TBS w Grudziądzu już dwukrotnie przekonał się o determinacji swoich mieszkańców. W wyniku wyroków sądowych spółka wpadła w duże kłopoty, zmienił się zarząd i rada nadzorcza a czynsze stoją na niskim poziomie. TBSy w Polsce potrafią latami działać bezprawnie – sądowe walki mieszkańców jak dotąd gasiły tę samowolę. Przedstawiamy kilka z nich.
Mieszkańcy TBS Wrocław złożyli pozwy sądowe przeciwko spółce w kwietniu 2022r. Od września odbywają się pojedyncze rozprawy w indywidualnych pozwach prowadzonych przez kancelarię mecenasa Prigana. Zdecydowana większość powodów, reprezentowanych przez mecenasa Zatorskiego czeka wciąż na wyznaczenie terminów rozpraw. Procesy sądowe toczą się więc powoli, co być może wynika też z dużej ilości osób, które złożyły pozwy: 1755. Do sądu w walce o sprawiedliwy czynsz zgłaszają się też mieszkańcy Warszawy, Krakowa i Torunia.
Wrocławianie nie są pierwszymi, którzy zdecydowali się grupą iść do sądu po sprawiedliwość przeciwko spółce TBS. Prekursorami byli mieszkańcy TBS w Grudziądzu.
SPRZEDALI ICH WRAZ Z KAMIENICAMI
Grudziądzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego w 2012 roku sprzedało 8 kamienic przy ulicach Libelta, Żeromskiego oraz Kwiatowej za kwotę 2,6 mln. zł. GTBS sprzedawało nieruchomości - wraz z mieszkańcami (!) - prywatnym właścicielom. Ci zwykle windowali czynsze. Mieszkańcy kamienic nie zostali poinformowani, że bloki, w których mieszkają, zostały sprzedane prywatnym osobom. Walcząc o sprawiedliwość mieszkańcy podważali ten fakt oraz niskie ceny sprzedaży i to, że transakcja odbyła się za pośrednictwem biura nieruchomości, a nie w drodze przetargu. GTBS twierdziło, że sprzedało kamienice ponieważ potrzebowało pieniędzy na obecne i przyszłe inwestycje.
Spółka poległa w starciu z mieszkańcami zarówno w Sądzie Okręgowym, Apelacyjnym jak i Najwyższym. Wszystkie instancje uznały, że transakcje sprzedaży tych nieruchomości prywatnym właścicielom były bezprawne. W przypadku kamienic przy ul. Libelta i Żeromskiego sprawy sądowe o bezprawną sprzedaż kamienic, w których mieszkali od lat, wytoczyli spółce sami najemcy. W przypadku kamienicy z ulicy Kwiatowej „z urzędu” zrobiła to Prokuratura Okręgowa w Toruniu.
PROKURATURA DOSTRZEGŁA W SPRAWIE WAŻNY INTERES SPOŁECZNY
Prokurator powołując się na odpowiednie przepisy uznał, że ustawodawca nie przewidział możliwości zbywania przez TBS budynków mieszkalnych. Prokuratura podnosiła też, że TBS w założeniu miały zapewniać bezpieczeństwo najemcom lokali, a co za tym idzie pomagać osobom niezamożnym w zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, poprzez m.in. ograniczenia dotyczące ustalania wysokości czynszów, a nie odnosić korzyści z transakcji wolnorynkowych. Sąd w całości podzielił stanowisko prokuratury.
Zapamiętajmy to stanowisko zarówno prokuratury, jak i sądu, które ogniskuje się na sednie systemu, jego założeniach i na tym, kto powinien być beneficjentem systemu TBS: mieszkańcy a nie spółki. To, że podzieliło je kilka sądów w Polsce oraz prokuratura – daje dużo nadziei kolejnym mieszkańcom, którzy będą decydować się na drogę sądową przeciwko spółkom TBS.
SĄDY KAŻDEJ INSTANCJI PRZYPATRYWAŁY SIĘ SENSOWI SYSTEMU TBS
Sąd Najwyższy analizując grudziądzką sprawę doszedł też do wniosku, że TBSy nie mogą wychodzić poza działania określone w ustawie, która je obowiązuje. Jeśli ustawa nie przewiduje sprzedaży lokali z najemcami – a nie przewiduje – to spółka nie ma prawa tego robić. Według Sądu, gdyby ustawodawca przewidywał możliwość zbycia nieruchomości przez TBS, to kwestia ta musiałaby być jednoznacznie uregulowana w ustawie.
Analogicznie moglibyśmy odnieść to do sytuacji sponsorowania sportowców przez TBS Wrocław w latach 2019-2022 bowiem sponsorowania nie ma również w ustawie regulującej działalność spółek. Nawet jeśli nazwie się to „kampanią edukacyjno-informacyjną” bo takich działań również ustawa nie wpisała w zakres działań spółek. Nie ma w niej również dotowania organizacji pozarządowych ani finansowania koncertów – a takie też przypadki znamy.
Co ciekawe: Sąd Okręgowy wskazał na specyfikę towarzystw oraz pozycję prawną najemcy lokali w TBS, która jest odmienna niż osób korzystających z tej formy prawnej korzystania z lokali u innych wynajmujących. Zaznaczamy ten fragment z uwagi na często stosowaną przez spółki narrację upodabniającą najem w TBS z najmem z rynku prywatnego. Jak widać sądy nie uważają, że to taki sam najem, wręcz przeciwnie.
Sąd zajmował się również kwestią nieuzasadnionego uprzywilejowania TBS, które wzniosło budynek korzystając z pomocy Państwa oraz finansowego zaangażowania najemców, a potem uzyskuje korzyść w postaci wolnorynkowej ceny zbycia nieruchomości. To naprawdę dla nas mieszkańców ważne, że sądy pochylają się nad tym, czy spółki TBS nie korzystają aby z nieuzasadnionego przywileju projektując swoje działania.
Sąd pierwszej instancji stwierdził, że TBS-y powstały w celu realizacji polityki Państwa polegającej na pomocy osobom niezamożnym w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ich oraz ich rodzin. Nieprzypadkowo ustanowiono nadzór ministra właściwego do spraw budownictwa nad działalnością TBS. Żadna inna spółka wynajmująca lokale, czy osoba fizyczna będąc wynajmującym, nie spotyka się z takim ograniczeniem. Specyficzne uregulowania dotyczą nie tylko TBS, ale także i najemcy lokalu z jego zasobów.
Podkreślmy jeszcze raz: najem w TBS to nie to samo, co najem prywatny. Mieszkańcy w TBSie powinni być de facto bardziej chronieni bo spółka, od której wynajmują mieszkanie realizuje program państwa, otrzymuje na to państwowy kredyt a najemca ma prawo spodziewać się stosowania zapisów ustawy o systemie TBS.
Można powiedzieć, że determinacja mieszkańców grudziądzkich kamienic przyniosła bardzo cenne dla innych mieszkańców TBSów w Polsce stanowiska sądów. Te stanowiska stanowią pewien drogowskaz dla kolejnych sądów zajmujących się gdziekolwiek w kraju sprawami z udziałem spółek TBS.
W GRUDZIĄDZU STRACH
Wszystkie wyroki stały się prawomocne – i te powstałe w wyniku determinacji mieszkańców i ten, który zainicjowała prokuratura. Oznaczało to, że kamienice mają wrócić do zasobu TBSu a prywatnym właścicielom trzeba oddać pieniądze za ich zakup. Ponadto TBS musiał zwracać ogromne koszty sądowe – kilkaset tysięcy złotych. Spółka oficjalnie ujawniała w mediach, że znalazła się w związku z tym w bardzo trudnej sytuacji finansowej. Rozważano upadłość.
Radca prawny Grudziądzkiego TBS-u Iwona Strzyżewska składała wniosek do sądu o zwolnienie GTBS-u z kosztów sądowych: „Niekorzystny wyrok będzie powodował daleko idące skutki w sferze materialnej GTBS-u, a zważywszy na fakt, że takich spraw jest osiem, zagraża to dalszemu bytowi spółki, gdyż wielkość rozliczeń z nabywcami nie jest możliwa nawet do oszacowania na dzień sporządzania wniosku”
WYGRALI I ZNÓW POSZLI NA WALKĘ Z TBSEM
W Grudziądzu skutkiem przegranych spraw o sprzedane kamienice było również odwołanie Rady Nadzorczej spółki i powołanie nowego jej składu. Jednak do nowej Rady weszła jedna osoba z poprzedniego składu a prezydent miasta, mimo nacisków mieszkańców TBS nie odwołał prezesa zarządu TBS. Mieszkańcy pozostali w swoich mieszkaniach a ich kamienice wróciły ponownie do zasobu TBS.
I wtedy nastąpiła rzecz niebywała: zarząd znów nie doszacował determinacji mieszkańców, ich waleczności i mądrości – i podniósł im czynsze niemal o 100%. Z ok. 4 zł za metr kwadratowy do 7,35 zł ! Mieszkańcy, zapewnie słusznie, odczytali to jako zemstę za dotychczasowe działania w kierunku swoich praw i postawili ponownie pójść do sądu. Tym razem kwestionując zasadność podwyżki czynszu.
I ZNÓW WYGRALI!
Sprawę o nieuzasadnioną podwyżkę czynszu spółka również przegrała i musiała pokryć koszty sądowe. W 2016 roku, w czasie rozpraw Sąd pytał prezesa spółki m.in. o kalkulacje wymagane do ustalania nowych stawek. Prezes wyjaśniał:
„Lokator ma u nas wynająć mieszkanie. Nikomu nie tłumaczymy się z kalkulacji”.
To podejście znane jest wielu mieszkańcom systemu TBS w Polsce: „nikomu nie tłumaczymy się z kalkulacji”. W rozliczeniach czynszów zazwyczaj spółki pokazują jedną kwotę „czynsz”, czasem rozdzielają je na eksploatację i remonty oraz stawkę kredytu. Bardzo rzadko zdarza się by naprawdę pokazywały, ile pieniędzy jest z czynszów przeznaczane na co.
Jednak sąd w Grudziądzu uzasadnił przegrany dla spółki wyrok tak:
„Ustalone stawki, nie mogą prowadzić do osiągania dochodów przez GTBS. Spółka nie podjęła żadnych działań zmierzających do ustalenia czy nowe stawki będą prowadziły do osiągania dochodów czy nie, dlatego sąd ocenił je za bezzasadne. Należało sporządzić kalkulację i wykazać czy nowe stawki zapewnią utrzymanie nieruchomości czy nie będą prowadziły do uzyskania dochodów.”
I tu mamy wspaniałą korzyść ze sprawy grudziądzkiej: sąd bardzo wyraźnie i wielokrotnie mówi, że czynsze w TBS nie mogą prowadzić do dochodu spółki!
Tego wiele TBSów nie chce uznać, dlatego warto iść z nimi do sądu by przekonali się o tym osobiście.
Z uzasadnienia wyroków:
„Zgodnie z dalszą częścią art. 28 ust. 1 tej ustawy stawki czynszu w lokalach mieszkalnych z zasobów towarzystwa budownictwa społecznego powinny być ustalone w takiej wysokości, ażeby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie:
1) kosztów eksploatacji budynków,
2) kosztów remontów budynków oraz
3) spłatę kredytu na budowę.
Z przepisu tego pośrednio wywodzi się zasadę, że towarzystwo budownictwa społecznego nie może osiągać dochodów z czynszów najmu lokali mieszkalnych (tak np. Katarzyna Zdun-Załęska, Komentarz do art. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, LEX OMEGA dla Sądów, uwaga 1). Uregulowanie to uzasadnione jest przede wszystkim celem i funkcją, jaką powinny spełniać towarzystwa budownictwa społecznego, określonymi w art. 27 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.”
DWA RAZY WYTOCZYLI SPRAWY – ZYSKALI BARDZO DUŻO
Przypadek Grudziądza pokazuje bardzo dobitnie, że warto działać i robić to wspólnie. Sprawy wytoczone przez mieszkańców śledziły lokalne media. Rządzący miastem - choć bardzo oporni – w końcu zmienili i Radę Nadzorczą, i w dalszych krokach Zarząd. A przede wszystkim mieszkańcy ochronili swoje prawo do mieszkania w systemie, na który się zdecydowali. Obronili się również przed niezasadną podwyżką czynszu.
Nauczyli zarządzających spółką i decydentów miejskich, że muszą się liczyć z przepisami i z ich prawami. Ostatecznie grudziądzkie TBS zaprzestało niezasadnych podwyżek. Ostatnia weszła w maju br. podwyższając czynsz o 50 groszy na metr kwadratowy. W efekcie większość mieszkańców TBS w Grudziądzu z tzw. „podstawowego zasobu TBS” (dłużej stojące bloki) płaci 10,40 zł /m2 czynszu. Marzenie nieosiągalne dla naprawdę wielu mieszkańców TBSów w Polsce. Mieszkańcy nowej inwestycji, zasiedlonej w 2020r. płacą czynsz na poziomie 13,87 zł/m2.
INDYWIDUALNE WYGRANE
Z TBSami wygrywali jednak również mieszkańcy w indywidualnych sprawach. Poniżej podamy dwa przykłady.
ZA MAŁY ZWROT PARTYCYPACJI
TBS w Bielawie, dolnośląskie, nieprawidłowo naliczał kwotę partycypacji mieszkańcom, którzy wyprowadzali się z zasobów spółki. Jedna z rodzin postanowiła powalczyć o to sądownie, gdyż prezes spółki nie dał się przekonać, że stosuje złą wykładnię przepisów. Ostateczna kwota partycypacji była w tym przypadku aż o 28% wyższa niż wyliczył TBS Bielawa. Zarówno Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie, jak i Sąd Apelacyjny w Świdnicy przychyliły się do argumentacji mieszkańców i nakazały spółce zwrócić sporną i należną kwotę.
Kolejni oszukani na wypłacie partycypacji mieszkańcy mogą również wystąpić do sądu.
MIESZKAŁ TU OD DZIECKA – TBS ZAŁOŻYŁ MU SPRAWĘ O EKSMISJĘ
Spółka TBS w Piotrkowie chciała eksmitować z mieszkania 5-osobową rodzinę. Pan Mariusz, który mieszkał tam od dziecka a w życiu dorosłym dzielił je z żoną i trójką dzieci, nie mógł uzyskać tytułu prawnego do mieszkania, które było zapisane w umowie najmu na jego ojca. TBS wykonało sporo akrobatycznych ruchów by przejąć mieszkanie rodziny pana Mariusza – mieszkanie terminowo opłacane i remontowane z jego środków. To TBS założył sprawę o eksmisję rodziny. 24 kwietnia 2017 roku Sąd Rejonowy w Piotrkowie orzekł, że mężczyzna wszedł w stosunek najmu i nie musi się wyprowadzać z mieszkania. Spółka uznała wyrok pierwszej instancji.
Kolejny TBS spróbował nagiąć prawo i został przez sąd sprowadzony na ziemię.
BIERNI PRZEGRYWAJĄ, WALCZĄCY WYGRYWAJĄ
Na powyższych przykładach widzimy, że TBSy nie są wszechmocne i kiedy ich samowola konfrontuje się z prawem w sądach – rzeczywistość dla mieszkańców odmienia się w bardzo istotny sposób.
Grudziądzanie inspirują swoją determinacją. Ich historia pokazuje bardzo wyraźnie, że nie jest łatwo urwać łba TBSowej hydrze, ale jeśli nie ustaniemy w walce - to zyskamy to, co dla nas ważne: szacunek do naszych praw i liczenie się z nami mieszkańcami.
Przypomnijmy sobie w tym miejscu, jakie mają stawki czynszu mieszkańcy TBS w Grudziądzu obecnie: 10,40 zł /m2 po tegorocznych podwyżkach związanych z inflacją. A Wrocław, a Kraków, a Warszawa, a Toruń? Dwukrotność tej stawki i nawet więcej. Mieszkańcy TBSów z tych miast jeszcze nie skonfrontowali się w sądzie ze spółkami.
Wygrać mogą mnóstwo. Co mogą stracić? Najgorszy możliwy scenariusz to niekorzystny wyrok sądu i konieczność płacenia czynszu w wysokości, jakiej zażyczył sobie TBS. To samo – co bez pójścia do sądu. Możliwa strata przy tym czarnym scenariuszu to opłaty sądowe plus wynagrodzenie pełnomocnika prawnego.
Takie walki warto przeprowadzać grupą – to pozwala nam korzystać z siły i mądrości każdego z jej członków. Pozwala podtrzymać nadzieję, przekraczać punkty rozczarowań – a na takie, na drodze sporu z TBSem, możemy się natykać. To jest maraton, nie sprint. I jak w każdym maratonie czasem opadają siły, które warto odbudować by dobiec do mety. Kiedy jedna osoba poczuje się wyczerpana, będzie mogła oprzeć się na energii innej osoby z grupy. W walce z TBSami trzeba liczyć się z manipulacjami spółek, z demonstracjami typu „my tu rządzimy”, z zastraszaniem mieszkańców i z wnoszeniem apelacji. Trzeba wytrwałości - a łatwiej o nią, gdy mamy własną grupę wsparcia w postaci sąsiadów, którzy idą z nami ramię w ramię.
I na koniec, mamy dobrą informację dla każdej osoby zamieszkującej system TBS, która zastanawia się czy powalczyć o swoje prawa i uczciwe rozliczenia: nie jesteście sami! Teraz mamy już wszystko czego nam trzeba by pobiec w tym maratonie do szczęśliwej mety: zaangażowanych prawników, którzy znają się na tym niszowym temacie, aktywistów – społeczników, którzy mają serce i gotowość poświęcić czas by wesprzeć, dwie organizacje pozarządowe: Stowarzyszenie Partycypantów i Najemców NASZ BLOK i Krajową Radę Mieszkańców TBS. Mamy już, dzięki wrocławskiej sprawie, media, które coraz więcej interesują się tematyką. Mamy media społecznościowe (Facebook), które pozwalają nam się szybko i sprawnie komunikować ze sobą, wymieniać wiedzą i wsparciem. Mamy portal ObywatelTBS – głos mieszkańców, który będzie się przebijał ponad manipulacyjną narrację nieuczciwych spółek TBS. Tego wszystkiego do tej pory w takim zestawie nie mieliśmy. Korzystajmy z tych wszystkich zasobów i powalczmy o swoją godność.
