KALKULACJA PODWYŻKI - dziś o tym, co to jest i czy ktoś to kiedykolwiek widział w systemie TBS.
TBS Wrocław przegrywa wyrok za wyrokiem, lawinowo, w sprawie podwyżki z 2022r. Nie dlatego, że sąd zajrzał głębiej i przekonał się, że naliczyli nam za dużo. Przegrywają głównie z jednego powodu - ponieważ nie pokazali mieszkańcom PRAWIDŁOWEJ kalkulacji podwyżki i jej uzasadnienia.
I to jest clue z wyroków wrocławskich - sędziowie uważają, że TBS powinien uzasadnić podwyżkę i pokazać przekonującą, dobrze skonstruowaną kalkulację.
(Sędziowie, gdy zobaczyli tę nie-kalkulację udającą kalkulację, dalej już nie sprawdzali prawidłowości naliczeń).
SĘDZIOWIE W UZASADNIENIACH WYROKÓW:
- "Strona pozwana ograniczyła swoje wyjaśnienia do wskazania, iż podwyższeniu uległy koszty eksploatacji i remontów oraz spłaty kredytów z 16,04 zł do 20,60 zł za m2.
Co istotne, strona pozwana nie podała w ogóle SPOSOBU OBLICZENIA powyższej stawki w tym przede wszystkim jej składnika, który stanowił podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu."
- "Nie budzi wątpliwości Sądu, że kalkulacja podwyżki czynszu w rozumieniu art. 8a ust. 4 ustawy powinna zawierać WSKAZANIE SPOSOBU OBLICZENIA tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu."
- „wypowiedzenie wysokości stawki przedstawione powodom nie zawierało jakiegokolwiek uzasadnienia, czy chociażby powołania przyczyny wypowiedzenia – chociaż na stronie pozwanej nie ciąży taki obowiązek, to niewątpliwie takie sformułowanie wypowiedzenia wpisywałoby się w ogólny postulat jawności i przejrzystości życia publicznego, zwłaszcza w relacjach, w której jedna ze stron kontraktu zajmuje jednak ze względu na charakter tej relacji pozycję dominującą względem drugiej strony kontraktu."
- "Uzasadnienie kalkulacji ograniczało się z kolei do ogólnikowego wskazania wzrostu kosztów eksploatacji i remontów w przeliczeniu na metr kwadratowy oraz wzrostu spłaty kredytów w przeliczeniu na metr kwadratowy, w odniesieniu do wzrostu wskaźnika oprocentowania w odniesieniu do stopy redyskontowej weksli oraz stawki WIBOR 3M."
UWAGA!
- "W żaden sposób nie wskazano, (jak te wszak powszechnie dostępne) dane ekonomiczne rzutują na spłatę kredytów faktycznie zaciągniętych przez spółkę.
W żaden sposób nie wskazano również, jak wzrost kosztów eksploatacji w przeliczeniu na metr kwadratowy wpływa podwyżka kosztów zakupu paliwa gazowego”.
- "Mając powyższe na uwadze Sąd doszedł do przekonania, sporządzona przez stronę powodową kalkulacja nie mogła służyć lokatorom do weryfikacji jakichkolwiek wyliczeń dokonanych przez stronę pozwaną a mających zmierzać do ustalenia, czy podwyżka jest prawidłowa. Przedstawiona powodom przez stronę pozwaną kalkulacja podwyżki a także jej uzasadnienie – podane następnie do publicznej wiadomości na stronie internetowej – nie były w ocenie Sądu wystarczające do uznania zasadności (...) podwyżki czynszu najmu".
- "Z uwagi na okoliczność, iż uzasadniając podwyżki strona pozwana nie odniosła się do żadnych konkretnych składników czynszu, a oparła się jedynie na swoich prognozach dotyczących finansowej kondycji spółki co również podkreśliła w publicznym komunikacie. W tych okolicznościach trudno uznać, aby przedstawiła kalkulację w taki sposób, by nadawała się ona do jakiejkolwiek kontroli w jakimkolwiek zakresie. Jak już wcześniej także wskazano, podwyżka czynszu musi również zostać należycie uzasadniona i skalkulowana – tychże założeń trudno dopatrzeć się jednak w działaniu strony pozwanej."
Sędziowie z Wrocławia powołują się na Uchwałę SĄDU NAJWYŻSZEGO "Uchwała z dnia 5 lutego 2010 r., III CZP 130/09".
KALKULACJA PODWYŻKI WG SĄDU NAJWYŻSZEGO:
- SN wskazał, że samo podanie nowych kwot to za mało. Kalkulacja to nie tylko wynik (liczba), ale przede wszystkim proces obliczeniowy.
- Kalkulacja musi być na tyle jasna, aby lokator mógł zweryfikować, czy podwyżka jest uzasadniona, i na tej podstawie zdecydować, czy iść do sądu.
- Kalkulacja nie może ograniczać się do wymienienia składników czynszu. Musi zawierać:
-> Wskazanie sposobu obliczenia: zarządca musi pokazać „działanie matematyczne”, które doprowadziło do nowej stawki.
-> Konkretny składnik: obliczenia muszą dotyczyć dokładnie tego elementu, który jest przyczyną podwyżki (np. wzrostu kosztów eksploatacji lub spłaty kredytu).
-> Przejrzystość- dane muszą opierać się na istotnych i uzasadnionych parametrach.
W praktyce --> jeśli otrzymałeś kalkulację podwyżki, sprawdź, czy spełnia ona te standardy. Zamiast: „Podnosimy czynsz o 2 zł, bo wzrosły koszty energii" powinno być wykazane, o ile konkretnie wzrosły koszty energii w skali całego zasobu, jak to się przelicza na 1 m2 i jaki wzór matematyczny zastosowano, by otrzymać nową stawkę.
Przestawienie jedynie samych kwot bez przedstawienia OBLICZEŃ sprawia, że ochrona lokatora przed wygórowanymi podwyżkami staje się iluzoryczna.
NOWA PODWYŻKA w TBS Wrocław /od lipca 2026r)
To, co TBS Wrocław przedstawił w kontekście kosztów kredytów, to podręcznikowy przykład informacji o kosztach, która nie jest kalkulacją podwyżki.
Co dostali mieszkańcy Wrocławia wraz z podwyżką od lipca 2026?
-> Zestawienie kosztów i przychodów /2022 i 2026/
-> listę składników czynszu (z określeniem kosztu danego składnika przed i po podwyżce)
-> i trochę danych dodatkowych, nieistotnych w kalkulacji ale robiących objętość. (info o metrażu podzielonym na ten, który dotyczy spraw sądowych, toczących się spraw, ugód, i metrów bez sporu, odniesienie do % wartości odtworzeniowej, itp. itd.)
Ale weźmy np. koszt spłaty kredytów w czynszu. Bo przecież WZRÓSŁ SZOKUJĄCO. I fajnie, jakbyśmy dostając podwyżki mogli to zweryfikować.
TBS przy wypowiedzeniu starej stawki napisał jedynie to:
„Dodatkowo, w 2026 roku koszty obsługi zobowiązań kredytowych będą ponad dwukrotnie wyższe niż w roku 2022, co jest związane z zakończeniem tzw. wakacji kredytowych dla Spółki. Przy tak dużym wzroście kosztów, aktualizacja wysokości czynszu jest konieczna, abyśmy mogli nadal zapewniać bezpieczne, sprawne technicznie budynki i odpowiedni standard obsługi.”
Koszt kredytów TBSu wzrasta z 14,5 mln zł do 30,5 mln. zł!
Z 6,25 zł/m2 do 12,21 zł/m2.
"bo zakończenie wakacji kredytowych"
A wiecie, że wakacje kredytowe oznaczały płacenie zamiast 12 to 8 rat miesięcznych kredytu w roku? 8 transz kredytów, nie 6-ciu. To by dawało nam być może ten podwójny koszt.
No ale nie klei się.
I tu wchodzi standard kalkulacji wg SN.
Kalkulacja to nie jest opowiedzenie historyjki o kosztach, ale wskazanie sposobu obliczenia.
Pokażcie nam działanie matematyczne, które łączy te wyższe raty z kwotą 12,21 zł za metr w naszym czynszu.
TBS Wrocław ponownie wysłał nam opis przyczyny, zamiast wymaganej prawem kalkulacji. Samo hasło „wakacje kredytowe” to za mało, by wyciągnąć nam z portfela więcej pieniędzy bez pokazania dokładnych wyliczeń na każdy metr kwadratowy.
Dlaczego średni koszt kredytu w czynszu sprzed wakacji kredytowych spółka wyliczała w 2022 na 9,24 zł/m2 a teraz na 12,21 zł/m2? To ogromna różnica.
W odpowiedzi na wnioski o kalkulację TBS poświęcił więcej zdań na wyjaśnienie ogromnego skoku wartości kredytowej w czynszu. Ale nadal nie skalkulował tego!
TBS Wrocław dodał, że raty kredytów zależą od wskaźników GUS i podał skumulowany wzrost tegoż o 20,1%. Ale, wskaźnik cen produkcji budowlanej w 2025 roku wzrósł o zaledwie 0,8%. Dlaczego więc TBS w tabelach pokazuje nam wzrost kosztów kredytowych o niemal 100%?
?? I z takimi pytaniami zostajemy bo nie otrzymaliśmy de facto kalkulacji podwyżki wg standardu określonego przez Sąd Najwyższy i wrocławskich sędziów.
Warto jedynie dodać, że nie widzieliśmy jeszcze nigdy takiej prawidłowej kalkulacji w wykonaniu TBSów!!!
Bo pokornie przyjmowaliśmy informację "czynsz wzrasta o X zł". Teraz za dużo się wydarzyło, byśmy tak po prostu to przyjęli.
Stąd chcemy kalkulacji podwyżek.
A Sąd Najwyższy wyznaczył standard. Nie ma żadnego powodu by TBSy ten standard omijały.
