Projekt poselski o zmianie przepisu czynszowego (art. 28) w ustawie o TBS

Poseł Grzegorz Lorek mówił, że "ta ustawa ma być transparentna, ma pokazać ludziom, za co płacą za swoją nieruchomość." "Mieszkańcy SIMów chcą wiedzieć, na co ich czynsz jest wydawany" . Piotr Uściński - Poseł na Sejm RP, w poprzedniej kadencji 2021–2023 wiceminister w Ministerstwo Rozwoju i Technologii powiedział, że "sens TBSów jest taki, by czynsz był tani". "TBSy cały czas szukają furtek i naciągania prawa, podnoszenia czynszów". Wspomnianą konferencję warto obejrzeć, bo miło się robi na duszy, gdy politycy mówią o naszym problemie w taki sposób. No, ale najważniejsze to, co znajdziemy w projekcie:

 

Projekt to dodatkowe zapisy art. 28 ustawy o TBS, który zajmuje się wszystkim, co związane z czynszem. Dodano zapis dot. ustalania stawki czynszu, że ma ona być ustalana:

- na podstawie rzetelnych wyliczeń organu reprezentującego SIM

- publikowanych na stronie internetowej SIM-u

- na co najmniej dwa tygodnie przed podjęciem uchwały przez organy uchwałodawcze SIM, w sposób określony w ust. 1d.

 

Zastanawiamy się, jak TBSy będą interpretować "rzetelne wyliczenia"? Po wszystkich naszych przebojach sądowych wiemy, jaką zmorą są szerokie pola do interpretacji. 

 

"oraz z pożytków cywilnych z innych składników majątkowych SIM" - to ma się dodać do kasy z czynszów i "pozwolić na pokrycie" (tak i teraz jest w przepisie "pozwolić na pokrycie"),

- kosztów eksploatacji;

- kosztów remontów;

- spłatę zobowiązań SIM związanych z budową budynku, dla którego ustala się stawkę czynszu; ("budynku, dla którego ustala się stawkę czynszu" zostało dodane)

- kosztów funkcjonowania SIM, z tym, że nie one mogą przekroczyć wartości określonych w ust. 1e. (to dodano).

 

Widzimy więc, że zamysłem jest by wyraźnie dodać inne dochody TBSu niż czynsze -> by pomagały w utrzymaniu zasobu. I to wskazuje na sens społeczny ustawy. Komercja ma wspierać misję. Do 3 dotychczasowych elementów ustawy dodano koszty funkcjonowania SIM (więc i też TBS). Tego nie było w zapisie ustawy a de facto ponosiliśmy ten koszt. Teraz jest wpisany i w kolejnym ustępie mocno określony. To za chwilę. Jeszcze, trochę mamy zamieszania, bo zapisy chyba się gryzą w jednej kwestii. "Suma czynszów za najem wszystkich lokali" a z drugiej "spłatę zobowiązań SIM związanych z budową budynku, dla którego ustala się stawkę czynszu". Chyba intencją jest oderwanie ze wspólnego worka czynszowego tej wartości kredytowej. Jeśli tak, to brakuje już tylko stanowczej kropki nad "i" - czyli wpisania literalnie "spadku czynszu po spłacie kredytu". Bo spadek czynszu po spłacie kredytu może znów wynikać domyślnie a nie wprost, tak jak to jest obecnie - domyślnie to mamy to w obecnej ustawie. Tylko w praktyce nie mamy.

 

Na stronie internetowej mają być dane, zawierające koszty funkcjonowania TBS/SIM, w szczególności dotyczące wydatków związanych z zatrudnieniem. To nowe zapisy czyli de facto Rejestr Umów również w spółkach TBS/SIM, publikowany z precyzyjnymi informacjami na stronach www spółki. Krok w dobrą stronę. To, co postulowałyśmy tu całkiem niedawno i o co od dawna zabiega w całej Polsce Sieć Obywatelska - Watchdog Polska a my chcemy tego w TBSach i SIMach. Nie określono limitu, np. niebawem ma wejść w życie obowiązek publikowania tego w szeroko rozumianej administracji i tam toczy się bój czy linijkę postawi się na 500 zł czy na 10 tysięcy. Ta druga opcja pozwoli na kawałkowanie umów by uniknąć jawności. Być może tu ma być każda umowa?

 

Jeśli na koniec roku przychody z czynszu itd. przewyższą kwotę pozwalającą na pokrycie tych 4 składowych kosztów - ma powstać kapitał dodatkowy, który w razie podwyżki może ją pomniejszyć. Ciekawe. Czy będzie się to w praktyce działo? Jeśli nie będziemy mieć opcji nadzoru, kontroli społecznej i instytucjonalnej - to jak to zweryfikujemy? A w tym projekcie nie ma zaszytych zapisów, co do kontroli i co do uprawnień mieszkańców.

 

Ten zapis zostawiłyśmy na koniec. Bo najbardziej budzi wątpliwości. Ale też uznałyśmy, że projektodawca chciał sobie chyba pożartować z TBS Wrocław. Naprawdę tak to wygląda. 

 

"Koszty funkcjonowania SIM w roku obrotowym nie mogą być większe niż:

1,5% gdy SIM posiada mniej niż 100 lokali mieszkalnych;

1% gdy SIM posiada od 100 do 500 lokali mieszkalnych;

0,8% gdy SIM posiada od 500 do 1.000 lokali mieszkalnych;

0,5% gdy SIM posiada od 1.000 do 4.000 lokali mieszkalnych;

0,2% gdy SIM posiada więcej niż 4.000 lokali mieszkalnych.

– sumy wszystkich czynszów uzyskanych z lokali mieszkalnych i niemieszkalnych należących do SIM i pożytków cywilnych z innych składników majątkowych SIM".

 

To najpierw z poczuciem humoru: policzyłyśmy jak by to się miało w przypadku TBS Wrocław, korzystając z ich sprawozdania, znając liczbę lokali.

TBS Wrocław mogłoby na koszty funckjonowania przeznaczyć maks. 0,2% sumy czynszów i innych pożytków.

Wiecie, ile to?

0,002 zł/m2 to jest 7,3 tys. zł miesięcznie, na cały TBS Wrocław /pensje, budynki, koszty biurowe, i inne/ Popłakałyśmy się ze śmiechu.  

Autor projektu, radca prawny Marcin Zatorski - szacun za poczucie humoru! Niezły psikus zaszyty w ustawę dla TBSu, z którym pan teraz stara się zawrzeć jak najwięcej ugód. 

 

A teraz bardzo poważnie -> taki model limitowania stawek za zarządzanie/administrowanie niesie w sobie duże RYZYKO. Pamiętajmy, że projektodawca nadal zostawił limit górny 4-5% stawki odtworzeniowej jako maks czynszu. Jednocześnie nie dodał opcji kontroli.

W tej chwili w TBS Wrocław:

- średni czynsz to 17,85 zł/m2

- a maks wynikający z tej nieszczęsnej stawki odtworzeniowej to 34,28 zł/m².

 

RYZYKO: TBSy będą windować czynsze pod korek by maksymalnie zarobić na swoje koszty funkcjonowania. Ten przepis wręcz jest windą do jazdy z czynszem w górę na wysokie piętra. Z pozoru obcina - ale im większy czynsz ---> tym limitowany procent przyniesie więcej kasy, im mniejszy tym mniej. To by się nazywało wylanie dziecka z kąpielą. Mielibyśmy w ustawie 2 limity i oba zachęcałyby do szaleństw w górę. Diabeł zawsze tkwi w szczegółach. W tym przypadku najbardziej jednak w tym, czego nie ma w projekcie. A nie ma nie tylko kwestii dotyczących wykupu, partycypacji, itd. ale przede wszystkim tych, które dałyby nam realną możliwość KONTROLOWANIA, nadzorowania prawidłowości działania spółek i reagowania na nieprawidłowości. Lata zmagania się z propagandą TBSów pozwoliły nam zrozumieć, że wyjaśnić można nam wszystko, również tak by ukryć, co się chce ukryć. Przeżywamy wciąż bezsilność z tego powodu. Bo nie mamy wpływu. Same publikacje na stronie www "rzetelnych wyliczeń" mogą nie zmienić nam rzeczywistości ani na jotę. Czy "rzetelne wyliczenia" to 3-4 składniki czynszu i już? Czy dostaniemy takie rozliczenia jak robią zarządcy wspólnot mieszkaniowych? Nie wynika to z projektu. Kiedy do tego nałożymy sensowną kontrolę społeczną /mieszkańców/, sankcje, kontrolę instytucjonalną - to już zmienia postać rzeczy. Zmiany muszą być nie punktowe a szerokie, jednocześnie trzeba zmienić kilka filarów tej ustawy: sprawczość mieszkańców, systemową kontrolę, spadek czynszu po zmianie kredytu, oparcie czynszu o ścisłe kalkulacje i możliwość ich weryfikacji, prawa partycypanta, wykup.

 

W informacjach na socialmediach ktoś napisał, że "odbywały się szerokie konsultacje, spotkania z mieszkańcami i stowarzyszeniami mieszkańców", w tym "z mieszkańcami Wrocławia" przy powstaniu tego projektu. To od razu zdementujmy. Być może konsultacje były - ale na pewno bardzo ciche, w tajemnicy. Nas - fundacji Obywatel TBS z Wrocławia, ani Rada Mieszkańców TBS Wrocław nie zaproszono na nie. Dziś dowiedzieliśmy się o projekcie ustawy. Ale nie mamy żalu. Ważny jest CEL – ustawa dobra dla nas mieszkańców i wszystkich kolejnych, którzy wejdą w system. Zaangażowanym społecznikom dziękujemy za starania. 

 

PS. Czekamy na rządowy projekt ustawy. Wróbelki ćwierkają, że jest w przygotowaniu. I tak, dobrze pamiętacie, miał być we wrześniu.  Mamy październik i -gdybyście pytali nas - tak, ciśniemy, przypominamy się. Zresztą nasza działalność tutaj to też ciągłe przypominanie się. Co tam się będzie kryło - też poddamy analizie, gdy już będzie.