Pamiętacie jeszcze naszą wspólnotową petycję do Sejmu, którą sformułował adwokat Grzegorz Prigan w lutym 2023 roku? Pod petycją dodatkowo, choć nie jest to wymagane, podpisało się ponad 12 tysięcy mieszkańców z różnych miast. m.in. z: Wrocławia, Poznania, Warszawy, Krakowa, Tarnobrzega, Siedlec, Marek, Lublina, Chrzanowa, Kraśnika, Tulec, Gdyni, Piły, Łodzi i innych. Petycja trafiła pod obrady sejmowej Komisji ds. Petycji, która zdecydowała się zbadać najpierw opisywane przez Grzegorza Prigana problemy.
DEZYDERAT
W dezyderacie skierowanym do Prezesa Rady Ministrów z 28.12.2024r. sejmowa Komisja ds. Petycji podkreśliła, że twórcom petycji i wszystkim, którzy ją podpisali zależy na zwiększeniu transparentności w zarządzaniu SIMami i poprawie organizacji budownictwa społecznego.
Komisja ds. Petycji:
- podkreśliła, że na szczególną uwagę zasługuje postulat społecznej kontroli SIM, możliwość wyboru przedstawiciela najemców do rady nadzorczej SIM
- zaznaczyła, że należy skoncentrować się na problemach i przyczynach, które legły u podstaw zgłoszenia propozycji zawartych w petycji
- poprosiła o wnikliwą ocenę zjawisk opisanych w petycji oraz propozycji
- zapytała, jak często i z jakim skutkiem działania przeszło 300 istniejących w Polsce Towarzystw Budownictwa Społecznego były przedmiotem zainteresowania prokuratury
- zapytała, czy planowane są zmiany ustawowe mające wpływ na funkcjonowanie w tym obszarze
- zapytała też „Jakie konkretne propozycje rozwiązań zwiększających udział czynnika społecznego w sprawowaniu nadzoru są planowane do wdrożenia?”
ODPOWIEDŹ NA DEZYDERAT
8 marca 2024r. do Marszałka Sejmu p. Szymona Hołowni wpłynęła odpowiedź na dezyderat. Pod odpowiedzią podpisał się Krzysztof Hetman, obecnie już były minister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Choć zapewne to nie on jest autorem odpowiedzi.
Jak zatem Ministerstwo obeszło się z dezyderatem Komisji ds. Petycji i naszą Petycją?
Odpowiedź nie jest ani obszerna (zajmuje ledwie 3 strony), ani wnikliwa.
Przedstawiamy tezy Ministerstwa i jednocześnie swój komentarz do nich.
CZYNSZE
Trzy postulaty z petycji adwokata Grzegorza Prigana z lutego 2023r. dotyczyły CZYNSZÓW:
- niższy pułap czynszu w ustawie,
- przeznaczanie zysków TBS z działań komercyjnych na obniżanie czynszów,
- obniżenie czynszu o wartość kredytu po jego spłacie.
MRiT pisze:
„W ocenie resortu nie ma możliwości jednoznacznego określenia, jak powinny w ramach ww. czynszów rozkładać się jego poszczególne składniki. Każda inwestycja ma bowiem swoją specyfikę i generuje różne koszty”
Hmm, tak trochę ni przypiął ni przyłatał, prawda? Ale idźmy dalej. MRiT w dalszym wywodzie podkreśla, że:
- „pomimo ostatnich podwyżek, stawki czynszu w SIM kształtują się na dużo niższym poziomie niż stawki, jakie najemca może uzyskać, szukając mieszkania na rynku komercyjnym”, „nawet o połowę niższe”. I tu następują dane z NBP i stawek odtworzeniowych w Warszawie, Krakowie i Rzeszowie. „Czynsze w SIM utrzymują swój preferencyjny charakter”.
Kiedy ludzie rozważali wejście w system TBS nie mówiono nam: „będzie nieco niżej niż na prywatnym najmie” Mówiono nam o:
- możliwości wykupu mieszkania za „symboliczną złotówkę” i
- o spadku czynszu po spłaceniu kredytu na nasz budynek o wysokość tej opłaty kredytowej w czynszu.
To dlatego ludzie decydowali się na – wpłacenie wartości 30% mieszkania (często zaciągając dodatkowe komercyjne kredyty na tę partycypację) oraz płacenie podwyższonego czynszu w stosunku do spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych – by po latach, na emeryturze, gdy spadną ich dochody, móc liczyć na czynsz „ludzki”.
Za skandaliczne uważamy ciągłe, uparte, porównywanie stawek czynszu w budownictwie społecznym do stawek rynkowego najmu. Czy system TBS powołano do robienia zysku na najmie? Dlaczego taka narracja funkcjonuje w publicznej dyskusji o funkcjonowaniu systemu TBS/SIM? Czy to znaczy, że de facto system TBS powołano by niezamożna część społeczeństwa sfinansowała swoim trudem mieszkania dla spółek handlowych, z których następnie będą mogły one czerpać zyski na poziomie nieco mniejszym niż inne spółki zajmujące się najmem?
Najem na rynku prywatnym nie obciąża w taki sposób najemców, jak najem w TBS.
Po pierwsze, co wciąż manipulacyjnie pomija MRiT, najemca na rynku prywatnym nie musi wpłacić 30% wartości mieszkania!
I to często na długo przed podpisaniem umowy najmu. Mieszkańcy TBS nierzadko partycypację muszą wpłacić na rok lub dwa przed zasiedleniem. To, że ona może być zwrócona (też nie wszystkim mieszkańcom z powodu wad ustawy) po wyprowadzeniu się – nie jest niestety adekwatnym wyrównaniem poniesionego wysiłku finansowego. Częstokroć mieszkańcy zaciągają drogie kredyty konsumpcyjne by mieć na partycypację, które potem latami spłacają. Waloryzacja partycypacji nie nadąża też za wzrostem cen mieszkań, więc im dłużej partycypacja leży na kontach bankowych TBSu, tym mniejsza szansa by mieszkaniec mógł kupić własnościowe mieszkanie poza systemem, bo wartość nabywcza jego partycypacji spada.
Najemca z rynku prywatnego najczęściej nie musi też pokryć tak wysokiej kaucji, która w wielu TBSach ustawiona jest na poziomie 12-krotności czynszu. Mieszkania z rynku prywatnego najmu są wykończone i najczęściej umeblowane, wyposażone w sprzęty typu lodówka, pralka, zmywarka, itp. Mieszkaniec TBS musi samodzielnie pokryć te dodatkowe koszty zasiedlenia.
Porównania z rynkiem najmu prywatnego są więc wygodne dla lobby TBS, ale tylko w takiej okrojonej części, jaką stosuje MRiT – porównując jedynie wysokość czynszu najmu. Pomijanie dodatkowych okoliczności jest po prostu zgrabną, ale bardzo nieuprawnioną manipulacją. Niestety, od dawna widzimy, że MRiT stał się lobbystą spółek TBS i wyraźnie nie chce uznać perspektywy mieszkańców systemu, działając de facto na ich szkodę.
Jednocześnie sprawy sądowe pokazują ogromną słabość ustawy o TBS, ponieważ w pierwszych instancjach sądów sędziowie diametralnie różnie interpretują przepisy w niej zawarte! To najlepszy dowód, że ustawa jest do zmiany. I że samozadowolenie resortu rozwoju nie ma podstaw.
„WSPÓLNY WOREK KREDYTOWY”
- ideą SIM wg MRiT jest umiarkowany czynsz czyli w ich mniemaniu 4-5% wartości odtworzeniowej metra mieszkania; więc MRiT pisze:
„Dopuszczalnym jest zatem sytuacja, w której nadwyżka wygenerowana w danym zasobie będzie wspomagała kolejny zasób danego SIM, tak aby dla wszystkich zasobów zapewnić m.in. stawki czynszu poniżej ustawowego minimum.”
Tu dotykamy bardzo bulwersującej praktyki spółek TBS, znów niestety wspieranej przez MRiT, mianowicie tzw. wspólnego worka kredytowego /i szerzej: czynszowego/.
Jeśli dany TBS wrzuca spłaty kredytów do jednego worka, to nie tylko najstarsi stażem mieszkańcy TBS ponoszą największe obciążenia kolejnymi kredytami spółki, ale też nigdy nie dojdzie do momentu obniżenia czynszów po spłacie kredytu. Czyli do tego, na co setki tysięcy mieszkańców tego systemu oczekuje i co miało obiecane.
To też oznacza, że czynsze nie tylko nie będą maleć, ale wciąż będą rosnąć dla jego mieszkańców, szczególnie tym, których TBS będzie budował kolejne osiedla.
W efekcie mieszkańcy, którzy pozostaną w systemie na okres emerytalny będą mieli poważne problemy z opłaceniem wciąż rosnących czynszów.
Przede wszystkim sędziowie sądu drugiej instancji wcale nie uznają, że jedyną granicą wysokości czynszu jest limit 4% lub 5% stawki odtworzeniowej. Uznano, że podwyżki czynszu powinny być dobrze skalkulowane i wnikliwie uzasadnione. Sąd uznał też, że dochody z komercyjnej działalności TBSu powinny być ujęte w kalkulowaniu czynszów dla lokali mieszkalnych! O to walczyliśmy w petycji do Sejmu!
Sędziowie w apelacji uznali też, że TBSy mają prawo do zysku jako spółka prawa handlowego, ale z bardzo ważnym wyjątkiem: zysk nie powinien być robiony na czynszach! Te powinny być kalkulowane tak by pokryć koszty. Z uzasadnienia wyroku:
„Sąd nie traci z pola widzenia, że strona pozwana prowadzi działalność w formie spółki prawa handlowego, ma zatem prawo także do wypracowywania zysku i dysponowania nim zgodnie z prowadzoną polityką finansową, w tym tworzenia kapitału zapasowego.
Specyfika jednak zakresu prowadzonej działalności nakazuje zdaniem Sądu na przyjęcie interpretacji, że źródłem tego zysku nie mogą być eksploatowane przez SIM lokale mieszkalne – w tym bowiem zakresie obowiązywać powinna zasada ekonomicznej kalkulacji wysokości czynszów najmu za lokale mieszkalne, taka jest bowiem idea budownictwa społecznego.”
WŁASNOŚĆ MIESZKAŃ
Dalej w odpowiedzi na dezyderat, MRiT podkreśla, że mieszkania SIM są własnością spółek, a lokatorzy korzystają z nich na podstawie umów – najmu.
„Mieszkania powstają przy pomocy zaciągniętego kredytu oraz własnego wkładu finansowego spółki. Elementem montażu finansowego jest także wkład partycypacyjny lokatora, którego wniesienie nie generuje jednak uprawnień własnościowych względem lokalu”
MRiT dodaje w nawiasie:
„SIM wykorzystuje go do pokrycia części kosztów budowy, co pozwala na obniżenie wysokości kredytu i stosowanie niższych stawek czynszu i zwraca lokatorowi w momencie zakończenia umowy najmu i opróżnienia lokalu”.
Montaż finansowy budowy mieszkań i spłaty kredytu w przeważającej mierze spoczywa na barkach mieszkańców. To oni wpłacili na start 30% wartości mieszkania i to oni spłacają przez lata kredyt w powiększonym czynszu (kolejne 70% wartości mieszkania). Grunt zazwyczaj podarowała spółce gmina.
Jesteśmy bardzo ciekawi, co Ministerstwo wie na temat wkładów finansowych samych spółek TBS? Ile spółek czyni te wkłady? Jak wielkie to są inwestycje? Ile procent kosztu inwestycji pochodzi ze spółek? Kiedy zadaliśmy MRiT pytania w trybie dostępu do informacji publicznej o to, ile partycypacji pochodzi od mieszkańców, ile od gmin, ile od spółek, ile od innych podmiotów (np. pracodawców) MRiT odpowiedziało, że nie wie. Skąd więc teraz w odpowiedzi teza o wnoszeniu wkładu w budowy przez same spółki?
O kwestii wykupu mieszkań MRiT pisze stanowczo, że „naruszałoby to konstytucyjną zasadę ochrony własności czyli jedną z podstawowych zasad działania państwa i było w istocie wywłaszczeniem SIM z jej prawa własności dokonywanym jednak nie w celu publicznym, a indywidualnym.”
I zaznacza, że naruszałoby to również zasadę niedziałania prawa wstecz. „Inwestycje realizowane z udziałem środków budżetu państwa od 1995r. były przygotowywane przez inwestorów, niejednokrotnie z udziałem lokalnych samorządów, z myślą o realizacji lokalnej polityki mieszkaniowej dla osób nieaspirujących, ze względu na osiągane dochody do własności. Zmiana reguł w stosunku do zrealizowanych inwestycji, w ocenie MRiT, nie byłaby zatem po pierwsze właściwa, a po drugie byłaby sprzeczna z zasadami Konstytucji.” Więc i bonifikaty nie są właściwe bo zasób ten został stworzony na najem a nie jako własnościowy.
MRiT dodaje jeszcze, że warunki określone w ustawie „gwarantują długoterminowy, stabilny najem” i stanowią alternatywę dla własności.
Pozwalają im wyposażyć się w majątek – mieszkania i grunt – kosztem mieszkańców i podatników. Mieszkania, które następnie generują dochód dla tych spółek.
Za przyzwoleniem resortu, TBSy/SIMy to świetna opcja biznesowa.
A to wszystko dzieje się pod sztandarem wsparcia obywateli w ich celach mieszkaniowych.
Mieszkańcy kupują mieszkania spółkom, a państwo zagwarantowało na ten cel preferencyjne kredyty, samorząd daruje grunty.
Sprawiedliwość społeczna zupełnie została zgubiona. Ten, który finansuje - nie może zostać właścicielem. Ten, który nie finansuje - zostaje nim na mocy ustawy.
Mieszkańcy TBS m.in. m.in. dlatego postulują wykup mieszkań, bo nie czują się bezpiecznie w tym systemie. Stał się on dla nas pułapką i systemowym wyzyskiem, za przyzwoleniem organów państwa, które nawet nie chcą go kontrolować ani badać. Własność jest być może jedynym, co może dać nam bezpieczeństwo. Resort i ustawodawca od lat nie gwarantują bezpieczeństwa mieszkańcom. W systemie TBS dzieje się mnóstwo patologii, o czym alarmujemy z całej Polski: i z TBSów prywatnych, i gminnych. Nikt na to nie reaguje. Jesteśmy pozostawieni sami sobie.
PROKURATURA
MRiT przyznaje, że nie ma wiedzy, czy działania TBSów były przedmiotem zainteresowania prokuratury.
Nie jesteśmy zaskoczeni brakiem wiedzy resortu. O systemie TBS, który ma obecnie być mocno wsparty przez środki KPO, rządzący wiedzą mało. Bo nie szukają tej wiedzy, nie badają zgłaszanych problemów. Zamiast tego, utrzymują narrację o „najlepszym systemie mieszkalnictwa”.
„PREZENTY” DLA MIESZKAŃCÓW
MRiT Dodaje, że w ministerstwie trwają prace by stworzyć nowe rozwiązania dotyczące funkcjonowania przepisów. Nie precyzuje, jakie.
Wspomina za to, że „dotychczas sygnalizowane problemy czy nieprawidłowości w obrębie funkcjonowania SIM/TBS były również rozwiązywane właśnie w drodze zmiany przepisów”
I podaje poniższe przykłady:
- wyłączenie możliwości pobierania opłaty za cesję partycypacji
- ograniczenie możliwości działań promocyjnych spółki wyłącznie do ogłaszania oferty najmu i zarządzania nieruchomościami
- „wakacje czynszowe” czyli możliwość częściowego lub całkowitego rozliczenia partycypacji
Wprowadzane kosmetyczne poprawki, na które zwraca w odpowiedzi uwagę MRiT są iluzją. Bo przede wszystkim, niestosowanie zasad ustawowych przez TBSy nie kończy się żadnymi sankcjami, a mieszkańcy sami muszą wynajmować prawników by iść do sądów. Przy czym, w większości spraw, nie są w stanie nawet stwierdzić czy dany TBS stosuje właściwie przepisy ustawy – ponieważ TBSy strzegą tajemnicy przedsiębiorstwa jak oka w głowie. I nie działa żaden system kontroli państwowej – co jest bardzo dziwne, bo mówimy o publicznej pomocy. Wprowadzone zakazy i nakazy oraz rozwiązania często nie funkcjonują a spółki wykorzystują swoją przewagę siły w relacji z mieszkańcami. Wakacje czynszowe są również oprotestowane przez organizacje mieszkańców TBS bo opłacalne są one głównie dla TBSów. Swoją drogą, ciekawe jest, ile osób z nich skorzystało - czy MRiT ma dane?
DOGŁĘBNE ANALIZY
MRiT deklaruje, że spływające do nich problemy będą stanowić podstawę podejmowanych działań legislacyjnych, ale wymagają one "dogłębnej analizy".
Przede wszystkim dogłębnej analizy – audytu – wymaga cały system TBS. Nikt nie pokusił się o gruntowne zbadanie, jak on funkcjonuje a kolejne zmiany prawa są eksperymentami na żywych organizmach – na sponsorach tego systemu, mieszkańcach i nie uwzględniają ich sytuacji.
SPOŁECZNA KONTROLA
Odnośnie postulatu petycji dot. społecznej kontroli spółek (mieszkaniec w Radzie Nadzorczej / Zarządzie spółki TBS/SIM) MRiT wskazuje na proponowane rozwiązanie:
- wprowadzenia zmiany obligującej gminę lub gminy do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej w liczbie określonej w umowie lub statucie spółki, nie mniejszej niż jeden (dotychczas była to możliwość, nie obowiązek)
- oraz zmianę przepisów tak, by rada nadzorcza musiała podejmować również uchwałę odnośnie podwyżki czynszu w drodze uchwały;
MRiT uważa, że te dwie zmiany powinny mieć „wymierny pozytywny wpływ na cały proces zarządzania społecznym czynszowym zasobem mieszkaniowym”.
Ustawa już dopuszcza taką możliwość - przedstawiciel gminy w radzie nadzorczej TBS – ten zapis zmieniłby możliwość w obowiązek. Jednak, jak MRiT chce wyegzekwować taki obowiązek wobec spółek TBS? Co jeśli prywatne spółki i gminy nie pójdą za tym zapisem? Jak to wielokrotnie wskazywaliśmy, system nie jest wyposażony ani w opcję kontroli ani w opcję egzekwowania zapisów ustawowych.
Ale, co ważniejsze - jeden z postulatów petycji mieszkańców brzmiał tak:
„społecznej kontroli zarządów SIM poprzez obowiązkowy wybór z najemców SIM ich przedstawiciela do rady nadzorczej spółki na wzór art. 12 ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i niektórych uprawnieniach pracowników [...] lub nawet członka zarządu.”
Nie przypadkiem postulujemy obecność mieszkańców a nie tylko przedstawicieli gmin.
Przedstawiciele gmin w spółkach są często politykami skojarzonymi z aktualnie rządzącą lokalnie opcją polityczną i są spolegliwi wobec niej, w miejskich TBSach nie pełnią roli nadzorczej, nie pilnują praw mieszkańców. Mamy na to wiele dowodów od wielu lat.
W opinii Biura Analiz Sejmowych z dnia 24 lipca 2023 r., oceniającej postulaty naszej petycji, ten postulat zyskał przychylność:
„Zaproponowane rozwiązanie bez wątpienia zwiększa możliwości kontrolne najemców mieszkań wobec działań organów funkcjonujących w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Może przyczynić się do zwiększenia przejrzystości i transparentności sprawowanego zarządu oraz wpłynąć 7 korzystnie na zaufanie najemców wobec działań zarządu funkcjonującego w ramach społecznej inicjatywy mieszkaniowej. Znajduje to również uzasadnienie w specyfice najmu w inwestycjach w ramach SIM, które funkcjonują przede wszystkim w oparciu o najem długoterminowy (często w połączeniu z partycypacją przyszłego najemcy w kosztach budowy). Wydaje się, że zasadne jest rozważenie wprowadzenia wskazanego postulatu."
Proponowane przez MRiT zmiany przepisów to wprowadzenie iluzorycznej kontroli samorządowej – a nie społecznej!
Wciąż resort nie widzi w tym systemie MIESZKAŃCÓW! To mieszkańcy chcą głosu, wglądu, nadzoru i współdecydowania o tym, co zbudowali swoim wysiłkiem finansowym i co jest ich miejscem życia.
MRiT traktuje nas jak ubezwłasnowolnionych dostarczycieli pieniędzy dla spółek, które jedyne decydują, jedyne wiedzą, co się w nich dzieje, jedyne podejmują decyzje.
„Społeczne” rozumiemy jako udział mieszkańców w funkcjonowaniu spółek - nie tylko w ich finansowaniu.
ODPOWIEDŹ BEZ ODPOWIEDZI
Podsumujmy więc ministerialną odpowiedź na dezyderat Komisji ds. Petycji:
1. Czy odniesiono się do transparentności w obecnym i przyszłym zarządzaniu SIM?
Nie. W odpowiedzi nie ma ani słowa o tym, jak wygląda transparentność systemu obecnie a przestawione propozycje nie zwiększą jej w żaden sposób.
2. Czy odniesiono się do poprawy organizacji budownictwa społecznego?
Nie. Z punktu widzenia mieszkańców nadal MRiT nie ma nam nic do zaoferowania. Proponowane zmiany nie uwzględniają zupełnie zmiany pozycji mieszkańców w systemie TBS/SIM.
3. Czy w odpowiedzi poruszono postulat społecznej kontroli SIM - możliwość wyboru przedstawiciela najemców do rady nadzorczej SIM?
Nie. Zamiast tego resort przywołał pomysł na wprowadzenie obligatoryjnej obecności przedstawiciela gminy/gmin w radzie nadzorczej i konieczność podejmowania przez rady nadzorcze uchwał dotyczących podwyżek. Takie rozwiązania już funkcjonują w gminnych TBSach i nie zapobiegają licznym patologiom, które doskwierają mieszkańcom.
4. Czy odpowiedź na dezyderat poruszyła problemy i przyczyny leżące u podstaw propozycji zawartych w petycji?
Nie! Nie ma w niej żadnego odniesienia do problemów opisanych w przedmiotowej petycji, nie ma analizy przyczyn tych problemów!
Odniesiono się jedynie do postulatów w sposób negujący je i używając manipulacyjnych argumentów.
5. Czy odpowiedź na dezyderat zawiera informację o zainteresowaniu spółkami TBS przez prokuratury?
Nie, ponieważ MRiT nie ma takiej wiedzy. Jak wykazujemy, MRiT nie gromadzi wiedzy na temat funkcjonowania systemu TBS, pomimo wieloletnich zgłoszeń nieprawidłowości przez mieszkańców.
6. Czy w odpowiedzi zawarto planowane zmiany mające wpływ na funkcjonowanie w tym obszarze?
Nie. Opisane dwie projektowane zmiany przepisów są iluzoryczne i nie przyniosą spodziewanego przez mieszkańców systemu efektu.
7. Czy odpowiedź na dezyderat zawiera konkretne propozycje rozwiązań zwiększających udział czynnika społecznego w sprawowaniu nadzoru planowane do wdrożenia?
Nie. Czynnik społeczny to mieszkańcy systemu – o ich włączeniu w nadzór ministerstwo zupełnie nie wspomina w odpowiedzi.
Siedem zagadnień, które poruszyła Komisja ds. Petycji w swoim dezyderacie - pozostało bez odpowiedzi.
Odpowiedź na dezyderat będzie zapewne w najbliższym czasie dyskutowana na posiedzeniu Komisji ds. Petycji. Mamy nadzieję, że członkowie tej komisji sejmowej również dostrzegą brak odpowiedzi na pytania, które zadali.
Wcześniej o losach petycji pisaliśmy tutaj:
https://www.obywateltbs.pl/aktualnosci/sejmowa-komisja-pracowala-nad-nasza-petycja
