przypuszczeniach.
- Punkt 3: To tutaj kryje się największa "uznaniowość". Wojewodowie mogą doliczać kwoty za wykończenie "z sufitu". Masz prawo wiedzieć, czy przyjęli np. 500 zł czy 1500 zł za metr i dlaczego tyle.
- Punkt 4: Prognozy inflacji mogą być zawyżone. Urząd musi wskazać, czyją prognozę przyjął (np. MF czy NBP).
- Punkt 5: To mechanizm, który pozwala urzędnikom "sterować" stawką poprzez wyrzucanie z obliczeń tanich lub drogich budów.
Po otrzymaniu odpowiedzi (maksymalnie 14 dni), będziesz mieć czarno na białym, czy stawka w Twoim przypadku została wyliczona rzetelnie, czy też ktoś "dołożył" do niej koszty, które w rzeczywistości nie występują.
Możecie sprawdzić swoje stawki odtworzeniowe. Zmieniają się one co 6 miesięcy, a są TBSy, które windują czynsz „pod korek”.
Pamiętajcie, że górny limit czynszu to 4 lub 5 % stawki odtworzeniowej w waszym regionie. Czy 4 czy 5 %– to zależy, dowiedz się tego w TBSie.
!!!!WZÓR NA MAKSYMALNY CZYNSZ (za 1 m²):
(Stawkę Wojewody) pomnożyć przez 4 lub 5 % i to podzielić przez 12 miesięcy. !!!
Uniwersalny wniosek o udostępnienie informacji publicznej
"Miejscowość: [Wpisz miasto] Data: [Wpisz datę] Adresat: Wojewoda [Wpisz właściwe województwo, np. Dolnośląski] Urząd Wojewódzki w [Wpisz miasto, np. Wrocławiu] [Wpisz adres urzędu]
WNIOSEK O UDOSTĘPNIENIE INFORMACJI PUBLICZNEJ
Na podstawie art. 61 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz art. 1, art. 2 i art. 6 ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej, w związku z ogłoszonym obwieszczeniem w sprawie wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na obecny okres, zwracam się z prośbą o udostępnienie następujących informacji:
1. Szczegółowego sposobu (algorytmu) wyliczenia aktualnej stawki, ze wskazaniem wszystkich składowych kwotowych branych pod uwagę.
2. Zestawienia danych statystycznych z GUS, które posłużyły za podstawę obliczeń (liczba oddanych metrów, suma nakładów).
3. Informacji o wysokości przyjętych do wyliczenia kosztów robót wykończeniowych (tzw. doprowadzenie do standardu lokalu mieszkalnego) oraz kosztów zagospodarowania terenu, wraz z podaniem źródeł tych danych (tzw. własne analizy rynkowe Wojewody).
4. Wskazania, jakie wskaźniki makroekonomiczne (prognozowana inflacja) zostały doliczone do bazy obliczeniowej i na podstawie jakich wytycznych.
5. Informacji, czy przy ustalaniu obecnej stawki Wojewoda dokonał korekty danych skrajnych (odrzucenie inwestycji o nietypowo wysokim lub niskim standardzie) i według jakich kryteriów dokonano tej selekcji.
6. Forma udostępnienia informacji: Proszę o przesłanie odpowiedzi w formie elektronicznej na adres e-mail: [Twój adres e-mail].
Z poważaniem, [Twoje Imię i Nazwisko] [Twój Adres/Kontakt]"
....................................................
Dlaczego warto pytać o te konkretne punkty
- Punkt 1 i 2: Sprawdzasz, czy "fundament" wyliczeń jest solidny i oparty na faktach, a nie tylko na przypuszczeniach.
- Punkt 3: To tutaj kryje się największa "uznaniowość". Wojewodowie mogą doliczać kwoty za wykończenie "z sufitu". Masz prawo wiedzieć, czy przyjęli np. 500 zł czy 1500 zł za metr i dlaczego tyle.
- Punkt 4: Prognozy inflacji mogą być zawyżone. Urząd musi wskazać, czyją prognozę przyjął (np. MF czy NBP).
- Punkt 5: To mechanizm, który pozwala urzędnikom "sterować" stawką poprzez wyrzucanie z obliczeń tanich lub drogich budów.
Po otrzymaniu odpowiedzi (maksymalnie 14 dni), będziesz mieć czarno na białym, czy stawka w Twoim przypadku została wyliczona rzetelnie, czy też ktoś "dołożył" do niej koszty, które w rzeczywistości nie występują.
Możecie sprawdzić swoje stawki odtworzeniowe. Zmieniają się one co 6 miesięcy, a są TBSy, które windują czynsz „pod korek”.
Pamiętajcie, że górny limit czynszu to 4 lub 5 % stawki odtworzeniowej w waszym regionie. Czy 4 czy 5 %– to zależy, dowiedz się tego w TBSie.
!!!!WZÓR NA MAKSYMALNY CZYNSZ (za 1 m²):
(Stawkę Wojewody) pomnożyć przez 4 lub 5 % i to podzielić przez 12 miesięcy. !!!
Kto następny za Marcinem??? Marcin Łowicki pokazuje, że aktywność mieszkańców ma sens. Dziękujemy za tę aktywność i podzielenie się ze wszystkimi owocami tej pracy!
