Rozmowa nt. kredytów i czynszów - Okrągły Stół w MRiT, spotkanie drugie

W drugiej części relacji ze spotkania strony społecznej i TBSowej w siedzibie Ministerstwa Rozwoju i Technologii z dnia 27 czerwca br. przytaczamy wypowiedzi nt. kredytów, budowy czynszów. W dużej mierze głos zabierał przedstawiciel BGK, Dariusz Stachera, który dołączył do chóru zadowolonych z systemu przedstawicieli TBS. Jednak warto zapoznać się z informacjami na temat konstrukcji i zawiłości kredytowych, jakie tu padły. Sprawa czynszów, artykuł 28 ustawy o TBS i tzw. wspólny worek czynszowy - zostały ledwie zapoczątkowane i na pewno wymagają wnikliwej kontynuacji.

Poniżej przedstawiam drugą część relacji ze spotkania w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, które odbyło się 27 czerwca 2023r.. Postaci dramatu są te same, co poprzednio, ale gwoli przypomnienia:

Wydarzenie moderował Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa, Juliusz Tetzlaff.
Przysłuchiwał się, komentował i wyjaśniał sprawy dotyczące kredytów, jak i spraw kontrolnych dot. właściwego, czy niewłaściwego nadzoru nad stanem technicznych zasobów - dyrektor Banku Gospodarstwa Krajowego, Dariusz Stachera.

Po stronie TBSów i miast zasiadali, m.in.:
Stowarzyszenie TBSów Polski Południowej i Zachodniej:
Ewa Kamińska – prezeska zarządu stowarzyszenia (prezeska zarządu Bielsko-Bialskiego TBS);
Agnieszka Koziełło-Poklewska – przewodnicząca komisji rewizyjnej stowarzyszenia (wiceprezeska zarządu TBS Katowice)

Stowarzyszenie Zachodniopomorskie TBSy:
Piotr Mync - przewodniczący rady programowej; (niegdyś prezes stargardzkiego TBS, obecnie wiceprezydent Stargardu Szczecińskiego)
Grażyna Szotkowska – wiceprzewodnicząca rady programowej; (od 1996 r. prezes Szczecińskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego)

Polska Izba Gospodarcza TBS:
Wiesław Źrebiec – prezes zarządu Polskiej Izby Gospodarczej TBS (były prezes żagańskiego TBS)

Unia Miasteczek Polskich:
Łukasz Mędrykowski (prezes TBS w Tarnobrzegu)

Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań:
Magdalena Cygorijni – Prezeska TBS Kliny – Zacisze (Kraków)

Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.
Magdalena Cyganik – Dyrektorka Finansowa (CFO) w Poznańskim Towarzystwie Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.

Były także osoby, które przysłuchiwały się dyskusji, nie zabierając stanowiska. Niestety, nie zostały przedstawione, i same także nie dokonały prezentacji.

Po stronie społecznej zasiadali członkowie/członkinie Stowarzyszeń, i innych inicjatyw pro-lokatorskich:

Obywatel TBS:
Adw. Grzegorz Prigan (Wrocław)
Anna Lewandowska (Radom)
Beata Kuźmińska-Sołśnia (Radom)
Radosław Tusiński (Radom)

Stowarzyszenie Mieszkańców TBS Mieszkania Naszych Możliwości; Warszawa:
Paula Buler
Artur Czołomiej
Katarzyna Kałaska

Stowarzyszenie Partycypantów i Najemców NASZ BLOK; Kraków:
Anna Gieras
Adam Mildner

Stowarzyszenie Mieszkańców TBS Poznań:
Magdalena Wojtas
Marek Cołta

Inicjatywa Społeczna Mieszkańców Lubelskiego TBS:
Alina Pastuszak
Joanna Drozd

Stowarzyszenie Mieszkańców TBS Marki:
Tomasz Bruliński

Ruch Społeczny TBS Tarnobrzeg:
Tomasz Maciupa
Monika Stępień

Stowarzyszenie Partycypantów i Najemców Nasz Blok; Warszawa:
Alfred Ajdys
Lidia Kubasik

KRM TBS:
Izabela Krawczyk
Maciej Zieleśkiewicz
Tomasz Kansy

Komisja Dialogu Społecznego:
Barbara Witkowska

W poprzedniej relacji wielokrotnie i przez różne przypadki było odmieniane słowo „partycypacja”. Zapewne źle się czyta tekst, w którym jeden wyraz atakuje z niemalże każdego kolejnego zdania. Niestety, jest to słowo/pojęcie pułapka, do którego przedstawiciele TBS i miast są bardzo przyzwyczajeni, a którego my – mieszkanki/mieszkańcy tych zasobów, bardzo byśmy chcieli/chciały się pozbyć. Nie tylko dlatego, że jest długie i brzmi średnio, ale co gorsza, zamazuje obraz tego, kim w relacji TBS – My, lokatorzy/lokatorki jesteśmy.

Wybrzmi to także w tej części, która w znacznej mierze dotyczyła będzie kredytów.

W powyższy temat wprowadził Nas dyrektor Banku Gospodarstwa Krajowego, Pan Dariusz Stachera, który – jak zaznaczył – od wielu lat pracuje „przy tym systemie”. Na wstępie „uspokoił” zebranych deklarując, że zaciągnięte zobowiązania przez TBSY spłacane są terminowo i bez zastrzeżeń. Według ekonomisty, kredyty budowlane i SBC, udzielane na bardziej rynkowych warunkach, opartych o stawkę WIBOR, wkrótce WIRON, w 100% są spłacane.

Jeżeli chodzi o portfel byłego KFM, to praktycznie 99,5, czy 99,6 % tych umów spłaca się prawidłowo i terminowo. Jeśli mówimy o umowach, które nie spłacały się terminowo, to nie są to umowy które w tej chwili przestały się spłacać terminowo, tylko to są umowy które od wielu lat są w restrukturyzacji, czy windykacji.

Wspomniał o tym, że kilka TBS-ów upadło. Ale jak zaznaczył, w większości były to spółki prywatne. Kilka umów objętych jest „działaniami” (windykacja, restrukturyzacja). Przywołał także artykuł z Gazety Wyborczej, gdzie opisywano sytuację w zasobach TBS, w którym lokatorzy skarżyli się na czynsz w wysokości 3 tys. zł. Jak sam zaznaczył, artykuł nie podawał metrażu lokalu, a w tym przypadku chodziło o 90 m². Wg obliczeń dyrektora, za takie samo mieszkanie, ale w wynajmie na rynku komercyjnym, lokatorzy zapłaciliby 2,5 razy więcej.

(Swoją drogą, nie pierwszy raz zasób gminny, skierowany dla osób o „umiarkowanych dochodach” jest porównywalny do najmu komercyjnego, gdzie żadne limity nie obowiązują *)

Z poziomu czynszów w TBS-ach, no ja jestem przynajmniej zadowolony.

Według Dariusza Stachery, system spełnia swoją rolę, zarówno w odniesieniu do „segmentu niższego” (komunalnego), jak i „wyższego” (komercyjnego). Acz co do podwyżek czynszów, zgadza się, że mogą być „bulwersujące”. Wskazuje jednocześnie na dwa zupełnie różne modele spłaty kredytów. Do grudnia 2016 r. udzielano kredytów KFM, a od 2016 – 2017 zaczęto udzielać kredytów SBC. W tzw. nowym portfelu (obejmuje kredyty budowlane, kredyty SBC) o wysokości raty decydował WIBOR. Im wyższy, tym wyższa rata. Zmianie ulegają proporcje kapitału i odsetek, acz w warunkach niezmienionej stopy procentowej, rata pozostaje niezmienna przez cały okres kredytowania.

Ta idea do TBS-ów chyba nie była najlepsza.

Wzrost poziomu WIBOR wpływa na wzrost obciążeń odsetkowych. I według dyrektora, z tym się właśnie teraz zmagamy; z obciążeniami które wzrosły nawet 30-krotnie. Inaczej w przypadku kredytu KFM – tu, gdy rośnie stopa procentowa, kredyt spłacany jest dłużej i symulacyjny harmonogram spłaty także ulega wydłużeniu. Odsuwa się jej termin, nie jest on oznaczony, a od samej stopy procentowej rata kredytu nie rośnie.
Jedyny wzrost raty, będący powodem wzrostu stawki czynszu, wiąże się w tym przypadku z inflacją.

W starych kredytach raty mają prawo rosnąć, ale nie tak szybko, bo wynika to z inflacji w budownictwie,
a w nowych kredytach to jest eksplozja niestety.

Po tym wprowadzeniu, głos zabrał Marek Cołta, wskazując na przypadki, które od dawna bulwersują lokatorów/lokatorki, nie tylko z wielkopolski:

W Poznaniu na jednej z lokalizacji jest spłacony kredyt przez 24 lata w 1%. 1,5% w innej lokalizacji.

I jak dodał, to mieszkańcy płacą, nie TBS-y. Powołując się na dane NIK-u przytoczył, że tylko 10% z tzw. innej działalności spółki przeznaczane jest na obniżanie czynszów. Zaapelował o „doprecyzowanie” art. 28 i zaprzestanie stosowania zasady „wspólnego worka”. Dodał także, że na spotkaniu z prezesem Andrzejem Koniecznym (PTBS), usłyszał od rzeczonego, że obciążanie dotychczasowych mieszkańców nowymi kredytami będzie nadal praktykowane.

Wg Magdaleny Cygorijni, Prezeski TBS z Krakowa, kredyty są podpisywane na określoną inwestycję. A ta może oznaczać zarówno jeden, trzy, jak i dziesięć budynków i wtedy kredyty są spłacane niejako „wzajemnie” przez sąsiadów.

Każda kolejna inwestycja, to kolejny wniosek kredytowy. Kolejny kredyt i kolejne rozliczenia.
99% kredytu nie może iść na przyszłe inwestycje – odniesienie do przykładu podanego przez Marka Cołtę, dot. spłaty kredytu w 1%.

W odpowiedzi Cołta przywołał art.28, zwracając uwagę na niuans o kolosalnym znaczeniu:

Pierwotny zapis art. 28 brzmiał: rada gminy ustala dla zasobów mieszkaniowych stawki czynszu regulowanego za 1m² powierzchni etc., aby suma czynszów za wszystkie lokale pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków, oraz spłatę (nie kredytów), tylko kredytu.

Marek Cołta apeluje o przywrócenie tego zapisu, tak aby obowiązywały zasady na których wprowadzał się do zasobów TBS i na które się godził; kiedy każda inwestycja miała oddzielne rozliczanie - przychody, koszty i termin spłaty kredytu. Ponadto nadmienił o przypadku – także poznańskim – gdzie nadal lokatorzy/lokatorki spłacają kredyt, mimo tego, że ten na ich lokalizację został spłacony. Równie abstrakcyjne wydaje się płacenie za remont balkonu w momencie, gdy lokal balkonu jest pozbawiony…

O to zapytała również Barbara Witkowska, KDS, powołując się na stołeczny przypadek, gdzie z pierwotnego terminu spłaty – 2020 r., nastąpiło przesunięcie na 2040 r.

Dyrektor BGK odpowiedział, że oba przypadki (kredyt spłacony w 1%, lub wydłużenie czasu spłaty) wynika z „konstrukcji spłaty kredytu”. Nie jest to wymóg banku, a konstrukcja ustawowa. I jak zaznaczył:

„Najchętniej pozbyłbym się tych kredytów z portfela BGK”

 Stachera przytoczył warunki w jakich system TBS się tworzył, a raczej był tworzony, tj. początek transformacji ustrojowej, wysoka inflacja, niskie dochody.

Dążono do tego, żeby czynsz był niski.

Ustalono niską ratę. Pierwszą spłatę wyznaczało się kwotowo w odniesieniu do kwoty udzielonego kredytu. I od tego momentu się to indeksowało. Z początku indeksacja była ograniczona, ale potem nastąpiła zmiana ustawy. Przy malejącej inflacji, ratach które nie rosły „wystarczająco szybko”, przy dochodach najemców które także nie rosły tak jak zakładano, sporządzono nowy projekt ustawy, który zakładał wymuszoną indeksację raty. Oznaczało to, że rata musiała się zwiększyć kwartalnie, aby spłata kredytu nastąpiła w przeciągu 35 lat. Natomiast wcześniejszy portfel tego nie przewidywał. Rata kredytu była wyznaczana kwotowo, nie wymuszano indeksacji, i jeśli była ona niska, bądź zerowa, to rata niespecjalnie rosła. Efekt - bardzo niskie raty, a biorąc pod uwagę cały kredyt (kapitał i odsetki), nie wystarczała ona (miesięcznie spłacana), na pokrycie części kapitału i pełnych odsetek bieżących. Zatem kapitał w ogóle nie był spłacany, jedynie odsetki bieżące i to też nie w pełni, a pozostała ich część była dopisywana do kapitału. To z kolei oznaczało, że kolejne odsetki były liczone od wyższego kapitału, i powstawała pętla zadłużenia, a kredyt zamiast się spłacać, rósł.

Ustawodawca w pewnym momencie wprowadził nowe zasady spłaty, z wymuszoną indeksacją.

Wszystkie nowe umowy zawierane po tej dacie, działają na nowych zasadach. Dla starych umów ustawodawca przewidział wybór. Zatem teraz gdy weźmiemy wartościowo cały portfel KFM, to prawie 86% tego portfela, to są te umowy uzdrowione. W nich umowa spłaci się w ciągu 35 lat. 14% umów z tej opcji „nie skorzystało”, co oznacza, że rata będzie niska, ale spłacana dłużej niż 35 lat.

Co do idei „wspólnego worka”, jak podaje dyr. Stachera: ustawa mówi, że suma czynszów ma wystarczyć na spłatę kredytów i nie mówi, że każdy projekt ma się spłacić sam.
Bankowi zależy na spłacie kredytu, a w jaki sposób „zarządza” nim spółka, to już nie jest kwestia banku.

 
Do sprawy odniosła się Magdalena Cyganik, PTBS, mówiąc że tzw. wspólny worek jest dla mieszkańców TBS korzystny. Uzasadniała to bardzo wysokimi kosztami napraw, które byłyby ogromnym obciążeniem dla lokatorów/lokatorek konkretnego, objętego nimi bloku.

Najemcy nie powinno obchodzić czy zamieszkał w jednej, czy w drugiej lokalizacji; uzasadnione jest utrzymanie stawek czynszu na zbliżonym poziomie w zasobach o zbliżonej jakości.

Nie powinno mieć znaczenia, czy kredyt był spłacony, czy nie.

Podobnie sprawę przedstawił dyr. Stachera, uznając że dla mieszkańców może to być „kontrowersyjne”, ale:

Wspólny worek umożliwia rozwój spółkom. Umożliwia gromadzenie środków na kolejne inwestycje.
Gdyby patrzeć w odizolowany sposób na nowe inwestycje, to nowych kredytów byśmy raczej nie udzielili.

Co więcej, dyrektor twierdzi, że zasoby są utrzymywane we właściwy sposób: Kilka lat temu robiliśmy badanie pod kątem technicznym i wyszło, że ponad 80% zasobu jest w stanie dobrym, bądź bardzo dobrym. Zaniedbania to nie jest standard.

Stachera zaapelował o zgłaszanie wszelkich odstępstw od tego „standardu”, zaznaczając jednak, że ilość inżynierów w zespole jest ograniczona i nie ma możliwości – taka sugestia padła z sali – aby co dwa lata dokonywano kontroli.

O spłacalność kredytów zapytała Izabela Krawczyk KRM TBS. Według dyrektora Stachery, raczej nie ma już kredytów, gdzie kapitał by nie był spłacany.

Pierwsza fala spłaconych kredytów to będą lata 2027 – 2028

Do kwestii kredytów, remontowanych balkonów i zasad, jakimi rządzą się TBS-y odniósł się również Wiesław Źrebiec. Przede wszystkim zanegował myślenie w kategoriach – mój balkon, czy balkon sąsiada. Takie byty nie istnieją, bo wszystko jest własnością spółki. A zatem, udział w kosztach powstawania nowych zasobów – TAK, uznanie, że coś jakkolwiek „należy do Nas, mieszkanek/mieszkańców” – NIE. Mimo to, mamy pewne obowiązki, a te polegają na „solidarnym” partycypowaniu w kosztach.

Celem spółki jest to, żeby powiększać zasób gminy.
Tworzę środki (!?), które pozwalają na politykę remontową. Może warto otworzyć fundusz remontowy – to dyskusja na przyszłość.

Przy okazji dyskutowania o partycypacji, prezes zarządu Polskiej Izby Gospodarczej TBS podzielił się z Nami opowieścią o tym jak stał się self-made manem. W latach 80-tych zakupił strych, który sam wyremontował. Następnie znalazł pracę, gdzie mieszkanie było zagwarantowane. Po czym, z innymi przedsiębiorczymi osobami założył spółdzielnię mieszkaniową. I aby jeszcze bardziej wbić Nas w poczucie zawstydzenia i małości własnej, dodał iż nikt Nas z łapanki – do TBS-ów – nie brał.

Wiesław Źrebiec przestrzegał także przed szykującym się, czy raczej postępującym wzrostem cen materiałów budowlanych i apelował o zatrzymanie wzrostu indeksacji tychże materiałów.

Katarzyna Kałaska - odnosząc się do kwestii kredytów nadmieniła, że trudno mówić o sprawiedliwości społecznej, a TBS-y w założeniu są budownictwem społecznym. Dysproporcje, co do czasu spłaty (kredytów) nie są zależne od Nas, są loterią, gdzie to my ponosimy koszty. Co do remontów i eksploatacji, pobierane opłaty nie są adekwatne do tego, co otrzymujemy, czy w jakim stanie są zasoby. Podpisanie protokołu zdawczo – odbiorczego, gdy partycypację kupuje się na rynku, wygląda tak, że mamy podpisać wszystko bez zgłaszania uwag. Podpisujemy dokument, który nie potwierdza stanu faktycznego. Jest to wymuszone i nieuczciwe (praktyka ze stołecznego zasobu).

Dalej wokół kredytów padały kolejne pytania, m.in. o wakacje kredytowe – komu i co one dały.

Według Wiesława Źrebca, wakacje kredytowe nie wpłynęły znacząco na zmniejszenie obciążeń. Raczej sprawiły, że wspomniane obciążenia udało się „rozłożyć w czasie”.

Podwyżki opłat były dość niskie.

Joanna Drozd nie przystała na tę konstatację, wskazując na wzrost opłat z poziomu 14 zł/m² na 22zł/m². Co więcej, zauważyła że w zasobie prywatnym, gdzie mieszka, wszelkie naprawy, wymiany etc., pozostają w gestii samych lokatorów/lokatorek. (W gminnych TBS-ach sytuacja nie wygląda lepiej*) Mieszkanka lubelskiego TBS-u dodała także, że opłaty w nowych i starych zasobach kształtują się tak samo, czyli że za stare płaci się jakby było nowe.

Odpowiedź ze strony TBS była jednoznaczna - to są ceny usług utrzymania infrastruktury. W nowych i w starych blokach kształtują się na tym samym poziomie.

Temat kredytów i wakacji kredytowych podchwyciła także Izabela Krawczyk, KRM TBS. Jak podała, w jej TBS-ie, który jest zasobem prywatnym, stawka za metr kwadratowy wynosi 12,54 zł. Co więcej, jest niezmienna od 7 lat. Ponadto prezeska dodała, że wakacje kredytowe muszą się równać obniżce czynszu, co wynika wprost z art.28 ust.1. Czynsz zawiera kredyt, pod warunkiem, że on tam jest.

O zasady spłaty kredytów zapytał także Alfred Ajdys, SPiN Nasz Blok, pokazując konkretny przykład, gdzie miejsca parkingowe należące do TBS Warszawa – Północ zostały wynajęte komercyjnie (130 stanowisk). Pieniądze z tego najmu nie zostały przeznaczone na obniżenie opłat, tylko stanowią rezerwę w poczet „przyszłych ewentualnych spraw sądowych”, co wykazało sprawozdanie finansowe za 2022 r., - jak podał lokator.

Adam Mildner, Nasz Blok Kraków, także odniósł się do opłat, mówiąc że w zasobie prywatnym, gdzie mieszka, nie ma wyszczególnionych składników czynszu. Jest „po prostu” czynsz, co budzi zastrzeżenia. Ponadto Mildner opowiada się za inicjatywą pozyskania dopłat rządowych, co miałoby wpłynąć na obniżenie opłat.

Swoistego podsumowania dokonała Anna Gieras, także Nasz Blok Kraków, apelując o sprecyzowanie treści art. 28, tak aby było wiadomo dokładnie za co lokatorzy/lokatorki płacą. Wskazała na konieczność przygotowania nowej ustawy, która będzie miała realny wpływ także na zasoby prywatne. Kwestia remontów również musi być w niej określona, bo póki co nikt nie widzi ich efektów. Ponadto należy przyglądać się pracy zarządów TBS-ów.

Regularnie kontrolować, rozliczać, sankcjonować.

Na zakończenie spotkania Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa, Juliusz Tetzlaff przyznał (ponownie), że ustawę trzeba napisać na nowo. Zasady ogólne pozostawić niezmiennymi, tj. będzie to nadal zasób na wynajem. Niezbędne jest dokładne opracowanie znaczenia pojęcia partycypacja – jakie niesie prawa, jakie obowiązki, etc. Jak również zdecydować o sposobach kontrolowania spółek i ich działań.

A zatem, Obywatele/Obywatelki TBS do dzieła! – jakie widzicie rozwiązania, chociażby w kwestii kontrolowania spółek? Dajcie znać.

Art. 28 to oczywiście art. z Ustawy z dn. 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
⁎ dopiski autorki relacji