DUŃSKIE MIESZKALNICTWO SPOŁECZNE czyli jak inni to robią dla mieszkańców a nie dla zysku.
Minister Tomasz Lewandowski udał się do Kopenhagi na konferencję "High-level Conference on Affordable and Sustainable Housing z Kopenhagi" (tłum.: Konferencja wysokiego szczebla w sprawie dostępnego i zrównoważonego mieszkalnictwa). I liczymy, że faktycznie Duńczycy zainspirują swoimi dokonaniami w ich systemie mieszkań społecznych. Bo jest na czym się wzorować. Zazwyczaj w Polsce mówi się o Wiedniu. O Duńczykach niemal nic. A szkoda. Duńskie mieszkania społeczne są bardzo popularne. Opierają się w przeważającej mierze na stowarzyszeniach mieszkaniowych, w których GŁOS DECYDUJĄCY mają ich członkowie - MIESZKAŃCY. I nadrzędną zasadą systemu - jest CZYNSZ BEZ ZYSKU kontrolowany przez samych mieszkańców, ale i oparty na przepisach ustawy o mieszkalnictwie społecznym i osobnej ustawy (!) o czynszu w mieszkalnictwie społecznym. A po drugie - DEMOKRATYZACJA SYSTEMU - to mieszkańcy decydują i nadzorują!. Dodatkowo w nadzorze wspiera państwo. Duński model opiera się na rzeczywistej demokracji mieszkańców, która nie jest jedynie konsultacyjna – mieszkańcy mają formalne prawa do wpływania na decyzje, budżet i zarządzanie zasobem mieszkaniowym, w tym remontami. To wyróżnia system duński na tle np. polskich TBS, w którym wpływ mieszkańców na zarządzanie spółką TBS/SIM nie istnieje.
Jeszcze dokładniej nadzór wygląda tak:
Każde stowarzyszenie mieszkalne posiada ZGROMADZENIE MIESZKAŃCÓW – to najwyższy organ decyzyjny. Uprawnienia mieszkańców obejmują:
Wybór zarządu stowarzyszenia - Zatwierdzanie budżetu i planów inwestycyjnych - Kontrolę rocznych sprawozdań finansowych - Podejmowanie decyzji o polityce czynszowej, remoncie, modernizacji i ewentualnych restrukturyzacjach.
Demokracja mieszkańców jest realna i obligatoryjna: stowarzyszenia muszą umożliwiać głosowanie, konsultacje i udział w podejmowaniu decyzji strategicznych. Zarząd stowarzyszenia mieszkaniowego składa się zazwyczaj z mieszkańców i ewentualnie ekspertów. Odpowiada za codzienne zarządzanie, wykonywanie decyzji Zgromadzenia oraz raportowanie działalności. Minister ds. budownictwa i mieszkalnictwa nadzoruje zgodność systemu z prawem. Komórki miejskie / regionalne kontrolują m.in. korzystanie z dotacji publicznych, wysokość czynszów i prawidłowe księgowanie funduszy. Władze państwowe i lokalne mogą żądać sprawozdań finansowych i audytów. W przypadku naruszeń, mogą nakładać sankcje: od korekt finansowych po interwencję w zarządzie stowarzyszenia i decyzje administracyjne.
Wszystkie stowarzyszenia podlegają OBOWIĄZKOWYM AUDYTOM finansowym, wykonywanym przez niezależne firmy audytorskie. Audyty sprawdzają m.in. CZY NIE WYSTĘPUJE ZYSK UKRYTY, zgodność z prawem, przejrzystość księgowości. Mieszkańcy mają bezpośredni wpływ na zarządzenie: mogą inicjować zmiany w statucie stowarzyszenia, składać wnioski o audyt wewnętrzny, uczestniczyć w głosowaniach. W praktyce oznacza to, że system jest mocno demokratyczny, a stowarzyszenia nie mogą podejmować decyzji jednostronnie, jeśli mieszkańcy się sprzeciwiają.
Czynsz jest ustalany zgodnie z kosztami, a nie dla zysku, a mieszkańcy mogą kontrolować jego prawidłowość. W Danii mieszkalnictwo społeczne jest w przeważającej części non-profit i demokratyczne. Inne podmioty istnieją, ale są marginalne, głównie w postaci gmin lub firm budujących mieszkania z częściową dotacją. Dlatego kiedy mówimy o Danii, główny model, który funkcjonuje na rynku, to stowarzyszenia non-profit z realnym udziałem mieszkańców i audytem państwowym. W Danii funkcjonuje około 700 stowarzyszeń mieszkaniowych (almene boligforeninger), które zarządzają około 7 500 osiedlami mieszkaniowymi, obejmującymi około 544 000 mieszkań.
I jeszcze jedno - w polskie mieszkania społeczne zazwyczaj mieszkaniec musi włożyć partycypację (do 30% wartości mieszkania na start) plus kaucję (do 12xczynsz). W Danii jest to tzw. INDSKUD - zazwyczaj 2–3 miesięczne czynsze. W Danii indskud to raczej forma kaucji, a nie współfinansowania budowy. Budowę finansuje państwo i sektor non-profit, a mieszkańcy nie muszą wnosić kilkudziesięcioprocentowych udziałów. Na marginesie - partycypacji nie pobiera się również w Szwecji i Francji. I jeszcze raz - czynsz w duńskich mieszkaniach społęcznych opiera się na ZASADZIE CZYNSZU KOSZTOWEGO („cost-rent principle”). Czynsz ma pokrywać rzeczywiste koszty utrzymania mieszkań, w tym spłatę kredytu, remonty i bieżące wydatki. Stowarzyszenia mieszkaniowe mogą obniżyć czynsz, jeśli koszty spadną, gdy np. kredyt się spłaci, ale decyzja należy do zarządu i wymaga konsultacji ze zgromadzeniem mieszkańców.
I jak Wam się podoba duński model TBSa?
