29 września 2022r. w Kaliszu, na wyjazdowym posiedzeniu jednej z komisji senackich organizacje społeczne zrzeszające mieszkańców TBS przybliżyły problemy systemu. Senator Kochan: „Udział mieszkańców w kontroli nad zarządzaniem ich pieniędzmi – musi być!”. Senatorzy deklarują wolę dalszych poszerzonych prac nad problematyką TBSów.
Wyjazdowe posiedzenie Komisji Samorządu Terytorialnego i Administracji Państwowej w Kaliszu skupiło się wokół dwóch palących tematów:
1. Problemy i wyzwania branży gospodarki odpadami komunalnymi
2. Funkcjonowanie budownictwa komunalnego, społecznego i socjalnego – szanse i zagrożenia
W drugiej części, poświęcono najwięcej czasu budownictwu społecznemu i praktycznym problemom, jakie mają mieszkańcy systemu TBS. Komisja senacka zaprosiła na obrady dwie organizacje pozarządowe reprezentujące mieszkańców.
W imieniu Krajowej Rady Mieszkańców TBS wystąpiła jej prezeska Izabela Krawczyk. W swojej mowie skupiła uwagę obecnych w największej mierze na problemie nieokreślenia w ustawie tożsamości i praw partycypanta.
„Nasz głos do tej pory się nie przebijał, byliśmy rozproszeni. To, że ta ustawa działa bardzo wadliwie – do tej pory nie wybrzmiało.
Problem w tym, że my nie wiemy, kim jest partycypant? On jest współwłaścicielem? On jest wspólnikiem? On jest udziałowcem tej spółki? Kim on jest? Wpłacił te pieniądze i nikt się nie interesuje, co się z nim dalej stanie.
Ustawa dodatkowo, poprzez bardzo liczne nowelizacje, podzieliła partycypantów na 2 grupy. Po pierwsze tych, którzy wpłacają partycypację po to, aby najemcą była osoba trzecia. Nie wiem, czy państwo rozumieją poziom absurdu takiej regulacji? Posunęliśmy się do tego by wskazać naszych rodziców, znajomych, daliśmy im te pieniądze i powiedzieliśmy: >wy bądźcie partycypantami i nas wskażcie jako najemców<. Musieliśmy sobie jakoś poradzić.
Potem ustawa wprowadziła taką możliwość, że już mógł najemca być partycypantem – to ta druga grupa partycypantów. Ale ci z pierwszej grupy nie mogą nadal działać jako najemca. Czyli ten partycypant nigdy w życiu nie zamieszka w swoim mieszkaniu! Dzielimy się na te 2 grupy i zupełnie nie wiadomo po co. Nikt tego do tej pory nie zrównał. Dodatkowo ci partycypanci z pierwszej grupy mają obowiązek wskazać najemcę. Zapłacili po to by wykonywać rolę pośrednika nieruchomości – płacą zamiast dostać za to pieniądze.”
W dalszej części Izabela Krawczyk mówiła o cesji partycypacji i niejasnościach z tym związanych. O tym, że jedne TBSy się na to zgadzają, inne nie a ustawa nie daje kryteriów zgody. Ponadto, niektóre partycypacje nie podlegają zwrotowi (!), inne tak, ale niezwaloryzowane, inne jeszcze zwaloryzowane.
Jednocześnie na dzisiaj funkcjonuje kilka porządków prawnych ustawy. Nowele ustawy wchodziły tylko do umów nowszych. Stary przepis znikał, ale dalej obowiązuje. Następna nowelizacja, przepis znika, ale obowiązuje. I mieszkańcy TBS funkcjonują w iluś porządkach prawnych.
„Utknęliśmy z tymi przepisami, tak nie może być. Mamy w tych TBSach duży kłopot. Partycypacja nie daje żadnych korzyści, ustawa ich po prostu nie przewiduje. Mamy obowiązek wskazywać najemcę i to jest wszystko. A jest to duży koszt, najczęściej to niemal jedna trzecia wartości mieszkania. Mieszkania komunalne można było i gdzieniegdzie wciąż można wykupywać z bonifikatą. Wykup w TBSie jest możliwy tylko po cenie rynkowej i tylko jeśli TBS się zgodzi. Podobnie jak w spółdzielniach, wpłaciliśmy 25-30% kosztów budowy, w czynszu spłacamy kredyt i po 20 latach możemy się po prostu wyprowadzić, albo odzyskać albo nie partycypację (zwaloryzowaną lub nie).
Bardzo prosimy o podjęcie inicjatywy ustawodawczej, która pomoże uregulować tę sytuację i zrównać sytuację wszystkich partycypantów z wszystkich lat.”
Po Izabeli Krawczyk głos zabrał Adam Mildner, wiceprezes Stowarzyszenia Partycypantów i Najemców NASZ BLOK. Do wypowiedzi poprzedniczki dodał, że sytuacja oddzielności partycypanta i najemcy dotyczy większości mieszkań zbudowanych w systemie TBS i wymaga ona regulacji.
Adam Mildner skupił się głównie na czynszu w TBSie optując za inicjatywą ustawodawczą w kwestii określenia możliwych składników czynszu.
„Z doświadczeń mieszkańców TBS wynika, że prezentowanie składników czynszu na prośbę mieszkańców jest bardzo ogólnikowe. TBSy pokazują ewentualnie kwotę na kredyt, kwotę na eksploatację i remonty, nie precyzując, na co dokładnie przeznaczają czynsze. TBS nigdy nie mówi, dlaczego ta część remontowa kosztuje tyle a inna część tyle.
Lokatorzy nie mają żadnego wpływu na kontrolę wydatkowania, na co idą ich czynsze, czy faktycznie są wydatkowane na działalność TBSu czy nie. TBSy kupują sobie np. bardzo drogie samochody, stosują mnogość etatów. Jaskrawym przykładem jest TBS Wrocław, o którym jest ostatnio głośno, który ma zatrudnionego rzecznika prasowego. To absurdalna sytuacja w TBS, naszym zdaniem.
Brak wiedzy najemców za co płacą to nasz główny problem. Około połowa składki czynszowej to wartość kredytu. Żeby to zobrazować: najtańszy czynsz w TBSach krakowskich to jest 16,79 zł/m2. Najdroższy czynsz jest 22,90zł/m2. Prezydent uzyskał informację od TBSu Krakowa na jakim etapie jest spłacania kredytu mojego TBS. Okazało się, że TBS przez 20 lat spłacił 20% kapitału kredytu. Czyli ten kredyt będzie spłacał 100 lat. Składka kredytu, który wykazuje TBS to jest 9 zł/m2. Czyli eksploatacja i remontowe to jest 7,79 zł/m2 – to z najtańszego czynszu TBSowego w Krakowie. TBS remontów nie robi w ogóle. Te budynki są naprawdę w opłakanym stanie. Mamy dokumentację zdjęciową z całej Polski i one są wszędzie w tragicznym stanie.
Na tym samym osiedlu jest spółdzielnia mieszkaniowa, która robi remonty, dba o budynki, dociepla, itd. I tam fundusz remontowy jest na poziomie 4,50zł/m2. I my, jako jedyni płatnicy systemu TBS, nie mamy informacji na co idą nasze pieniążki. To stwarza potrzebę kontroli.
TBSy za swoje nadużycia nie mają przewidzianych w ustawie sankcji prawnych, które by mogły hamować ich zapędy. Jesteśmy grupą ludzi średniozamożnych, nas nie stać na to, żeby zwrócić się do sądu. Nie mamy innej jednostki w państwie, do której moglibyśmy zgłosić się o pomoc w przypadku nadużyć TBSu po to by je zlikwidować.
Jako stowarzyszenie zwracamy się z prośbą o inicjatywę ustawodawczą, która ureguluje składniki czynszu tak by jego wysokość nie wychodziła poza potrzeby mieszkaniowe. Prosimy też o stworzenie nadzoru nad działalnością TBS. Odnośnie systemu kontroli proponowaliśmy różne rozwiązania, jak np. rady mieszkańców, które mogłyby powołać biegłego rewidenta do przeprowadzenia kontroli.”
Zdaniem Zygmunta Frankiewicza, przewodniczącego Komisji, ustawa określająca składniki czynszu byłaby nadregulacją prawną więc uważa on, że należy raczej zmierzać w stronę umożliwienia kontroli tym, którzy płacą - nad wydatkami tych, do których te pieniądze trafiają.
Na pytanie Izabeli Krawczyk, co zrobić w sytuacji, gdy już wiemy o nadużyciach - przewodniczący odpowiedział, że uważa, że mieszkańcy powinni mieć prawo do sprzeciwienia się takim praktykom. Mieszkańcy powinni mieć uprawnienia.
Senator Wadim Tyszkiewicz wypowiedział się w ten sposób:
„Za każdą nowelizacją ustawy to jest jakieś łatanie. Mi się marzy, żeby kiedyś zebrać wszystkie strony zainteresowane: zarówno osoby, które mieszkają w tych zasobach i te, które zarządzają nimi i ministerstwo, które teoretycznie nie chce źle. Tylko to jest cały czas łatanie ustawy. Albo trzeba napisać zupełnie na nowo i zrobić to porządnie albo trzeba usiąść wspólnie do stołu, wszystkie strony i wymyśleć, jak rozwiązać raz a dobrze te wszystkie problemy a nie łatać kolejny raz ustawę.
Żeby to zrobić porządnie muszą usiąść też przedstawiciele rządu i ministerstwa bo w innym przypadku, nawet jak wykonamy kawał dobrej roboty, nic z tego nie będzie. Usiądźmy do stołu i zróbmy całościowo.”
Senator Magdalena Kochan, przypominając historię systemu TBS i jego sens, wyraziła też stanowczo sprzeciw wobec obecnych patologii. Wspominała np. o sytuacji najemców, którzy spłacają kredyty a opłaty mimo to zostają. Odnosząc się do całości wypowiedzianych wcześniej problemów powiedziała:
„Ten stan prawny powinien przestać istnieć a na pewno udział mieszkańców w kontroli nad zarządzaniem ich pieniędzmi – musi być! I nie może być takiej sytuacji, w której odmawia się informacji, na co idzie czynsz. I wydaje mi się to niezgodne nawet z dziś obowiązującym prawem. Sposób partycypacji i to wszystko wydaje się w tych czasach nie tylko anachroniczne, ale też mało sprawiedliwe.
W związku z czym ja całym sercem wspieram taką konferencję, rozszerzoną o cały zespół senacki. Jedną solidną debatę, z której wyciągniemy wnioski. Napisać założenia do ustawy możemy. Nie możemy mieć pewności, nawet łącząc interesy zarządzających TBSami i mieszkańców TBS, że niższa izba parlamentu przyjmie nasze rozwiązania. Ale wiem, że ten problem jest palący i państwa zostawić w takim zawieszeniu nie wolno. Minął określony czas, czas zrobić z tym po prostu prawny porządek.” .
Andrzej Górski, prezes kaliskiego TBSu, przyznał również, że ustawa, która reguluje TBSy jest ułomna.
Lidia Kubasik, Stowarzyszenie NASZ BLOK, wspomniała o najstarszych kredytach w TBS, w których spłacano najpierw odsetki a później dopiero kapitał.
„I dzisiaj np. w Bydgoszczy jest taka sytuacja, że po 20 latach spłacania odsetek ludzie mają kapitał do spłaty przez minimum 43 lata. Ale ponieważ kredyty są uzależnione od wskaźnika inflacji w budownictwie a ceny w sektorze rosną – to oznacza, że kredyt wydłuża się na kilkaset lat.
Trzeba coś zrobić z tymi starymi kredytami, żeby ci ludzie mogli z tego wyjść. Bo spółce prowadzącej TBS jest dokładnie wszystko jedno - bo i tak ściąga spłatę kredytów od najemców. Mają mieszkańców i napływ kapitału a mieszkańcom nikt nigdy nie wyodrębni mieszkania na własność bo warunkiem wykupienia mieszkania jest spłacony kredyt.”
Adam Mildner wspomniał jeszcze o zagadkowym przekazie ze strony niektórych TBSów, że przeznaczają one środki „na inwestycje”, co jest niezrozumiałe bo inwestycje w 100% pokrywają mieszkańcy poprzez partycypację a potem podwyższone o spłatę kredytu czynsze. W co więc inwestują te TBSy?
Kolejna opisana przez Adama Mildnera patologia dzieje się w sytuacji, gdy TBSy prowadzą dodatkową działalność, np. administrowanie wspólnotami a mieszkańcy TBSów de facto utrzymują koszty tej działalności – opłacają koszty lokalowe itp. oraz pensje pracowników oddelegowanych do tych zadań.
Na zakończenie obrad Komisji senator Janusz Pęcherz zapewnił:
„Musimy coś próbować zrobić, pomóc państwu bo to nie dotyczy pojedynczych osób. Dotyczy to bardzo wielu osób w Polsce w różnych TBSach. Nasza inicjatywa, być może zmian w prawie, będzie musiała nastąpić w miarę szybko, jakkolwiek nie jest to proste z uwagi na stanowisko także ministerstwa. Stanowisko ministerstwa odnośnie regulacji, o których państwo tutaj opowiedzieliście, nie jest na ten moment pozytywne. Ale to nie oznacza, że mamy z tym nic nie robić.”
Całość obrad można obejrzeć tutaj: https://fb.watch/fRT04X9v49/ Tematyka TBSu rozpoczyna się w 2.02.09
