W ostatnim czasie TBS Wrocław dokonuje ekwilibrystyki porównując TBS z SM, na korzyść tych pierwszych. Porównajmy i my. W artykule znajdziecie zestawienie aktualnych obciążeń czynszowych w zakresie eksploatacji, remontów i zarządzania – na przykładzie Wrocławia. A co najważniejsze – przekonamy Was, co jest nie tak z TBSami na tle spółdzielni. Jak diametralnie różne prawa przysługują mieszkańcom obu systemów i jak przekłada się to na ich sytuację. I chyba wiemy, czemu nagle TBS postanowił zdewaluować spółdzielnie w swojej propagandzie sukcesu. My jednak jesteśmy przekonani, że nie tędy droga. Wystarczy mieszkańcom TBSów dać te same prawa i możliwości a spółdzielniom nie podkładać nóg w budowaniu! TBSy, zamiast propagandy i kupowania miejsca w mediach - mogłyby postawić na reformę systemu i upodmiotowienie w nim mieszkańców. W artykule ciekawe wypowiedzi Gościa. Czytajcie i ślijcie w świat!
TBS Wrocław w ostatnim czasie promuje TBSy porównując je do spółdzielni mieszkaniowych. W tym celu, w wysokonakładowych tytułach opłaca /TBS lub miasto/ artykuły sponsorowane (Fakt, Onet). Również na stronie www TBS Wrocław dowiemy się o sukcesie, jaki odniósł ten system. To ciekawe, bo istnieją opracowania, które mówią o skromnych efektach budownictwa społecznego w przeliczeniu na ilość powstałych przez lata mieszkań i w odniesieniu do oczekiwań. Na FB TBS Wrocław nie odpowiedziano nam, na czym bazuje teza o sukcesie i czy dysponują jakimiś raportami, analizami na ten temat.
Ale kolejne narracje TBS Wrocław są jeszcze dziwniejsze. Np. ta sugerująca, że TBSy coś remontują, a spółdzielnie nie bardzo i nie wszystko. I wg TBS Wrocław partycypacja w TBS to świetna lokata finansowa, te pieniądze „pracują” a wkłady spółdzielców – jakby są gorsze… Pomińmy kwestie partycypacji bo zasługuje to co najmniej na opracowanie książkowe. Weźmy na tapetę dwie kwestie:
1. Czynsze
2. Prawa mieszkańców
CZYNSZE W TBS I SM
TBS Wrocław chwali się na swojej stronie www:
"Mimo tej systemowej różnicy w obowiązkach, w TBS Wrocław miesięczne koszty najmu związane z eksploatacją i remontami zasobu mieszkaniowego - po odjęciu kosztów spłaty kredytów na inwestycje - są na poziomie porównywalnym do kosztów w spółdzielni. Przykładowo: w 2023 r. miesięczny czynsz w TBS Wrocław bez kosztów związanych z kredytami wynosiłby średnio 10,36 zł/mkw. Za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. jego najemca płaciłby więc co miesiąc 518 zł. To kwota porównywalna do wysokości opłat za mieszkanie w spółdzielni."
TBS Podał kwotę bez kredytu na średnim poziomie 10,36 zł/m2. Jednak w kalkulacjach przedstawionych po podwyżce czynszu w lutym 2022r. TBS wskazał koszt łączny eksploatacji i remontów na poziomie 11,36 zł/m2. A obniżka podwyżki z sierpnia 2022r. związana była z wakacjami kredytowymi więc obniżyć musiała koszty kredytowe, nie czynszowe. Nie wiemy więc skąd kwota 10,36 teraz wpadła. Trzymajmy się więc kalkulacji, jaką mamy udokumentowaną i porównajmy ten wymiar czynszu z aktualnymi czynszami trzech spółdzielni mieszkaniowych z Wrocławia. Poniżej tabela porównawcza. W porównaniu nie bierzemy pod uwagę kosztów mediów ani kredytów, wyłącznie eksploatację i remontowe.
I jak widać, narracja TBSu ma się nijak do rzeczywistości. Na końcu artykułu skany dokumentów źródłowych. Nie jesteśmy gołosłowni – TBS i owszem.
Czemu czynsze w TBS Wrocław są tak bardzo wyższe od czynszu w spółdzielniach? W tym samym mieście, w tym samym czasie, w zakresie tych samych kosztów? To pozostaje zagadką. Zakładamy, że to kwestia rozpasania w zarządzaniu i zatrudnianiu w spółce oraz traktowania spółki TBS jak paśnika dla polityków, a mieszkańców jak bankomaty.
W dalszej części wskażemy też, dlaczego tak wysokie czynsze są możliwe w systemie TBS w odróżnieniu od spółdzielni mieszkaniowych.
Ale najpierw ciekawostka!
Czy wiecie, że spółdzielnie mieszkaniowe również starają się budować nowe mieszkania? Czy wiecie, że po to by je budować, starają się pozyskać TE SAME preferencyjne kredyty z państwowego Banku Gospodarstwa Krajowego, z programu SBC (społeczne budownictwo czynszowe)?
Takie same kredyty.
Jednak – i to może być dla Was Czytelnicy zaskoczenie – spółdzielnie mają kłody pod nogi. Bo to TBSom – a nie im - państwo wyściela czerwony dywan do budowy mieszkań.
Oddajmy głos, dyrektorce zarządzającej programu Mieszkania Lokatorskie, w ramach którego powstają w Polsce kolejne realizacje mieszkań spółdzielczych:
Monika Chełstowska,
dyrektor zarządzający Programu Mieszkania Lokatorskie:
"W dniu 14.06.2024r. na stronie BIP Banku Gospodarstwa Krajowego ogłoszona została lista rankingowa projektów mieszkaniowych, które przeszły pozytywną ocenę wiarygodności kredytowej wiosennej edycji składania wniosków o kredyt preferencyjny SBC. Lista dostępna jest pod tym adresem:
https://www.bgk.pl/bip/informacja-o-wynikach-oceny-punktowej-wraz-z-lista-rankingowa-wnioskow-zlozonych-przez-kredytobiorcow-ktorzy-uzyskali-pozytywna-ocene-wiarygodnosci-kredytowej/
W wyniku ograniczonej dostępności środków w tej edycji, złożone na wiosnę projekty zostały poddane ocenie i sklasyfikowane według uzyskanych punktów. Spośród nich, projekty w dwóch spółdzielniach: w Blachowni (w pobliżu Częstochowy) oraz w Zabłudowie (koło Białegostoku) znalazły się w gronie inwestycji możliwych do zrealizowania przy udziale tego korzystnego finansowania.
Poza ww. projektami pozytywną ocenę wiarygodności uzyskały również spółdzielnie w Warszawie oraz w Tychach, niestety jednak nie zdobyły wystarczającej liczby punktów.
Większość projektów stanowiących stawkę to inwestycje SIM i TBS, skupiające się na budowie mieszkań przeznaczonych do wynajmu bez możliwości spłaty mieszkania na własność. SIM i TBS z założenia muszą współpracować z gminami i zdobywają dodatkowe punkty za taką kooperację.
To powoduje, że spółdzielnie z obszarów, gdzie gminy nie angażują się w budowę mieszkań, mają ograniczone szanse na pozyskanie atrakcyjnego finansowania projektów, a mieszkańcy tych gmin, spełniający warunki ustawowe dotyczące dochodu i braku własnego lokalu pozbawiani są szans na własne mieszkanie.
SIM i TBS mają więc na starcie lepszą pozycję niż projekty spółdzielni. W naszej ocenie nie jest to sprawiedliwa sytuacja.
Kredyt preferencyjny SBC z Banku Gospodarstwa Krajowego przyznawany jest na najlepszych możliwych warunkach na rynku: 0% marży przez 30 lat i 2% WIBOR gwarantowane przez pierwsze 5 lat spłaty, zapewniającym niskie miesięczne raty. Aby uzyskać mieszkanie finansowane takim kredytem przyszły lokator musi spełnić określone kryteria dochodowe oraz nie posiadać na własność mieszkania w miejscowości, gdzie powstanie inwestycja."
Co właściwie oferują Mieszkania Lokatorskie - nowobudowane mieszkania spółdzielcze? To mieszkania z dojściem do własności w ciągu 30 lat. Jasne rozliczenia kredytu naliczanego na dany lokal w czynszu. I wszystko, co mają spółdzielcy a czego nie mają TeBeeSiaki.
Przeanalizujmy poniższą Tabelę Praw Mieszkańców w tych dwóch systemach. Przypomnijmy, że zarówno do SM, jak i do TBS należy wpłacić na start wkład własny (w TBS zwany partycypacją). TBS Wrocław to 30% inwestycji, w SM Jedynka na przykład – tak, też we Wrocławiu! – to 25% inwestycji. I w obu przypadkach mieszkańcy spłacają, poza normalnymi kosztami eksploatacji i remontowego, również koszty kredytu w czynszach. W TBS Wrocław właścicielem będzie zawsze spółka (choć mieszkańcy spłacą jej 100% wartości inwestycji), w SM właścicielem zostaną mieszkańcy.
Oddajmy głos jeszcze raz Monice Chełstowskiej, dyrektor zarządzającej Programu Mieszkania Lokatorskie: „Nowe inwestycje spółdzielni mieszkaniowych, w programie Mieszkań Lokatorskich, są budowane na zasadach spółdzielczości - dokładnie w ustawie jako „mieszkania spółdzielcze lokatorskie”. Mieszkaniec dysponuje więc spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu. Nowi lokatorzy od razu po podpisaniu umowy o budowę stają się członkami spółdzielni, mają prawo do uczestniczenia w Walnych Zgromadzeniach.
Członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania:
- odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni
- kopii protokołów obrad organów spółdzielni,
- kopii protokołów lustracji,
- kopii rocznych sprawozdań finansowych
- kopii faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.
Czynsz składa się z :
-kosztów zależnych od spółdzielni np. umów z ekipą sprzątającą
-kosztów niezależnych od spółdzielni: mediów tj. woda, prąd, oraz podatek od nieruchomości
-raty kredytu na podstawie harmonogramu spłat z banku.
Spółdzielnie nie zarabiają na swoich członkach (jest to określone w ustawie) (!)
Jeśli prowadzą jakąś dodatkową działalność, np. wynajmują lokale należące do spółdzielni, to na koniec roku zapada decyzja, co z tą nadwyżką zrobić. Niektóre spółdzielnie robią za to dodatkowe remonty (nie obciążając kosztami członków), lub pomniejszają rachunki. Albo zostawiają na rachunku. Generalnie SM nie są nastawione na generowanie zysku tylko na zarządzanie przepływami, tak aby były zbliżone do 0. Z pewnością SM nie może zarabiać na swoich członkach w ten sposób, że zarabiają jakąś nadwyżkę bilansową i zamiast zwrócić nadpłacone koszty przeznaczają je na nowa inwestycję - tak w spółdzielniach nie może być. Np. SM w Zabudowie (Osiedle Kalwinówka), jeśli tylko rozpocznie budowę otrzyma na rzecz wszystkich mieszkańców spółdzielni kwotę za grunt, ponieważ był on już własnością SM przed inwestycją (własność SM oznacza własność jej członków - zgodnie z ustawą). A więc aby "starzy" członkowie mieli coś z tego, że oddali grunt, który należał wcześniej do nich de facto, kwota pozyskana zostanie przeznaczona na remonty ich bloków. Majątek spółdzielni jest własnością jej członków. Można tą konstrukcję rozumieć mniej więcej jako spółkę i właścicieli spółki - są oni właścicielami jej aktywów i mogą nimi zarządzać.
Jeśli spółdzielnia wybuduje lokale na wynajem sytuacja jest inna, ale takich projektów jeszcze nie robiliśmy, natomiast jest to prawnie możliwe. Wtedy prawa najemcy różnią się od praw lokatora: nie jest on członkiem spółdzielni.”
Spółdzielnie mieszkaniowe oferują prawa swoim mieszkańcom. Takie, o jakich w TBSach i SIMach możemy marzyć. I o które z determinacją walczymy.
Państwo sprzyja TBSom a nie Spółdzielniom!
Spółdzielnie mieszkaniowe chcą budować. Jednak mają wyjściowo trudniejszą sytuację na starcie w porównaniu z TBSami i SIMami:
- nie otrzymują gruntów za darmo od samorządu – muszą je kupić
- nie otrzymują, jak SIMy, 3 milionów złotych na start od państwa
- korzystanie z grantów jest utrudnione - bo potrzeba współpracy z gminą aby dostać taki grant. Jeśli w gminie są spółki gminne (jak TBS) to na zasadzie „nie szkodzenia swoim” gmina nie pomoże spółdzielni. Projekt we Wrocławiu właśnie z tego powodu nie mógł być zrealizowany z gminą; spółdzielnia nie mogła pozyskać dodatkowych funduszy a członkowie spółdzielni będą mieli droższe mieszkania
- konkurując o przyznanie kredytu z BGK z TBSami i SIMami - nie otrzymują premii punktowej, jak tamte, mają więc dużo mniejsze szanse na budowę
Najważniejsze pytanie dla parlamentarzystów i rządu: dlaczego TBS i SIMy są bardziej wspierane przez prawo, procedury i finanse, mimo, że nie gwarantują praw i czytelnych zasad dla mieszkańców, takich, jak mieszkania spółdzielcze?
Dla obywateli tego kraju, którzy chcieliby włożyć swoje finanse w dach nad głową te prawa są bardzo ważne a wybór pomiędzy SM a TBS wydaje się oczywisty. Już badanie wysokości czynszów w TBS i SM pokazuje, że kompletny brak nadzoru w TBSach sprzyja wyzyskowi. A, jak pokazuje przykład programu Mieszkania Lokatorskie, można budować nowe mieszkania, nawet pomimo systemowych przeszkód, w taki sposób by dbać o uczciwość w relacji z mieszkańcami.
Spółki TBS zachęcamy by zmieniły strategię – zamiast inwestować pieniądze w kłamliwe artykuły sponsorowane, w propagandę sukcesu – zmieńcie z nami ustawę i postawcie na otwarcie tego systemu na prawa mieszkańców. To zapobiegnie kryzysowi, jakiego już doświadczają nowsze inwestycje SIMów i TBSów – kłopotom z naborem mieszkańców.
Ludzie są coraz bardziej świadomi, że system TBS to pułapka. Zupełnie jak na naszej grafice tytułowej.
Dla zainteresowanych strona programu Mieszkania Lokatorskie: https://www.mieszkanialokatorskie.pl/
O wrocławskiej spółdzielni Jedynka i jej inwestycji na Alei Platanowej:
