SIM, TBS i KZN – garść podstaw
SIM czyli Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe to takie neoTBSy. I TBS i SIM opierają się na tej samej ustawie z 1995 roku. Od stycznia 2021r. nie założy się już spółki z nazwą TBS – muszą już nosić nazwę SIM. Dawne TBSy mogą pozostać przy nazwie TBS, lub zmienić na SIM.
SIMy są spółkami gminnymi, które mogły otrzymywać duże wsparcie ze strony powołanego państwowego Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN). KZN powołano w lipcu 2017 roku. KZN ma m.in. wspierać budownictwo czynszowe.
KZN może przystąpić jako udziałowiec do istniejących spółek TBS lub współtworzyć spółki SIM. KZN może wnieść grunt do TBS/SIM jako wkład niepieniężny. Spółki SIM z udziałami KZN warunkuje się tym by co najmniej 80% wybudowanych mieszkań było przeznaczonych na wynajem, by przeznaczyć pulę mieszkań dla rodziców / opiekunów z co najmniej 1 dzieckiem i pulę mieszkań dla seniorów. Mogą istnieć również spółki SIM bez KZN jako udziałowca. SIMy mogą tworzyć jedna lub więcej gmin lub nawet samodzielnie KZN.
Rządowy program Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) miał być następcą nieudanego programu Mieszkanie Plus.
Wsparcie finansowe państwa dla SIMów
SIMy mogą otrzymać niebagatelną pomoc podatnika na start i taką otrzymywały. Mianowicie, wsparcie z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, które wynosi aż 3 mln zł na utworzenie nowej spółki, a w przypadku działającej spółki – do 10% wartości kosztów planowanej inwestycji mieszkaniowej. Ale to nie wszystko! SIMy mogą też liczyć na otrzymanie grantu z Funduszu Dopłat dla gminy na partycypację w budowie mieszkań o niskim czynszu, który wynosi do 35% kosztów inwestycji. „Mamy również w banku BGK specjalnie dedykowany, niskooprocentowany kredyt - bez marży banku, z trzymiesięcznym WIBOREM" – mówił PAP Arkadiusz Urban, prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości, w 2022 roku.
SIMy budują mieszkania z opcją dojścia do własności. Jednak nie każdy może stać się właścicielem takiego lokalu. Aby móc cieszyć się mieszkaniem SIM na własność, przyszły lokator powinien pokryć minimum 20 proc. kosztów budowy (w niektórych województwach wartość ta wynosi 25 proc.). Umowa najmu zostanie zmieniona w umowę najmu z dojściem do własności dopiero po spłaceniu przez SIM wszystkich rat kredytu zaciągniętego na inwestycję.
Trzeba przyznać, że poprzedni rząd przeznaczył ogromne i różnorodne wsparcie dla spółek SIM. I powstało ich w Polsce 40 nowych SIM plus KZN przystąpiło do 2 istniejących TBSów oraz założono 3 spółki celowe skarbu państwa. https://www.kzn.gov.pl/istniejace-sim/
Mimo tak dużego rozmachu w udzielaniu wsparcia finansowego przez polskiego podatnika – spółki SIM borykają się z problemami.
Problemy SIM
I SIMY i KZN stanęły obecnie w ogniu powszechnej krytyki.
1. Zmarnotrawione duże pieniądze.
Na same państwowe dotacje dla samorządów, na ich wkład finansowy do spółek SIM wydano dotąd 3 mld zł. Zgodnie z wcześniejszymi planami, wszystkie spółki SIM (KZN jest udziałowcem większości z nich) miały rozpocząć do końca zeszłego roku 78 inwestycji, a 28 z nich zakończyć jeszcze w 2023 roku. Te plany udało się zrealizować w bardzo niewielkim stopniu, bo zakończono dotąd tylko dwie inwestycje. Powstało kilkadziesiąt mieszkań w programie realizowanym od 2021 roku.
Poseł Bartosz Romowicz z Polski 2050 podsumował SIMy w ten sposób: - "Krajowy Zasób Nieruchomości wcisnął do spółek SIM swoich prezesów - to byli ludzie powiązani z PiS, którzy tylko pobierali wynagrodzenia i dostawali samochody służbowe. Do każdej pracy wynajmowali zewnętrznych ekspertów. Członkowie rad nadzorczych spółek SIM pobierali wynagrodzenia, choć te rady nic nie robiły, skoro spółki nie budowały. Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe to był bardzo dobry pomysł, ale PiS go zepsuł. W każdej spółce SIM potrzebny jest audyt, a moim zdaniem te spółki powinno się rozwiązać."
Inny poseł Polska 2050 i były wójt gminy Płużnica Marcin Skonieczka: "Podzielam część zastrzeżeń posła Romowicza, ale nie wszystkie SIM-y działają tak, jak pan poseł opisywał. Są przecież także czysto samorządowe spółki SIM, w których KZN nie jest udziałowcem."
Prezes KZN został zwolniony z posady. Jacek Protas, Wiceminister Funduszy i Polityki Regionalnej, zapowiedział, że SIM-y zostaną szczegółowo zbadane i poddane audytom.
2. Mobbing i patologie w KZN.
Pracownicy KZN 29 marca 2023r. napisali list otwarty:
Sprawą zajmuje się Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej oraz NIK.
3. Problem z brakiem zainteresowania ofertą SIM.
Z naszego, mieszkańców TBS, punktu widzenia jest to najpoważniejszy problem, ponieważ w związku z nim zarządy SIM i sprzyjający im posłowie lobbują zmiany prawne ustawy o SIM/TBS, które miałyby usunąć tą przeszkodę. A zmiany, których oczekują są szkodliwe dla nas.
To właśnie z powodu tego problemu powstał 2 grudnia 2022 roku Zespół Parlamentarny ds. Wspierania Rozwoju Społecznego Budownictwa Mieszkaniowego pod kierownictwem posła Roberta Warwasa z PiS. Oto skład zespołu, jednolitego partyjnie:
Zespół merytorycznie spotkał się tylko raz, 8 marca 2023 roku. W posiedzeniu Zespołu uczestniczyli zdalnie przedstawiciele zarządów SIMów oraz stacjonarnie m.in. Juliusz Tetzlaff z Departamentu Mieszkalnictwa Mnisterstwa Rozwoju i Technologii.
Głównym punktem i sensem posiedzenia było wywieranie nacisków na przedstawiciela MRiT z postulatem zmiany kryteriów dochodowych osób ubiegających się o najem w TBS/SIM. Progi te są zdefiniowane w ustawie.
Zarządy SIM postulują by podnieść je prawie dwukrotnie! Takie właśnie rozwiązanie znalazły w obliczu braku chętnych na mieszkania z SIM.
Zatrzymajmy się na chwilę – niemal dwa razy więcej mieliby zarabiać lokatorzy SIM (a w rezultacie też TBS, bo to jedna ustawa) by zasiedlić system SIM/TBS.
Spółki nie dążą do obniżenia wysokich wyjściowo czynszów, czy zbudowania relacji spółka-mieszkaniec na bardziej uczciwych zasadach. A przecież, jak wyżej napisaliśmy, otrzymały ogromne wsparcie finansowe na wybudowanie mieszkań! Spółki chcą przyjąć bogatszych najemców, ludzi, których stać na płacenie większych czynszów. Bo większe czynsze to z pewnością czynsze zawierające sowite zyski dla spółek. To, co już znamy w starszym modelu czyli w TBSach.
SIMy nie próbują poprawić patologii systemu – tylko żądają więcej. Aby mieć to „więcej” – chcą wymienić modelowego mieszkańca. Na zespole padły przykłady: „SIM Małopolska Wieliczka – nabór przedłużany 2krotnie”. „Bo wiele SIMów jest gotowych do budowy (grunty, bgk, fundusz dopłat, pozwolenia itp. ale brak chętnych….”
Dodatkowo SIMy na zebraniu zespołu posła Warwasa postulowały zwiększenie dopłat dla SIM z Funduszu Dopłat, zwolnienie z podatku VAT od aportu gruntu przez gminy do spółki, oraz kredyt 2% dla mieszkańców na partycypację.
Wciąż szokuje, jak dużo żądają spółki SIM/TBS od podatników. Szokujące jest też to, że pomimo tak wielkiego wsparcia państwa nadal mieszkańcy mają wnosić partycypację do 30% wartości inwestycji. Jeden z przedstawicieli SIM powiedział wprost: „nie da się robić najmu bez partycypacji”.
Pytanie czy to wciąż mieści się w definicji NAJMU?
Juliusz Tetzlaff z MRiT jednak oporował na te postulaty bardzo stanowczo: „Podniesienie progów będzie oznaczało na pewno, że osoby zarabiające mniej zostaną pozbawione możliwości mieszkania – a to dla nich jest ten zasób. Rozumiemy, że SIMy mają problem ze znalezieniem lokatora, który musi móc płacić czynsz. Ale co do podniesienia progu – jesteśmy sceptyczni. Możemy o tym rozmawiać, ale nie tak by pozbawić osoby, dla których zasób SIM/TBS został pomyślany.” Wskazał również na to, że program KPO dyktuje warunki – czyli niższe dochody niż oczekują zarządzający SIMami. „Przez takie (postulowane) rozwiązanie osoby lepiej zarabiające staną się najemcami TBSów, ale te które mają te dochody niższe – nie będą one na tyle wysokie, żeby kwalifikować się do zasobu. Zostaną bez mieszkań. Bo TBSy będą wynajmować tym trochę lepiej zarabiającym. Trzeba pamiętać o tych ryzykach.”
Jeśli nawet dyrektor Tetzlaff stopuje stanowczo SIMy to chyba świadczy o tym, jak daleko zagalopowały ich roszczenia.
Posłowie wspierający roszczenia spółek SIM
I tu jest moment kiedy należy wspomnieć o postawie posła Krzysztofa Warwasa, przewodniczącego Zespołu. Zacytujmy jego wystąpienie:
„Widzimy fajną współpracę SIMów i samorządów. Ten projekt się fajnie udał. Tylko teraz trzeba rozwiązywać bariery, jakie się pojawiają, np. kryteria dochodowe. My – zespół - będziemy się na bieżąco tym zajmować i będziemy ambasadorami wszystkich racjonalnych rozwiązań. Weszła teraz w życie ustawa o kooperatywie mieszkaniowej. Dużo rozwiązań proponujemy a nie ma efektów, które chcielibyśmy osiągnąć.”
Jak wspominaliśmy zespół posła Warwasa powstał w celu wsparcia postulatów SIMów, postulatów, które zdecydowanie są sprzeczne z interesem obecnych i przyszłych mieszkańców systemu.
A tutaj inne wystąpienie posła Warwasa – w taki sposób promuje ofertę SIM Zagłębie, ze swojego regionu:
SIM Zagłębie poszukuje aktualnie chętnych do swoich inwestycji. Na wniosek mieszkanki z Będzina przeanalizowaliśmy wzór umów najmu i umów o partycypację. Najważniejsze uwagi na poniższym slajdzie:
Niepokojące jest zaszywanie w umowach takich zapisów, tak jak i brak jakiegokolwiek odniesienia w umowach do możliwości dojścia do własności. A zarówno KZN i SIMy są promowane za pomocą tego wabika: dojście do własności. Znajdziemy to również w materiałach promocyjnych SIM Zagłębie. Ale nie znajdziemy w przygotowanych wzorcach umów. Sytuacja przypomina jako żywo mieszkańców TBSów na przestrzeni lat – nam też w wielu miejscach Polski mówiono o dojściu do własności po spłacie kredytów. I nie zapisywano tego w umowach. I po 29 latach istnienia systemu mamy z tego mrzonkę, niedziałający i niekorzystny zapis w ustawie, z którego nikt nie skorzystał.
Mamy sygnały o tym, że poseł Robert Warwas chce wraz z całym zespołem własnym dołączyć do zespołu ds. TBSów pod kierownictwem posłanki Jolanty Niezgodzkiej i posła Rafała Komarewicza. Chęć jest tak duża, że spotkał się z niektórymi społecznikami.
Jako Obywatel TBS, wiedząc to, co powyżej opisaliśmy, po wysłuchaniu nagrań z zespołów i komisji sejmowych zajmujących się SIM i KZN, zdecydowanie nie popieramy połączenia zespołów. Uważamy, że nasz głos mieszkańców systemu znowu zniknie w obliczu głośnego lobbingu spółek, tak jak to było na przestrzeni niemal 3 dekad istnienia systemu budownictwa społecznego. Potrzebujemy być usłyszani, chcemy by nasza perspektywa została dobrze zrozumiana i by w końcu system stał się mieszkańco-centryczny.
Rząd zapowiada audyt w KZN i spółkach SIM, nie wiemy, jakimi ustaleniami on się skończy i jakie decyzje po nim powstaną. Ale audyt efektów spółek SIM to problem decydentów z KZN i zarządów SIM. Nie nasz. Nie chcemy by zajmował przestrzeń, którą w końcu dużym wysiłkiem własnym jako społecznicy uzyskaliśmy, przestrzeń dla zogniskowania uwagi ustawodawcy na naszej sytuacji.
Do obrad zespołu chcą też dołączyć spółki TBS. Jesteśmy w ważnym dla nas mieszkańców momencie i uważamy, że powinniśmy chronić ten moment i być uważnym na próby rozgrywania nas, mieszkańców, przez interesariuszy robiących dotąd duży biznes na nas.
Trzymajcie kciuki za prace Zespołu ds. TBS. 7 lutego 2024r. strona społeczna – przedstawiciele z różnych miast Polski, organizacji i inicjatyw, przedstawią posłankom i posłom to, co konieczne jest do zmiany systemu z naszego punktu widzenia. I niech tym razem ten NASZ punkt widzenia będzie przewodnikiem dla ustawodawcy.
