27 czerwca w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, odbyło się drugie spotkanie przedstawicieli TBSów z różnych stron polski, jak i strony społecznej – mieszkanek i mieszkańców, także przybyłych z różnych miejsc i różnych zasobów, zarówno gminnych, jak i prywatnych. Tym razem (pierwsze spotkanie odbyło się 6 czerwca 2023r.) wydarzenie moderował Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa, Juliusz Tetzlaff. Czynny udział brał również dyrektor Banku Gospodarstwa Krajowego, Dariusz Stachera. Przedstawiamy relację dotyczącą najdłużej procedowanego tematu: partycypacji. W przygotowaniu część druga relacji.
Spotkanie dotyczące funkcjonowania różnych Towarzystw Budownictwa Społecznego;
Część 1) Partycypacja
Po stronie TBSów i miast zasiadali, m.in.:
Stowarzyszenie TBSów Polski Południowej i Zachodniej:
Ewa Kamińska – prezeska zarządu stowarzyszenia (prezeska zarządu Bielsko-Bialskiego TBS);
Agnieszka Koziełło-Poklewska – przewodnicząca komisji rewizyjnej stowarzyszenia (wiceprezeska zarządu TBS Katowice)
Stowarzyszenie Zachodniopomorskie TBSy:
Piotr Mync - przewodniczący rady programowej; (niegdyś prezes stargardzkiego TBS, obecnie wiceprezydent Stargardu Szczecińskiego)
Grażyna Szotkowska – wiceprzewodnicząca rady programowej; (od 1996 r. prezes Szczecińskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego)
Polska Izba Gospodarcza TBS
Wiesław Źrebiec – prezes zarządu Polskiej Izby Gospodarczej TBS (były prezes żagańskiego TBS)
Unia Miasteczek Polskich
Łukasz Mędrykowski (prezes TBS w Tarnobrzegu)
Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań
Magdalena Cygorijni – Prezeska TBS Kliny – Zacisze (Kraków)
Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.
Magdalena Cyganik – Dyrektorka Finansowa (CFO) w Poznańskim Towarzystwie Budownictwa Społecznego Sp. z o.o.
Były także osoby, które przysłuchiwały się dyskusji, nie zabierając stanowiska. Niestety, nie zostały przedstawione, i same także nie dokonały prezentacji.
Po stronie społecznej, ilościowo proporcjonalnej do przedstawicieli TBSów i miast, ale zdecydowanie bardziej „aktywnej” zasiadali członkowie/członkinie Stowarzyszeń, i innych inicjatyw pro-lokatorskich:
Obywatel TBS:
Adw. Grzegorz Prigan
Anna Lewandowska (Radom)
Beata Kuźmińska-Sołśnia (Radom)
Radosław Tusiński (Radom)
Stowarzyszenie Mieszkańców TBS Mieszkania Naszych Możliwości; Warszawa:
Paula Buler
Artur Czołomiej
Katarzyna Kałaska
Stowarzyszenie Partycypantów i Najemców NASZ BLOK; Kraków:
Anna Gieras
Adam Mildner
Stowarzyszenie Mieszkańców TBS Poznań:
Magdalena Wojtas
Marek Cołta
Inicjatywa Społeczna Mieszkańców Lubelskiego TBS:
Alina Pastuszak
Joanna Drozd
Stowarzyszenie Mieszkańców TBS Marki:
Tomasz Bruliński
Ruch Społeczny TBS Tarnobrzeg:
Tomasz Maciupa
Monika Stępień
Stowarzyszenie Partycypantów i Najemców Nasz Blok; Warszawa:
Alfred Ajdys
Lidia Kubasik
KRM TBS:
Izabela Krawczyk
Maciej Zieleśkiewicz
Tomasz Kansy
Komisja Dialogu Społecznego:
Barbara Witkowska
Na wstępie strona społeczna poprosiła o możliwość rejestrowania spotkania. Niestety, spotkało się to ze sprzeciwem reprezentantek Stowarzyszenia TBSów Polski Południowej i Zachodniej. Mimo to wydarzenie było nagrywane przez Ministerstwo, a transkrypcje będą udostępnione.
Dyrektor Juliusz Tetzlaff zaproponował, aby w pierwszej kolejności zająć się dwiema kwestiami, które jako palące wybrzmiały 6 czerwca: cesja umowy partycypacji i uregulowanie podwyżek czynszów.
Podczas spotkania kilkukrotnie wybrzmiała konieczność dookreślenia czym partycypacja jest, co się z nią łączy i jakie daje korzyści osobom, które ją posiadają.
Joanna Drozd, mieszkanka prywatnego zasobu apelowała o prawne umocowanie pozycji partycypantów. Wskazywała na zapis w swojej umowie (jak i w umowach osób partycypujących w jej TBSie), określający, że jest inwestorką, a co więcej, że jej wkład został uznany jako „darowizna” na rzecz TBS. Wskazywała, że jest to niezgodne z prawem.
Lidia Kubasik, proponowała przyjęcie londyńskiego modelu, polegającego na uznaniu, że partycypant/ka jest współposiadaczem/współposiadaczką lokalu w proporcjach zależnych od wielkości wkładu własnego. Podkreślała także, że partycypacja jest prawem majątkowym, a osoba która ją posiada jest udziałowcem/udziałowczynią.
Zupełnie odrębne stanowisko przedstawił Wiesław Źrebiec, prezes zarządu Polskiej Izby Gospodarczej, odsyłający obecnych co najmniej dwukrotnie do słownika PWN. Według rzeczonego „partycypacja” jest uczestnictwem w kosztach i doprecyzowanie tego (kluczowego) pojęcia nie wymaga dalszych prac.
Wskazywał na nieprawidłowości przy przepisywaniu partycypacji, podkreślając, że naliczanie opłat za dokonywanie cesji jest nielegalne, i zdarza się (wg prezesa) tylko w spółkach prywatnych.
(W toku spotkania została przedstawiona treść uchwały jednego ze stołecznych, gminnych TBSów, gdzie opłaty także były wymagane. Co więcej, w trzech różnych wymiarach, w zależności od relacji osób dokonujących wzajemnych „transakcji”, i od zasobów – nowe/stare. Z końcem grudnia 2022 r. „wycofano” się z tej nielegalnej praktyki.)
Barbara Witkowska i Anna Gieras wnosiły o doprecyzowanie pojęcia „partycypacja”, co więcej przedstawicielka Stowarzyszenia z Krakowa dodatkowo postulowała o zdefiniowanie partycypacji jako prawa, dającego możliwość zabezpieczenia dla wniosku o pozyskanie kredytu hipotecznego. Nadmieniła także o pobieraniu tzw. „opłat manipulacyjnych” przez TBS w Krakowie, przy przepisywaniu partycypacji.
Wiesław Źrebiec wyraził sprzeciw wobec „nieograniczonego obrotu” partycypacjami na rynku, uznając że jest to karygodny sposób zarobkowania. (Jako przykład podał partycypację za którą sprzedający żądał 200 tys. zł)
Kompletnie odmienne stanowisko przedstawiła Izabela Krawczyk KRM TBS. Według niej najlepszym rozwiązaniem jest „całkowita swoboda cedowania”, która nie będzie problemem dla TBSów, tylko dla tych, którzy oczekują w kolejce. Ale jak się wyraziła prezeska KRM:
„TBS nie ma dbać o interesy osób będących w kolejce. Jeśli TBS martwi się o tych w kolejce,
niech buduje kolejne mieszkania”…
Zakreśliła także inny, znaczący problem tj. zasady odsprzedaży partycypacji – sposoby, czas i pieniądze. Wg prezeski, osoba, która chce odsprzedać partycypację, powinna móc to zrobić, a jeśli chciałaby „zwrócić” ją do TBS, to spółka mając chętnego na wspomniany zasób powinna w ciągu 7 dni dokonać przelewu. Jeśli „następcy” nie ma, maksymalnie 3 miesiące rezygnujący powinni czekać na pieniądze.
Do pomysłu odniósł się gospodarz spotkania. Wg Juliusza Tetzlaffa obrót partycypacjami jest dopuszczalny, z zastrzeżeniem, że osoba mająca ją nabyć spełnia wszystkie wymagane dotychczas kryteria. Aby uniknąć sytuacji, że nowa osoba szybko zbywa partycypację komuś, kogo gmina niekoniecznie widziałaby jako tę, której mieszkanie należy udostępnić w pierwszej kolejności, zaproponował aby wprowadzono „minimalny” termin niezbędny do odsprzedaży partycypacji. Propozycja to 5 lat. A jeśli kandydat/ka zgłoszony/a do cesji nie otrzymał/aby zgody od spółki, to ta sama musiałaby odkupić partycypację w ciągu 2-3 miesięcy.
Dyrektor odniósł się także do procederu pobierania opłat przez spółki za przepisywanie partycypacji:
„Jeżeli to wciąż jest obchodzone, to jest to porównywalne z wymuszaniem łapówki”
Za „uwolnieniem partycypacji” opowiedział się także Adam Mildner. Zaznaczył, że część mieszkań była oddawana w stanie developerskim i wymagała ogromnych nakładów finansowych, w związku z czym, to sprzedający partycypację powinien mieć wpływ na jej cenę. Zaznaczając jednak, że przydałoby się określenie czasu po jakim zbycie partycypacji byłoby możliwe (aby uniknąć „manipulacji rynkowych”)
O sprawy spadkowe i rozliczeniowe, rozmowę poszerzył Piotr Mync uznając, że w przypadku spadkobrania, czy darowizny na rzecz osób najbliższych (tu konieczne zdefiniowanie) oraz cesji na rzecz najemcy, spełniającego kryteria, TBS „nie ma prawa ingerować”. Wartość partycypacji powinna być określona i poddana waloryzacji. TBS mógłby skorzystać z prawa pierwszeństwa (odkupienie partycypacji), jeśli powyższe przypadki by nie zaistniały, również wypłacając zwaloryzowaną wartość. Powinno to trwać do 2 miesięcy; zwrot pieniędzy w ciągu 7 dni od wpływu, i nie więcej niż 3 miesiące. Odniósł się także do propozycji „uwolnienia cesji”:
„Gminy i spółki mają misję społeczną, i nie mogą przyjąć optyki, że nie obchodzą nas ludzie,
którzy czekają na mieszkania”.
Kolejnym wątkiem dotyczącym partycypacji, była sytuacja osób które do TBSów wprowadziły się przed 2004r., czyli są „tylko” najemcami/najemczyniami. Wpłaciły kaucję, ale partycypacja należy np. do gminy.
Według Izabeli Krawczyk już wspomnianym rozwiązaniem jest „uwolnienie” partycypacji, tj. sprawienie aby
partycypant/ka miał/a możliwość wskazania siebie lub innej osoby jako najemcę.
„Najemca ma spełniać wymogi do zawarcia umowy, partycypant nie”.
Wg prezeski KRM należałoby usunąć różnice między Art. 29 i 29a. [Ustawa z dnia 26 października 1995r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa]
(Na marginesie warto zaznaczyć, że podczas spotkania strona społeczna powoływała się na ustawy, jak i na zapisy w Konstytucji, dysponując także w/w dokumentami. Reprezentacja spółek i miast z takich materiałów nie korzystała).
Krytycznie do pomysłu prezeski odnieśli się zarówno dyr. Tetzlaff, jak i Wiesław Źrebiec, wskazując na niebezpieczeństwo narzucania dodatkowych opłat na osobę najmującą, przez posiadacza/posiadaczkę partycypacji.
Kolejny wątek to wycenianie mieszkań, a co się z tym łączy partycypacji. Wg Anny Gieras, lokale w tym samym zasobie, są wyceniane w sposób budzący zastrzeżenia. Za większe mieszkanie partycypacja może być niższa, niż za mniejsze.
Do sprawy odniosła się Agnieszka Koziełło-Poklewska, mówiąc o różnych przepisach stosowanych do różnych zasobów. Co więcej, wg wiceprezeski zarządu TBS Katowice, w jednym budynku część lokali może być zasiedlona wg przepisów wcześniejszych, co łączy się z określonym sposobem waloryzacji, a reszta wg przepisów później wprowadzonych, co także rzutuje na to jak waloryzacja jest określona.
Lidia Kubasik nadmieniła, że w kilku umowach, z którymi miała możliwość się zapoznać, o waloryzacji nie było mowy.
Problem lokali zasiedlonych przed 2004 r. podczas spotkania powracał, ale mimo kilkukrotnych prób uzyskania stanowiska Prezesa Łukasza Mędrykowskiego (TBS Tarnobrzeg), o co wnosili obecni reprezentanci strony społecznej Monika Stępień i Tomasz Maciupa, rzeczony pozostawał niewzruszony.
Monika Stępień zarzucała, że mimo prób wystąpienia o możliwość nabycia partycypacji lokalu, który najmuje od 2003r., takiej zgody nie otrzymała. A jak twierdzi, osoby które zamieszkały ostatnimi laty, zostały partycypant/k/ami.
Strona reprezentująca TBSy i miasta zanegowała ten głos, twierdząc, że byłoby to bezprawne. Prezes Mędrykowski milczał.
Wzmożenie wywołała konstatacja Magdaleny Cygorijni, Prezeski TBS Kliny – Zacisze, że to, co zyskują osoby mieszkające w TBSach, to „niski czynsz”.
(Wystarczy przypomnieć głośną w ostatnich tygodniach sprawę dot. zasobów TBS Warszawa – Północ, gdzie stawki za metr ² ustalono na poziomie 34,73 zł. Obecnie trwają rozmowy dotyczące ich obniżenia. Ponadto są liczne sprawy wnoszone do sądów o zakwestionowanie podwyżek, w tym osiem, gdzie zapadł wyrok – wygrane dla pozywających w sprawach przeciwko TBS Wrocław.)
Podczas spotkania przywołano współtwórczynię programu TBS w Polsce, dr Irenę Herbst i jej koncepcję dopłat dla najmujących.
„Póki co mamy tylko opłaty i mimo wysokich stawek na remonty/eksploatację, np. 5,25, żadnych tego efektów”- jak dodała jedna z uczestniczek wydarzenia.
Same kwestie dotyczące partycypacji i tego, co się z nią łączy doprowadziły zebranych do konkluzji, iż stworzenie nowej ustawy jest konieczne. Co podkreślił także gospodarz wydarzenia, dyr. Juliusz Tetzlaff.
A oto samo podsumowanie kwestii partycypacji wg Dyrektora Juliusza Tetzlaffa:
1) TBS nie powinien się sprzeciwiać cesji partycypacji, nie powinien pobierać opłat za dokonanie cesji;
2) Chcąc dokonać cesji, należy wskazać osobę na którą TBS ma się zgodzić. Jeśli spółka odmawia, to jest zobowiązana sama tę partycypację kupić i zwrócić w ciągu 3 miesięcy pieniądze. (Niezależnie czy lokal jest w starym zasobie).
Sprawy nadal do rozważenia: na początku istnienia systemu, partycypacja była zakupem prawa pozwalającym wskazywać najemcę. Gdy najemca stał się partycypantem, definicja się zdezaktualizowała. Partycypacja to udział w wybudowanym lokalu, ale koszt nieruchomości obejmuje też grunt wniesiony przez gminę lub przez TBS. Może należy dążyć do utworzenia wspólnoty, gdzie TBS miałby 70 %. I wtedy kredyt hipoteczny mógłby być udzielony.
Może…
-----
Niebawem zapraszamy na drugą część relacji z drugiego spotkania w MRiT stron społecznej z TBSową przy udziale przedstawicieli ministerstwa i BGK.
