Podkomisja Stała Gospodarki i Infrastruktury Komunalnej jest częścią Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Jolanta Niezgodzka, jest jej wiceprzewodniczącą i w związku z zaproszeniem przedstawiciela Ministerstwa Rozwoju i Technologii na Podkomisję w dniu 23 maja 2024r. postanowiła poruszyć problematykę praw i sytuacji mieszkańców TBS. Juliusz Tetzlaff reprezentujący MRiT, referował planowane zmiany w ustawach dot. mieszkalnictwa. Zmiany, w sprawie których do 22 kwietnia br. trwały konsultacje społeczne.
Posiedzeniu przewodniczył Jarosław Wieczorek, poseł PiS. Zaznaczył, że spotkanie ma być poświęcone kwestiom przyszłości mieszkalnictwa komunalnego, TBS, socjalnego i planom Ministerstwa Rozwoju i Technologii w tym obszarze.
Na wstępie Juliusz Tetzlaff, MRiT mówił m.in. o Funduszu Dopłat, w którym 1 mld zł rocznie przeznacza się na program rozwoju mieszkalnictwa. Program istnieje (czasem pod inną nazwą ) od 2008 roku, do 2020 r. nie wykorzystywano tych limitów. Wymagane jest posiadanie pozwolenia na budowę przy występowaniu o środki. 10 tysięcy lokali mieszkalnych sfinansowano w ub. roku. Poprzednie lata to zaledwie 2-3 tysiące mieszkań rocznie. Program wygaśnie z 2025 rokiem jeśli nie podejmie się żadnych działań. Inicjatywa legislacyjna wydłużająca działanie programu i podnosząca limity wydatków jest właśnie w toku, „obecnie oczyszczamy go z uwag zgłoszonych z konsultacji międzyresortowych i społecznych, liczymy, że zostanie zgłoszony do KRM by do Sejmu przyjść przed wakacjami”. Zmianą jest m.in. limit powiększony do 5 mld zł rocznie wydatków planowanych w pierwszych latach i do 2030 roku do 10 mld zł.
„Jednocześnie prowadzimy prace w MRiT by program usprawnić. Np. uproszczenie procedury, którą TBS wnosi o finansowe wsparcie. Dziś to robi zawsze za pośrednictwem gminy. Żeby było za zgodą gminy. Co pozwoliłoby włączyć spółdzielnie mieszkaniowe, w zasadach zbliżonych jak TBSy.”
„Wyłoniono w konkursach projekty architektoniczne, które będą udostępnione za darmo TBSom. 5 prac z 36 pracowni. By przyspieszyć proces inwestycyjny. W technologiach oszczędzających energię.”
Posłanka Jolanta Niezgodzka wystąpiła na Podkomisji z postulatem zmian systemowych:
Poseł Kamil Wnuk: „Chciałem serdecznie podziękować pani przewodniczącej, która jest też przewodniczącą zespołu parlamentarnego ds. TBSów i też te wnioski, które tutaj były to była praca z wieloma organizacjami, tak naprawdę, które zgłosiły do tego zespołu nam masę spraw. I też zgadzam się z pierwszym zdaniem pani przewodniczącej, że bardzo dobrze, żeby jak największe środki były przeznaczane na ten program. Jestem za tym, bo to jest bardzo ważna sprawa dla ogólnie wszystkich Polaków. Ponieważ mieszkalnictwo jest trochę piętą achillesową. Poprzednie rządy, nie wchodząc w szczegóły, bardzo dużo obiecywały, mówiono o konkretnych liczbach, nic z tego nie zostało dotrzymane. Były TBSy, zostały wprowadzone SIMy, które miały zrealizować pewne działania. No i nie zrealizowały. Zmieniła się władza po 15X, miejmy nadzieję, że ten program, który nomen omen wcale nie jest złym programem tylko był fatalnie realizowany – będzie teraz lepiej realizowany. Natomiast zakładam, że założenia które tutaj zostały wprowadzone miały naprawić pewne rzeczy, natomiast w żaden sposób nie uwzględniają, co powiedziała pani przewodnicząca, dotychczasowej sytuacji i tych negatywnych skutków.”
Poseł Kamil Wnuk: „Pan Marek Wójcik [Związek Miast Polskich] powiedział, że były takie pojedyncze sytuacje. Natomiast z perspektywy organizacji społecznych i ludzi, którzy mieszkają w tych mieszkaniach z tych programów… Byliśmy na kilkugodzinnym spotkaniu, gdzie zostały przedstawione te nieprawidłowości i błędy. I było ich niestety bardzo dużo. I niestety obecne prawodawstwo na wiele sytuacji pozwalało. I wydaje mi się, że te poprawki, zmiany, które zostały wprowadzone jeszcze zwiększają, nie rozwiązują tych problemów, które były wcześniej.
Wydaje mi się, ale też jest poparte wieloma wnioskami tych organizacji społecznych, że nie można tak samo postrzegać tych podmiotów, które wcześniej podpisały te umowy na innych trochę warunkach. A teraz podejmując tą ustawę w takiej formie no to zmieniamy reguły w trakcie gry. Te osoby miały mieć możliwość stania się właścicielami natomiast teraz takiej możliwości nie mają.”
„Spółdzielnie mieszkaniowe teoretycznie mają opcje budować nowe mieszkania, ale to nie funkcjonuje. W ub. roku ok. 3 tysiące tylko powstało we wszystkich SM w Polsce. To bardzo mało, biorąc pod uwagę że SM zarządzają zasobem mieszkań dla ok. 15 mln. Polaków. I moim zdaniem nie jest uwzględnione w tych zmianach, zwiększenie tych możliwości. Trzeba bardziej zaangażować czynnik spółdzielczy, zwiększyć ich możliwości. Wczoraj był zespół ds. spółdzielczości mieszkaniowej, ok. 50 różnych podmiotów. Co łączyło strony skonfliktowane? 2 kwestie: regulacja gruntów i ułatwienie budowy nowych mieszkań. W tym kierunku powinniśmy iść by, niezależnie od formuły, ułatwić budowę nowych mieszkań. Ale to, co powiedziała pani przewodnicząca, nie wylać dziecka z kąpielą, czyli te osoby, które wcześniej różnego rodzaju umowy podpisywały i miały opcję dojścia do własności – to nie można im tego teraz odebrać”.
Juliusz Tetzlaff, MRiT: „Nie będzie deklarował odnośnie spotkań mieszkańców TBS z kierownictwem resortu, ale chce sprostować pewne rzeczy.
Jeśli chodzi o mieszkańców TBS , kwestia dojścia do własności. TBSy wprowadzono w Polsce w latach 90tych na przykładzie francuskich HLMów. Było to przejęcie modelu zachodniego. Ustawa przewidywała istnienie Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, który wspierał budowę tych mieszkań. Samorządy dawały grunty. Ludzie wpłacali partycypacje. Ustawa mówiła, że mieszkań nie wyodrębnia się na własność. To był zwykły stosunek najmu. Ten przepis zmieniono dopiero w 2011 roku.
Mówienie o tym, że ktoś obiecywał osobom, które stawały się najemcami lokali, dojście do własności tych mieszkań – po prostu te osoby oszukiwał. I tyle! Nie można było tego mówić, przepis był zabraniający.
W 2011 roku rząd i sejm faktycznie zmieniły tę ustawę, wpisując możliwość sprzedaży mieszkania, ale za obopólną zgodą członków tego układu. A ten układ opiera się na: właściciel budynku TBS, który jest wynajmującym i lokator, najemca. Jeśli jedna i druga strona dogadają się, że chcą mieszkanie sobie sprzedać – to ustawa się zgodziła. Ale właściciele, czyli TBSy, i trudno się temu dziwić, bo ich model działania polega na budowie mieszkań na wynajem i czynsze stanowią źródło dochodu, no nie są zapewne chętne do tego by te mieszkania wyodrębnić na własność. Zwłaszcza że powoduje to wchodzenie w skomplikowane stosunki właścicielskie.
My trochę to w przepisach ułatwiliśmy, że tam będzie wciąż zachowana możliwość kontroli tego TBSu nad wspólnotą powstałą, ale nie ma generalnie woli.
Ponieważ ten stosunek łączący właściciela i najemcą TBS nie różni się niczym od stosunku najmu mieszkania, które kupicie państwo z kredytem i wynajmiecie na wolnym rynku. Różni się tylko tym, że w przypadku TBSu kredyt jest preferencyjny i stawka czynszu jest ograniczona ustawowo do pewnego poziomu.
Żeby pokazać jaka jest skala stawki czynszowej w zasobach TBS, maksymalnej jaką TBS może stosować, w Warszawie TBS maks 32 zł za metr, podczas gdy rynkowa zaczyna się pewnie od około 100 zł. To jest więc trochę odpowiedź na to, czy możemy system zmieniać i poprawiać aby lokatorzy czuli się w nim lepiej i właściwiej – to jest oczywiście pełna zgoda. Ale odpowiedź na to, czy chcemy system rozwijać, to odpowiedz na to czy chcemy budować mieszkania na wynajem z czynszem za 32 złote czy nie. I ocena rządu jest taka, że powinniśmy takie budownictwo wspierać. Bo wciąż zapewnia ono możliwość mieszkania osobom, które na wyższy czynsz stać nie będzie. Ani na zakup mieszkania.
Jeszcze jeden wątek, kwestia spłacania przez najemców mieszkań kredytów. To jest trochę uproszczenie. Kredyt jest zaciągany przez spółkę TBS czy SIM i spłacany przez tę spółkę. I faktycznie dochód na spłatę pochodzi m.in. z czynszów. Ale uproszczenie, że najemca spłaca kredyt jest nieuprawnione, stroną umowy kredytu jest ta spółka.
Na pewno najbardziej istotną kwestią poruszaną przez najemców jest kwestia tej partycypacji wpłacanej bo faktycznie jest to problem zgłaszany do nas, np. że TBS nie wyrażał zgody na zrobienie cesji, albo zaniedbywał swoje obowiązki jako podmiot właściciel, który ma swoje obowiązki. Ale zwracam też uwagę w drugą stronę, że te starsze partycypacje są przedmiotem handlu przez tych lokatorów, z przebiciem 200 albo 300%. W swojej miejscowości widziałem po 400 tysięcy złotych za ok. 50m2 mieszkanie. Te rzeczy się tutaj krzyżują i na pewno wymagają podjęcia działań.
Ale pamiętać należy o tym, że działamy w reżimie konstytucji, która zabrania ingerowania w stan umów zawartych przez 2 podmioty wcześniej. Gdybyście państwo proponowali nakazanie uwłaszczenia - jest to de facto wywłaszczenie spółki z jej majątku. Niezgodnym z konstytucją bo nie jest to cel publiczny, to indywidualny zakup mieszkania.
Chciałbym, żebyście te wszystkie rzeczy też brali pod uwagę przy naszych dalszych spotkaniach. I też w rozmowach z przedstawicielami lokatorów bo ich postulaty często są słuszne, i często zwracają uwagę na wiele niedociągnięć.
A jeśli chodzi o ten postulat wprowadzenia mieszkańca do rady nadzorczej TBSu, w nowych przepisach wprowadzany obligatoryjną możliwość wprowadzenia członka przez gminę, żeby ona kontrolowała. Jeśli chodzi o wybór członków wśród mieszkańców – jak mielibyśmy go wybrać? W TBSie, który ma 5 tysięcy lokali we Wrocławiu, żeby 5 tysięcy osób w osiedlach rozsianych po całym mieście wybrało swojego przedstawiciela? Jak rozwiążemy ten problem jesteśmy gotowi do dyskusji.
Zresztą nie wiem czy oczekiwanie tych osób wobec członka rady nadzorczej będzie spełnione no bo go po prostu przegłosują, gdy przyjdzie do podejmowania decyzji.
Co do kontroli spółek TBS, gminnych – tu na pewno jest przestrzeń na rozwiązania. Ale znowu musimy pamiętać o tym, że są to po prostu spółki prawa handlowego. Te spółki działają, jak wszystkie inne spółki, które np. prowadzą najem mieszkań. Należy się zastanowić, dlaczego tylko te, a nie np. też sektor PRS, który też prowadzi najem, miałyby być objęte specjalnymi warunkami kontroli?
A jeżeli mówimy o spółkach gminnych, dlaczego tylko te, a nie np. spółki wodociągowe, czy komunalne miałyby mieć inne warunki traktowania? I to z naszej strony otwarcie na takie rozwiązania jest tylko sami spotkamy się z zastrzeżeniem czy to rządowego centrum legislacji, czy biura analiz sejmowych, komisji sejmowych – dlaczego postępujemy niezgodnie z zasadami równości i konstytucji? Proszę by wziąć pod uwagę te uwarunkowania prawne i faktyczny stan.”
Poseł Wnuk zachęca by na wcześniejszych etapach projektowania zmian prawnych konsultować je z zespołami sejmowymi, które powstały w tej tematyce. By łatwiej robić dobre przepisy prawa.
Marek Wójcik, Związek Miast Polskich: „Trzeba się przyjrzeć regulacjom dot. TBSom, ale podzielam głos, co do ogromnej uważności na kwestie własności. To rzeczywiście byłoby wywłaszczanie TBSów, i mamy bardzo złe doświadczenia z chociażby słynnej ustawy Bieruta w Warszawie. To tak trochę pachnie tym Bierutem. Wydaje mi się, że trzeba inaczej regulować te kwestie związane z dochodzeniem do własności, także rozliczaniem kredytów.
Teoretycznie po 20 latach spłaciłem kredyt, ale w związku ze wspólnym workiem mam obciążenie nadal. Nawet gdyby, to i tak i tak robię dobry interes będąc w TBSie, ponieważ czynsz płacę o wiele niższy niż płaciłbym na rynku. Tego jestem niemal pewny. Ale to jest kwestia do uświadamiania mieszkańców w większym stopniu. Byłbym ostrożny, co do grubej kreski.”
Poseł Rafał Komarewicz: „Wykup mieszkań. Struktura właścicielska jest różna, mam wrażenie, że rozmawiamy tylko o TBSach gminnych, albo w większości z udziałem gminy. W Krakowie wszystkie są prywatne. Dla tych mieszkańców, prywatnych mieszkań, głównym benefitem jest wykup tych mieszkań. W projekcie przygotowanym jest zapis o całkowitym zakazie sprzedaży mieszkań. A z drugiej strony pokazujecie państwo, że z banku BGK kredyt może dostać tylko gmina. Czyli wykluczacie zupełnie te TBSy prywatne. Jest dualizm. Dlaczego uważacie, że nie powinno się sprzedawać mieszkań w TBS prywatnych? Przecież te pieniądze mogłyby nakręcać rynek…”
Juliusz Tetzlaff, MRiT: „Beneficjentem wsparcia Funduszu Dopłat jest faktycznie gmina. To gmina wnosi do spółki TBS i za to buduje mieszkania. To jest pomoc w realizacji gminnej polityki mieszkaniowej. A my to rozliczamy jako pomoc publiczną. Ale drugi element, to preferencyjny kredyt, który dostają same TBSy. W ramach SBC. Do 35% grant, kredyt na WIBOR, z ograniczeniem ostatnio do stawki oprocentowania 2%. Zakazem wyodrębnienia na własność obejmujemy w nowym przepisach tylko te lokale wybudowane z wykorzystaniem środków publicznych. Jeśli TBS buduje bez wykorzystania tych środków, to może sprzedawać te lokale, jak chce. Ale to wciąż on będzie decydentem w tym zakresie. Bo są to jego lokale. Dopłaty do kredytu są bardzo dużą pomocą też. Wracamy do pierwotnej ustawy, państwo polskie pomaga po to by budynek wybudowany służył nie tylko tej rodzinie pierwszej, ale i kolejnej, jeśli ta pierwsza lepiej zarabia i go opuści. I kolejnej. Albo tej pierwszej dopóki tego lokalu potrzebuje. Postulat wykupu mówi też o wykupie z bonifikatą. To jest oczywiście rozstrzygnięcie polityczne, ja jako pracownik administracji mam swoje rekomendacje do przełożonego. Poprzedni minister był przekonany, że nie ma mowy by sprzedawać lokal, gdy jest pomoc publiczna w ogóle albo taniej. Wracając do Krakowa, przepisy pozwalają TBSom prywatnym sprzedać mieszkania, tylko one zapewne nie chcą. A wywłaszczenie ich byłoby sprzeczne z konstytucją, bo to ich własność.”
Poseł Rafał Komarewicz: „Ja bym oczekiwał od MRiT nie powrotu do lat 90-tych, bo mamy trzecie dziesięciolecie lat dwutysięcznych. Ja bym oczekiwał czegoś, co spowoduje nakręcenie tego rynku. Bo po 1sze, ta pomoc i kredyty zostały spłacone. To nie jest subwencja, której nie musi TBS spłacać. Przecież te kredyty są spłacane. Jeżeli zostało spłacone, to już nie jest pomoc. Po drugie, mówi pan, że gmina może włożyć pieniądze do TBSu. Ale …”
Juliusz Tetzlaff tłumaczy sposób, w jaki gminy zasilają prywatne TBSy: „gmina wskazuje, że w wybudowanym budynku prywatnego TBSu będzie miała prawo wskazywania najemców. Podpisanie umowy gminy z TBSem pozwala przekazać pieniądze z gminy do TBS. Jeśli to jest TBS gminny może to być podniesienie kapitału zakładowego, przy prywatnym to po prostu rozliczenie kosztów budowy, które ten TBS poniósł.”
Poseł Kamil Wnuk: „Pani przewodnicząca Niezgodzka przedstawiła kilka konkretnych przykładów i nie uzyskała na nie odpowiedzi w tych kwestiach od pana dyrektora.”
Posłanka Jolanta Niezgodzka: „Słowo >dysfunkcyjny< padło z moich ust i dotyczyło mojej oceny funkcjonowania systemu TBS. Nie jakichkolwiek programów.”
Niemożność państwowej kontroli zmieszania z zasadami równości i konstytucji – to niezwykła kreatywność wystąpienia pana dyrektora.
Niestety, przedstawiciel Związku Miast Polskich dołączył z głosem, który zapewne oburzy samych mieszkańców, którzy jego zdaniem po prostu powinni zostać dedukowani, jak mają dobrze. I skojarzeniem z ustawą Bieruta.
Zapraszamy do dyskusji – wyraźcie swój głos wobec powyższych głosów, które niosą się po państwowych instytucjach. Wasz głos jest najważniejszy, nagłaśniajmy go. https://www.facebook.com/obywateltbs
Całość posiedzenia Podkomisji można obejrzeć tutaj:
