Spółki TBS mają na sumieniu wiele nadużyć. Nie tylko bezzasadne windowanie czynszów, wychodzące poza koszty konieczne do utrzymania budynków, ich remontowania i spłaty kredytu. Nie tylko niedbałość o zasoby i mieszkańców. Kolejną kategorią przewin są opłaty dodawane obok czynszu i właściwie liczonych mediów. Spółki, pomimo obsługi prawnej, którą wynajmują za pieniądze najemców – naliczają dodatkowe opłaty niezgodnie z przepisami prawa. A to oznacza, że można ubiegać się o ich zwrot.
Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi, że w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu:
- energii,
- gazu,
- wody oraz odbiór ścieków,
- odbiór odpadów i nieczystości ciekłych.
Czyli wszelkie rozliczenia opłat mogą znaleźć się wyłącznie w dwóch kategoriach:
– zależne od właściciela - czyli czynsz
- i niezależne od właściciela – czyli media.
Takie postawienie sprawy w przepisach ma służyć transparentności kosztów, jakie najmujący ponosi na rzecz wynajmującego.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii potwierdziło taką interpretację przepisów w odpowiedzi do adwokata Grzegorza Prigana, jednego z prawników reprezentujących mieszkańców TBS Wrocław w sprawie sądowej o zakwestionowanie podwyżki czynszu:
„wynajmujący nie może pobierać od najemców poza czynszem i opłatami niezależnymi od właściciela innych opłat, a więc np. opłat za utrzymanie pomieszczeń służących do wspólnego użytkowania, opłat na fundusz remontowy, itd.
Tym samym pobranie obok kwot ustalonych w umowie jako czynsz innych opłat, które nie mieszczą się w kategorii opłat niezależnych od właściciela (np. koszty emisji ciepła w pomieszczeniach węzła cieplnego lub kotłowni, koszty ogrzewania pomieszczeń ogólnodostępnych budynku - klatki schodowe, korytarze, suszarnie, wózkownie, pomieszczenia techniczne, itd.), jest świadczeniem nienależnym i podlega zwrotowi stosownie do art. 410 K.c.”
*podkreślenie użyte przez ministerstwo
** Do kosztów, które wyjątkowo mogą znaleźć się poza czynszem należą szczególne formy termomodernizacji, OZE, zwiększenia dostępności dla grup o szczególnych potrzebach i rewitalizacji. Jeśli coś podobnego odnajdujecie na swoich rozpiskach czynszowych – porozmawiajcie koniecznie z prawnikiem czy wskazany koszt jest z tej kategorii.
Ministerstwo wyjaśniając swoje stanowisko pisze dalej, że wynajmujący (TBS) może wkalkulować koszty emisji ciepła w pomieszczeniach ogólnodostępnych budynku w stawkę czynszu. Należą one bowiem do kosztów utrzymania nieruchomości. Czyli – jeśli otrzymujecie łącznie rozliczenia ogrzewania za mieszkanie i części wspólne poza stawką czynszu – to jest to błąd w stosowaniu przepisów prawa. Powinniście otrzymywać rozliczenie za media zużyte w mieszkaniu jako rozliczenie mediów a koszty ogrzewania pomieszczeń wspólnych mieć wkalkulowane w stawkę czynszową jako eksploatacja.
Ustawa o ochronie praw lokatorów definiuje, co to są koszty utrzymania lokalu, które można wkalkulować w czynsz, jak np.: opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości, koszty konserwacji i utrzymania należytego stanu technicznego budynku, koszty remontów, koszty zarządzania nieruchomością, utrzymania windy, anteny zbiorczej, domofonu, zieleni, koszty ubezpieczenia. Mają one być ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku.
I tu pojawia się kolejny motyw, poza wcześniejszym tematem ogrzewania części wspólnych. Mieszkańcy różnych TBSów w Polsce miewają dodatkowe pozycje w rozliczeniach opłat comiesięcznych, takie jak: koszt windy, anteny, domofonu, itp. I znów, analogicznie jak w sprawie ciepła w częściach wspólnych – są to nieprawidłowo naliczone koszty. Powinny one być wkalkulowane w stawkę czynszową. Jeśli są obok niej - są bezpodstawne.
Nie ma znaczenia, że korzystaliście z windy, anteny i domofonu. Po prostu, TBSy naliczając to obok czynszu - robią to niezgodnie ze sztuką prawną. I zapewne mają z tego zysk – ponieważ w ten sposób mogą pompować stawki czynszowe bez pokazywania składników (a nie pokazują) i dodatkowo obciążać mieszkańców kosztami oczywistymi.
Przypomnijmy: ideą ustawodawcy tworzącego zapisy ustawy o ochronie praw lokatora była transparentność. Zapewne ustawodawca liczył, że wynajmujący przedstawi kalkulację opłat czynszowych w sposób szczegółowy, pozwalający zidentyfikować składniki czynszu i nie będzie wtedy nic dodawał obok tych rozliczeń.
Jednak TBSy bardzo strzegą „TAJEMNICY CZYNSZU”. Zazwyczaj pokazują po prostu jedną pozycję: CZYNSZ. I nikt nie wie, co się w niej mieści. Nadzieja ustawodawcy w ten sposób nie wytrzymała konfrontacji z chciwością spółek TBS i dziurawą ustawą o systemie mieszkalnictwa społecznego. Ustawą, która jak dotąd bardzo wspiera spółki w wyzysku bo nie zawiera dobrze sprecyzowanych blokad. Przede wszystkim jednak nie zawiera w sobie systemu kontroli i kar za nieprzestrzeganie przepisów prawa. W praktyce oznacza to samowolę. Ale nadal jest to samowola niezgodna z prawem.
Niestety, by mieszkańcy mogli wyegzekwować swoje prawa i nienależnie pobrane pieniądze - muszą wstąpić w spór prawny. Spór prawny mieszkańca ze spółką TBS może zakończyć się na etapie przedsądowym albo wejść do sądu i zakończyć się wyrokiem.
Dla mieszkańców TBS Wrocław adwokat Grzegorz Prigan przygotował ofertę wsparcia prawnego w sprawie wyegzekwowania od spółki pobranych nienależnie opłat.
Świadczenia nienależne, pobrane bez podstawy prawnej dotyczą oczywiście nie tylko mieszkańców wrocławskiego gminnego TBS. W tym przypadku jest to kwestia wyłącznie ogrzewania części wspólnych bo na rozpiskach czynszu nie pojawiają się żadne nietypowe opłaty dodatkowe.
Jednak już np. mieszkańcy TBS w Tarnobrzegu mają dodane obok czynszu i mediów opłaty za windę, domofon i energię techniczną.
W przypadku konieczności zwrotu tych opłat mieszkańcom spółka będzie musiała wypłacić około 2,5 mln złotych – to już zostało przeliczone, ponieważ mieszkańcy solidarnie i głośno domagają się swoich praw. W trawie piszczy, że prawnicy przygotowują również ofertę dla Tarnobrzeżan.
W TBSowych szafach leży wiele trupów, które jeszcze z nich nie wypadły, ale akurat opłaty nienależne od dawna wskazują aktywiści walczący o prawa mieszkańców systemu mieszkalnictwa społecznego. Teraz potwierdzają je prawnicy, którzy wnikliwie analizują dokumenty w toku prowadzonych spraw. Mamy poczucie, że bez wsparcia prawnego może być nam trudno samodzielnie powalczyć o zwrot pieniędzy. W tej walce może być też ważna znów solidarność mieszkańców – grupa jest w stanie wywrzeć presję na spółce by uniknąć sporu sądowego. Zachęcamy – porozmawiajcie o tym ze sobą. W grę wchodzić może zwrot za 6 a nawet 10 lat.
