Post MRiT z 09.02.2024r. na temat projektu zmiany ustawy o TBS. Konsultacje społeczne w postaci rozesłanych e-maili dzień wcześniej
Jednak wcześniej, 06.02.2024r., odbyły się konsultacje bezpośrednie w siedzibie MRiT
ciąg dalszy postu z 6 lutego - bezpośrednie rozmowy o ustawie. Z kim? Zdjęcia wykadrowano tak, byśmy tego nie widzieli. Odpowiedzi brak. Na pewno nie z mieszkańcami.
Projekt obejmuje:
1. zmiany w zakresie budownictwa socjalnego i komunalnego (tzw. program BSK), przeznaczonego dla osób o niższych dochodach,
oraz
2. zmiany w zakresie budownictwa społecznego (TBS/SIM), spółdzielczego, spółek gminnych – czyli w ustawie o TBS.
Zajmijmy się punktem drugim, naszym TBSowym.
Zmiany, jak znajdziemy w uzasadnieniu, stanowią „pierwszy, niezbędny etap zmian, który ma na celu przywrócenie społecznego charakteru finansowanych z budżetu państwa inwestycji mieszkaniowych oraz umożliwienie znacznego wzrostu skali tego typu inwestycji w najbliższych latach”
Jesteśmy bardzo ciekawi również dalszych zmian i „przywrócenia im społecznego charakteru” – co autorzy projektu mają na myśli?
„Kolejne rozwiązania zapewniające wsparcie budownictwa dla rodzin niedysponujących dochodami pozwalającymi na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na rynku komercyjnym będą uzależnione od dogłębnej analizy obowiązujących regulacji. Do czasu wypracowania tych rozwiązań, projektowana ustawa umożliwi znaczny wzrost potencjału tego sektora mieszkaniowego w krótkim okresie.”
Czyli MRiT zdecydowało się szybko wprowadzić pieniądze, które czekają w BGK, na Funduszu Dopłat i przypłyną z KPO by już budować – zanim rozpatrzy nasze, mieszkańców postulaty? Pisaliśmy o tym, z jakim ryzykiem się to wiąże. To zwiększenie ilości osób, które wejdą w system TBS/SIM bez żadnej ich ochrony w systemie pozbawionym kontroli społeczno-państwowej. Nie jesteśmy też pewni, czy „kolejne zmiany” to są nasze postulaty, nie zostało to bowiem wyartykułowane.
* Poniżej, na końcu artykułu - pliki z uzasadnieniem i projektem zmian oraz ocena skutków regulacji
Przeczytamy tu historię zmian prawa z ustawie o TBS oraz odniesienie do sprawy wykupu mieszkań:
„Należy mieć również na uwadze pierwotny cel, jaki przyświecał ustawodawcy rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego współfinansowanego środkami z KFM i programu SBC – zakaz sprzedaży mieszkań powstałych z udziałem środków pochodzących z budżetu państwa, a więc takich, które powinny służyć obywatelom w najbardziej efektywny sposób. Ta właśnie efektywność leżała u podstaw głównego założenia programu SBC w oryginalnej wersji, jakim był tzw. „łańcuch przeprowadzek”, pozwalający na rotację najemców i możliwość zamieszkania w miejscu adekwatnym do aktualnych potrzeb, w tym z uwzględnieniem aktualnego miejsca pracy (umożliwiając migrację za pracą na terenie Polski). Idea ta została rozmyta przez ww. nowelizacje, które umożliwiły wykup mieszkań przeznaczonych na wynajem. Najemcę, którego stać na zapłatę ceny rynkowej za mieszkanie znajdujące się w zasobie mieszkań na wynajem należącym do spółki działającej w formule TBS/SIM, równie dobrze stać na kupno mieszkania na wolnym rynku. Tym samym bezzasadne wydaje się uszczuplanie i tak ograniczonego zasobu mieszkań na wynajem.”
Możemy podyskutować o tym zapisie długo i rzeczowo. Ale na razie mogliśmy to zrobić jedynie na zaproszenie Zespołu ds. TBS w Sejmie 7 lutego 2024r. Ministerstwo nie spotkało się z mieszkańcami i ich przedstawicielami, mimo wysyłanych zaproszeń. Pozostały one bez odpowiedzi. Zaproszenie do spotkania wysłał również Zespół Sejmowy ds. TBS.
(Słyszeliście kiedyś o "łańcuchu przeprowadzek"?)
Co więc proponuje projektowana zmiana w ustawie o TBS w sprawie własności:
„Przywrócenie przepisów o całkowitym zakazie wyodrębniania na własność lokali wybudowanych w ramach programu SBC. W tym celu proponuje się uchylenie:
a) oddziału 4 w rozdziale 4aa ustawy o społecznych formach, tj. umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniająca rozliczenie partycypacji oraz
b) uchylenie rozdziału 4b ustawy o społecznych formach, tj. wyodrębnianie na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego.” (do tego są zastosowane przepisy przejściowe i dostosowujące, zgodnie z zasadą niedziałania prawa wstecz)"
Brzmi to bardzo niepokojąco i gorzko, biorąc pod uwagę, że wielu z nas decydowało się lata temu na wejście do tego systemu z nadzieją na pozyskanie własności po spłacie kredytów. To dlatego TBSom udawało się pozyskać partycypantów, którzy 20-30% wartości mieszkania podarowywali spółkom na wstępie. Wielu z nich nie może odzyskać zwaloryzowanej partycypacji, więc stracili spore pieniądze. Państwo kontynuuje strategię: „kup spółce mieszkanie i pozostań najemcą”.
Powyższa zmiana jest wbrew petycji autorstwa adwokata Grzegorza Prigana, której jeden z sześciu postulatów to właśnie wykup mieszkania po znaczącej bonifikacie – petycję podpisało rok temu ponad 13 tysięcy z nas. Nie znajdziemy o niej słowa w uzasadnieniu projektowanych zmian.
Na osłodę być może dodano zapis:
„Zwiększenie udziału czynnika społecznego w sprawowaniu nadzoru nad TBS/SIM, poprzez wprowadzenie zmiany obligującej gminę lub gminy, na których obszarze działa TBS/SIM, do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej spółek, w liczbie określonej w umowie albo statucie TBS/SIM, nie mniejszej niż jeden.”
Ustawa już dopuszcza taką możliwość – ta zmiana zmieniłaby możliwość w obowiązek. Jednak, jak MRiT chce wyegzekwować taki obowiązek wobec spółek TBS? Co jeśli prywatne spółki i gminy nie pójdą za tym zapisem? Przecież, jak wielokrotnie wskazujemy, system nie jest wyposażony ani w opcję kontroli ani w opcję egzekwowania zapisów ustawowych.
Zapis zmieniłby sytuację wyłącznie w spółkach prywatnych TBS. Gminne i gminno-państwowe spółki w oczywisty sposób posiadają w radzie przedstawicieli gminy. To większość spółek TBS/SIM w Polsce. Jednak, to jest iluzoryczna kontrola, która nie przeciwdziała wielu patologiom w gminnych też TBSach. O wielu z nich wielokrotnie mówiliśmy i pisaliśmy.
Jeden z postulatów naszej petycji brzmiał tak:
„społecznej kontroli zarządów SIM poprzez obowiązkowy wybór z najemców SIM ich przedstawiciela do rady nadzorczej spółki na wzór art. 12 ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i niektórych uprawnieniach pracowników […] lub nawet jednego członka zarządu, z tym zastrzeżeniem, że tylko raz można pełnić kadencję społecznego członka rady nadzorczej i nie dłużej niż dwa lata”
Nie przypadkiem postulujemy obecność mieszkańców a nie tylko przedstawicieli gmin. Przedstawiciele gmin w spółkach są często politykami skojarzonymi z aktualnie rządzącą lokalnie opcją polityczną i są spolegliwi wobec niej, nie pełnią roli nadzorczej, nie pilnują praw mieszkańców. Mamy na to wiele dowodów od wielu lat.
W opinii Biura Analiz Sejmowych z dnia 24 lipca 2023 r., oceniającej postulaty naszej petycji, ten postulat zyskał przychylność:
„Zaproponowane rozwiązanie bez wątpienia zwiększa możliwości kontrolne najemców mieszkań wobec działań organów funkcjonujących w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Może przyczynić się do zwiększenia przejrzystości i transparentności sprawowanego zarządu oraz wpłynąć 7 korzystnie na zaufanie najemców wobec działań zarządu funkcjonującego w ramach społecznej inicjatywy mieszkaniowej. Znajduje to również uzasadnienie w specyfice najmu w inwestycjach w ramach SIM, które funkcjonują przede wszystkim w oparciu o najem długoterminowy (często w połączeniu z partycypacją przyszłego najemcy w kosztach budowy). Wydaje się, że zasadne jest rozważenie wprowadzenia wskazanego postulatu.”
Projekt też dotarł do słynnego artykułu 28 ustawy o TBS (o czynszach):
„W art. 1 pkt 4 projektu ustawy wprowadza się zmianę polegająca na dodaniu w art. 28 ustawy o społecznych formach nowego ust. 1b, po ust. 1a. Polega ona na wprowadzeniu nowego rozwiązania, które nakładać ma na radę nadzorczą w SIM obowiązek zatwierdzania w drodze uchwały zmiany w zakresie wysokości stawki czynszu. Co w połączeniu z obligatoryjnym udziałem przedstawiciela gminy w radzie nadzorczej, powinno mieć wymierny, pozytywny wpływ na cały proces zarządzania społecznym czynszowym zasobem mieszkaniowym, w tym na zapewnienie społecznego charakteru tego zasobu, który powinien w miarę możliwości minimalizować wpływ sytuacji gospodarczej na warunki najmu, mając na względzie ograniczone możliwości finansowe lokatorów.”
Z doświadczeń gminnych TBSów, w których rady nadzorcze podejmują takie uchwały wynika, że jest to zupełnie iluzoryczne rozwiązanie.
Stoimy na twardym stanowisku, że mieszkańcy TBS powinni zostać włączeni w procesy decyzyjne i nadzorcze spółek, do których włożyli znaczne środki finansowe, w całości lub w dużej części sfinansowali zasoby tych spółek i koszty ich działania. W tej chwili TBSy to państwa w państwie a projektowane rozwiązania są minimalistyczne i iluzoryczne – nie zmienią patologii ani coraz trudniejszej sytuacji mieszkańców TBS/SIM.
Niestety, nie tylko petycja z 13 tysiącami podpisów, wystąpienia w Sejmie i Ministerstwie zeszłej kadencji i na obecnym zespole sejmowym, ale też wygrane prawomocnie wyroki sądowe - nie dały inspiracji Ministerstwu do tworzenia koniecznych projektów zmian przepisów.
Uruchamiamy więc alarm i próbujemy w tym mało sprzyjającym okresie (wybory samorządowe i słabsza dostępność posłów) poruszyć kogo i jak się da.
Wszyscy wiemy, że Parlamentarny Zespół ds. TBS obradował 9 lutego 2024r. i przez 4 godziny wystąpień przedstawicieli mieszkańców opowiedzieliśmy wiele o patologiach w systemie TBS, przedstawiliśmy prezentacje multimedialne i zaproponowaliśmy wiele postulatów. W Sejmie jest również rozpatrywana nasza petycja o zmianę ustawy o TBS. Wciąż w toku. Jak więc rozumieć zaskakujący nas projekt stworzony przez MRiT? Nie byliśmy informowani o pracach nad nim ani my, ani zespół sejmowy. Poprosiliśmy Przewodniczącą Zespołu posłankę Jolantę Niezgodzką, która otrzymała od nas informację o projekcie, o wypowiedź:
„Zapoznaję się z rządowym projektem ustawy. Jednocześnie czekamy na termin spotkania w Ministerstwie, na którym przekażemy postulaty strony społecznej zebrane na posiedzeniu zespołu ds. TBS oraz przekażemy nasze rekomendacje, co do zmian ustawowych.”
Na temat projektu ustawy możemy też przeczytać opracowania:
https://wyborcza.biz/biznes/7,147758,30868963,wiecej-pieniedzy-na-budownictwo-spoleczne.html
https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/rewolucja-w-budownictwie-spolecznym--jest-projekt-ustawy
Ustawa ponadto zakłada wzrost finansowania budownictwa społecznego i komunalnego z budżetu państwa z 1 do 5 mld zł. Wzrost wydatków ma być stopniowy. Docelowo w 2030 r. ma wynieść 10 mld zł.
W zakresie programu Społecznego Budownictwa Czynszowego (SBC) projekt zakłada wydłużenie o rok aktualnie obowiązującego programu, który według obowiązujących regulacji kończy się w 2024 r. z jednoczesnym zwiększeniem budżetu programu z 4,5 mld zł na 7 mld zł (środki BGK). Proponowanemu zwiększeniu budżetu programu SBC ze strony BGK ma towarzyszyć wzrost wydatków budżetowych na dopłatę do preferencyjnego oprocentowania.
Projektowane rozwiązania umożliwią także budowę i remonty akademików dla studentów oraz remonty pustostanów, co jest szczytnym celem.
Kilka innych zmian pominiemy, jako niekoniecznie z naszego głównego tematu.
Zgodnie z założeniami, przepisy nowelizowanej ustawy wejdą w życie w III kwartale 2024 r. Projektowane przepisy mają siedmioletni horyzont czasowy.
Proces ustalania projektu widcziny na stronie Rządowego Centrum Legislacji: https://legislacja.gov.pl/projekt/12383852
Obywatel TBS: Zapraszamy osoby, które chciałby wesprzeć konsultacje społeczne o kontakt. Termin 14-dniowy na zgłoszenie uwag upływa 22 kwietnia 2024r.
