Wrocław stał się istnym poligonem walk mieszkańców z systemem TBS. Od kwietnia 2022 roku toczą się sprawy w sądzie o niezasadność podwyżki, o nienależne opłaty o media, o dostęp do informacji publicznej. Spory o podwyżkę zaangażowały 1755 mieszkańców Wrocławia i cały skład sądu rejonowego. To około 160 procesów, na różnych etapach. W ilości wyroków prawomocnych na razie wygrywają mieszkańcy. Lipiec rozpoczął się rozczarowującą przegraną w apelacji – wcześniej apelacje wygrywaliśmy - po to by dwa dni później zaskoczyć wszystkich wygraną wielkiej grupy 560 osób – na razie nieprawomocną. Prawnik TBS odrywa argumentację od faktów – co chcemy pokazać w artykule. Dezinformacja jest bardzo szkodliwa dla nas mieszkańców TBS. Sędzia podkreśla, że gdyby lokatorów nie ignorowano – to tych procesów by po prostu nie było.
1 lipca 2024r. grupa 6 mieszkańców, reprezentowana przez radcę prawnego Marcina Zatorskiego, przegrała w sądzie drugiej instancji sprawę o podwyżkę z TBS Wrocław (sygn. akt. II C 227/24). To dla nich koniec procesu i konieczność zwrotu podwyżki zamrożonej przez 25 miesięcy procesu. Ale uważni czytelnicy pamiętają – do tej pory te same sprawy mieszkańcy wygrywali w apelacjach (klienci kancelarii adwokata Grzegorza Prigana)! Klienci mecenasa Zatorskiego otrzymali lakoniczną jedynie informację o przegranej, bez wyjaśnienia choćby ustnych motywów przekazanych przy ogłoszeniu wyroku. Prawnik TBS również nie podzielił się szczegółową informacją o uzasadnieniu. Na tą chwilę nie znamy więc motywów tego zaskakującego wyroku – przedstawimy je, gdy do nich dotrzemy.
Ale już dwa dni później, 3 lipca, zaskoczeni zostali wszyscy przez wyrok zupełnie odmienny: wygrana dla mieszkańców. Sędzia Paulina Warzel-Mikowska orzekła, że podwyżka z lutego 2022r. była niezasadna. Co prawda jest to wyrok nieprawomocny a TBS już zapowiada apelację, ale o tyle ważny, że dotyczy aż 560 osób! Sędzia podzieliła tą dużą grupę (pierwotna sygn. akt 712/22) na 18 spraw, według adresów i dwukrotnie zawieszała proces by dać sobie czas do namysłu nad tą sprawą. Na początku środowej rozprawy sędzia dopytała pełnomocników stron czy są powodowie skłonni do ugody. Mec. Skrobich przyznał, że do dzisiaj nie ma takiego sygnału a mec. Zatorski powiedział o dwóch zainteresowanych osobach.
Reprezentacja mieszkańców udała się na ostatnią rozprawę w tych środowych procesach sądu rejonowego i jednocześnie na ogłoszenie wyroków.
Z ich relacji wynika, że wszyscy: zarówno pełnomocnik mieszkańców, jak i TBSu oraz sami mieszkańcy spodziewali się innego wyroku i w widoczny sposób sentencja wyroku zaskoczyła obecnych na Sali rozpraw. Marcin Zatorski jeszcze przed rozprawą w rozmowie na sądowym korytarzu sugerował mieszkańcom możliwą przegraną i rozważenie nieskładania już apelacji po przegranej, bo po poniedziałkowej porażce w sądzie okręgowym zwątpił w powodzenie naszych spraw.
Chcemy szczególną uwagę zwrócić na dwie rzeczy:
a) ustnie wyrażone przez sędzię motywy wyroku, czyli dlaczego sąd przyznał rację mieszkańcom
b) argumentację prawnika TBS przekazywaną w sądzie wraz z naszym, Obywatela TBS, prostowaniem faktów
Sędzia Paulina Warzel-Mikowska uznała wagę czterech rzeczy:
1. prawa mieszkańców do szczegółowej kalkulacji czynszu i precyzyjnego opartego na finansowych faktach uzasadnienia, dlaczego spółka TBS musi zrobić podwyżkę.
2. Konieczność odnoszenia zasad dotyczących podwyższania czynszu do ustawy o prawach lokatorskich wobec braku stosownych precyzyjnych zapisów w ustawie o TBS. „Nie można przyjąć takiego poglądu, że jak (ustawodawca) nie napisał - to obywatelowi nie przysługuje nic.” „W ustawie o TBS jest takie ogólne odesłanie: jak czegoś nie ma w ustawie o TBS – to zaglądamy do ustawy o ochronie praw lokatorów.”
3. konieczność rozliczania czynszów w rozbiciu na dane nieruchomości / inwestycje zamiast, jak robi to TBS Wrocław, według zasady „wspólnego worka czynszowego”,
4. limit górnej wysokości czynszu zawarty w ustawie o TBS (tzw. 4 czy 5% stawki odtworzeniowej) nie może być jedynym wyznacznikiem wysokości czynszu. „W ocenie sądu, to nie jest tak, że do pewnego poziomu strona może robić wszystko i nie musi się z niczego opowiadać”.
Już wcześniej sądy w tych wrocławskich sprawach zwracały uwagę na konieczność kalkulowania czynszów nie ogólnikowo a precyzyjnie. Przypomnijmy:
Sędzia Paulina Warzel-Mikowska w dniu 3 lipca 2024r. w ustnym uzasadnieniu wyroku mówiła:
„W ocenie sądu kalkulacja zawsze musi być zrobiona wobec tych składników czynszu wymienionych w ustawie o TBS. I to nie może być ograniczone tylko do ogólnego wymienienia, że wzięliśmy pod uwagę te składniki, które w ustawie są, nie precyzujemy tego, nie odnosimy tego do konkretnych nieruchomości, wszystkich wrzucamy do jednego worka. Nie wskazujemy konkretnych kosztów, która nieruchomość, dlaczego podnoszę czynsz. Czy jakieś remonty były czy eksploatacje. W ocenie sądu, przedstawiając kalkulację strona pozwana miała taki obowiązek kalkulować składniki czynszu. Jak zobowiązania TBS wzrosły, w stosunku – bardzo precyzyjnie – do konkretnych nieruchomości.” „Na stronie pozwanej, która dokonuje podwyżek, leży ciężar udowodnienia okoliczności decydujących o tej podwyżce. Ten proces pokazał, że to jest racjonalne by tak robić. Bo jeśli byłaby zrobiona ta kalkulacja, jeśli wszystko byłoby nie tak ogólnie – a po tym piśmie to nic właściwie nie wiadomo, dlaczego TBS podwyższył, z sobie tylko znanych przyczyn.”
„ Jakby lokatorów nie potraktować tak… nie zignorować ich – to być może tych procesów by po prostu nie było.”
„I kalkulacja w ocenie sądu była bardzo ogólnikowa. Spełniała warunki formalne, natomiast ze względu na swój stopień ogólności nie była wystarczająca, żeby uzasadnić podwyżkę.”
„Jakby strona pozwana zrobiła swoją robotę dobrze – to sąd by powiedział: no dostaliście wszystko wyliczone, to się da sprawdzić, i jest to zasadne. W ocenie sądu tego strona pozwana nie wypełniła.”
Do mieszkańców: „zostaliście tak potraktowani – słabo wam wyjaśniono, uzasadniono tę podwyżkę, że chcieliście się dowiedzieć dlaczego.”
Do TBSu: „Oczywiście TBS może podnosić czynsze – tylko róbcie to dobrze! Róbcie tak, żeby nie można się było przyczepić. Z tymi reżimami prawa o ochronie praw lokatorów.”
Przejdźmy do tego, jak broni TBSu na sali sądowej ich pełnomocnik, mecenas Arkadiusz Skrobich, ponieważ jest to porażająca dezinformacja i czujemy się w obowiązku skonfrontować ją z faktami. Poza tym, w tej argumentacji jest sporo o nas, mieszkańcach i o tym, co na nas źle działa (a w domyśle o tym, jak przydałoby nas się inaczej traktować).
Prawnik TBSu:
Ustawa wbrew temu, co twierdzimy pozwala osiągać zysk, nie może on być dalej transferowany, ale sam zysk może być osiągnięty i to wynika wprost z ustawy.
Obywatel TBS o faktach:
Ustawa mówi o tym, że wspólnicy nie mogą wypłacać sobie zysku a jeśli jest muszą go przeznaczać na cele określone w ustawie o TBS. Te cele to zapewnienie mieszkania najemcom. W ustawie określone są 3 składniki czynszu: eksploatacja, remontowe i kredyt. Nie dodano czwartego: zysk dla spółki TBS. Niestety, brak literalnie zapisu o zakazie robienia zysków na czynszach. Ale z wylistowania w ustawie 3 składników czynszu należy wnosić, że to właśnie ustawodawca miał na myśli. Wielokrotnie w oficjalnych pismach MRiT i BGK również używa sformułowania „non-profit” w odniesieniu do TBS/SIM.
W uzasadnieniach wyroków sądów okręgowych, drugiej inastnacji, znajdujemy taką tezę:
„Specyfika jednak zakresu prowadzonej działalności nakazuje zdaniem Sądu na przyjęcia interpretacji, że źródłem tego zysku nie mogą być eksploatowane przez SIM lokale mieszkalne – w tym bowiem zakresie obowiązywać powinna zasada ekonomicznej kalkulacji wysokości czynszów najmu za lokale mieszkalne, taka jest bowiem idea budownictwa społecznego.”
Prawnik TBSu:
Dochody TBSu nie muszą być przeznaczone na obniżenie czynszu. Żaden przepis wg niego tak nie stanowi. Zyski wynikają z przesunięć księgowych na kontach. Ale nawet gdyby tak było, że TBS ma oszczędności, to nie musi ich przeznaczać na obniżenie czynszów.
Obywatel TBS o faktach:
Znów z prawomocnych wyroków apelacyjnych: „wbrew obowiązkowi płynącemu z treści art. 28 ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa z dnia 26 października 1995 r. (Dz.U. Nr 133, poz. 654 ze zm.), strona pozwana odnosiła się wyłącznie do sumy czynszów najmów lokali mieszkalnych, zupełnie pomijając wpływy z czynszów najmu lokali użytkowych, które, co bezsporne, także są przez nią eksploatowane i nie podjęła na żadnym etapie postępowania próby dowiedzenia, czy chociażby przedstawienia za pomocą działań arytmetycznych, że stawka czynszu najmu lokali mieszkalnych skalkulowania jest w taki sposób, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową.”
To jest bardzo ważna konstatacja Sądu – dochody z komercyjnej działalności TBSu powinny być ujęte w kalkulowaniu czynszów dla lokali mieszkalnych! Czyli de facto powinny obniżać czynsze mieszkańcom. Przypomnijmy, spółki non-profit…
Czy ustawodawca w 1995 roku chciał wspomóc preferencyjnymi kredytami z państwowego banku rozwój biznesu? Czy może celem jest stworzenie możliwości mieszkania dla obywateli?
Prawnik TBSu:
TBS ma dać lokale ludziom średniozarabiającym, ale też ma się rozwijać. Z tego zysku TBS musi kupić grunty i budować dalej.
Obywatel TBS o faktach:
TBS nie kupuje gruntów, otrzymuje je od gminy Wrocław jako aport do swojej spółki. Jako mieszkańcy Wrocławia też jesteśmy po części właścicielami tych gruntów.
Grunty muszą kupić spółdzielnie mieszkaniowe, które budują mieszkania dla tej samej grupy społecznej, z tego samego programu kredytowego i oferują mieszkańcom uprawnienia, jakich mieszkańcy TBS nie mają.
TBSy mają się rozwijać? Po pierwsze tylko niektóre budują dalej i żaden przepis nie zobowiązał spółek TBS do konieczności budowania. Ani nawet państwo nie bada czy budują. I najważniejsze: TBSy nie budują i nie muszą budować z zysku robionego na czynszach. Ponieważ montaż finansowy nowobudowanych bloków to: partycypacja nowych mieszkańców, kredyt BGK spłacany potem przez nowych mieszkańców, a od kilku lat również możliwe granty państwowe pomniejszające koszty budowy. To samograj, który działa od pierwszych lat systemu TBS.
Prawnik TBSu:
Wrocław potrzebuje nowych lokali, „ludzie chcieliby mieszkać w takich lokalach jak państwo”. Średnio na lokal w TBSie przypada 17 chętnych. Rekordowo w zeszłym roku 65ciu! Jeżeli to jest taka straszna stawka to dlaczego 65 osób chce mieszkań w TBSie?
Obywatel TBS o faktach:
Nie jesteśmy w stanie zweryfikować obecnie liczby chętnych na lokale we wrocławskim TBSie. Ale widzieliśmy jak długo (ok. 1,5 roku) TBS starał się zasiedlić nową inwestycję 200 mieszkań w systemie TBS na osiedlu Leśnica IX. I ile kosztownych zabiegów czyniła spółka w tym celu: reklamy w MPK, artykuły sponsorowane, wciąż ponawiane nabory. Po co wydawać pieniądze i tracić tyle sił, jeśli czeka tak długa kolejka chętnych? Czy to marnotrawienie pieniędzy mieszkańców czy po prostu kłamstwo?
Prawnik TBSu:
Czynsz zgodnie z ustawą ma się mieścić w widełkach. Taka zagadka logiczna: a gdyby nagle był konieczny remont dachu – to skąd TBS ma wziąć pieniądze, miliony, na remont tego dachu. Podwyższać czynsze, wypowiedzenie trwa 3 miesiące, zbierać, czekać aż ludzie to zaskarżą. TBS potrzebuje tych pieniędzy. Spółka potrzebuje mieć pieniądze na rzeczy nagłe.
Obywatel TBS o faktach:
Przypomnijmy, że ustawa obliguje TBSy by pobierać w ramach składników czynszu również opłaty na możliwe remonty. To jest wprost zapisane. Jak rozumieć ten argument mecenasa: czy TBS nie pobiera opłat na remonty?
Prawnik TBSu:
Obywatele we Wrocławiu wynajmują mieszkania prywatnie za 61 zł/m2. To jeden z największych TBSów w Polsce i czynsz w nich jest 1/3 czynszu rynkowego.
Obywatel TBS o faktach:
Czynsz we wrocławskim TBSie jest dwukrotnie wyższy niż we wrocławskich spółdzielniach mieszkaniowych. I oczywiście niższy niż na rynku najmu prywatnego, tyle że najemcy prywatni nie muszą wpłacać 30% wartości mieszkania przed zasiedleniem mieszkania. Otrzymują je też najczęściej wyposażone i umeblowane, a co kilka lat właściciele odświeżają je i remontują. TBS Wrocław od początku swego istnienia nie przeprowadził remontów mieszkań ani nie wprowadził bonifikat w czynszu przeznaczonych na samodzielne odświeżenie lokali przez mieszkańców.
Prawnik TBSu:
Przedłożyliśmy opinię prywatną biegłych rewidentów, którzy ocenili, że metodologia opracowania kalkulacji tego czynszu jest prawidłowa. Wydaje nam się, że to jest wystarczający dowód by to orzeczenie wydać.
Obywatel TBS o faktach:
Ze znanych nam wyroków sądowych żaden nie uwzględnił prywatnej opinii rewidentów, zamówionej przez TBS Wrocław. Szkoda tylko, że za nią również zapłaciliśmy, my mieszkańcy.
Prawnik TBSu:
Sąd nie może badać w tej procedurze uchwał wspólników spółki. Sąd też nie może badać gospodarności wydatkowania środków w spółce.
Obywatel TBS o faktach:
Do tego odnieść musieliby się prawnicy. My tylko żałujemy, jeśli to prawda. Po to szliśmy do sądu by ktoś sprawdził tę tajemniczą spółkę i ocenił zasadność jej działań. Bo tak patologicznie skonstruowano system TBS, że prawidłowości jego działania nie bada nikt, poza radami nadzorczymi pozostającymi w gestii gminnych polityków lub prywatnych właścicieli spółek. Nie ma żadnego organu państwowej ani społecznej kontroli.
Prawnik TBSu:
„2 tygodnie temu ogłosiliśmy że możemy zawierać ugody, zgłosiło się do nas 17 osób, ugodę zawarliśmy jedną. Ludzie nie chcą ugód dlatego, że nie ma żadnej sankcji – złożyli pozew, ponieśli koszty a wszystkie sądy ich zwalniają z kosztów procesu, mogą tylko wygrać. Nie poniosą żadnych innych dolegliwości z tego tytułu, żadnych kosztów finansowych, to im dłużej się ten proces toczy to jest korzystniejsze, bo nie płacą tego podwyższonego czynszu, odsetek im nie naliczamy, bo mają zabezpieczone ustawą to, wobec tego tak naprawdę kontynuowanie tego procesu jest jakiś sposób wygraną, po 2 latach 500 zł to inne 500 zł niż dwa lata temu.”
Obywatel TBS o faktach:
Sankcje, dolegliwości – te słowa pokazują bardzo trafnie na czym polega podejście zarządzających TBS Wrocław do mieszkańców. Nam należy „przywalić”, przestraszyć, spowodować szkody – byśmy spokornieli i dostosowali się do tego, co nasz pan pańszczyźniany, TBS Wrocław, oczekuje.
Logika partnerska nie wchodzi w grę.
Panie mecenasie – ludzie nie zawierają tych ugód z kilku powodów. A najważniejszy jest taki, że są one bardzo nieatrakcyjne dla mieszkańców! Rozmawialiśmy z wieloma osobami o ugodach. Wszyscy rozważali – ale po ich przeczytaniu stwierdzili, że z nas kpicie (mowa o ugodach dla klientów kancelarii Zatorscy).
Inny z powodów to rozczarowanie – bo liczyliśmy na swoisty audyt tej spółki i po to wiele osób szło do sądu. I jeszcze – potrzebujemy tych wyroków, bo liczymy, że sądy pokażą wam jak należy działać. I sądy pokazują i nam i wam ważne rzeczy do zmiany. Tylko z nich skorzystajcie.
I jeszcze – ugoda nie powinna być zawierana pod batem, ugoda to wzajemny kompromis a nie upokorzenie przeciwnika.
Prawnik TBSu:
TBS Wrocław to jedyny TBS w Polsce, który skorzystał z wakacji kredytowych i jednocześnie obniżył czynsze mieszkańcom.
Obywatel TBS o faktach:
Nie jest to prawdą. Na pewno przynajmniej jeszcze jeden TBS w Polsce obniżył czynsze dzięki wakacjom kredytowym: TBS Marki. Pisaliśmy o tym, więc nie jest to wiedza tajemna. A przecież mecenas Skrobich nas czyta, bo nie raz komentuje.
Prawnik TBSu:
Gmina i finansowanie – naprawdę ciekawa rzecz. Ciekawe, jakby zareagowali podatnicy, gdyby dowiedzieli się, że dofinansowują czynsze ludziom, którzy niekoniecznie są biednymi. Pewnie miasto byłoby atakowane, że dofinansowuje czynsze mieszkańcom.
Obywatel TBS o faktach:
To coś nowego w argumentacji. Adwokat TBSu nie dodał jednak, jakie to są dofinansowania obywateli do naszych czynszów. A chętnie byśmy usłyszeli.
W przypadku wrocławskiego TBS to jego mieszkańcy dofinansowują gminne cele. Była już awantura o remont ulicy Dolnobrzeskiej, gdzie TBS potwierdził radnym osiedlowym, że jest jej inwestorem (droga gminna, nie wewnętrzna). O tym, kto ostatecznie sfinansował remont i będzie finansował dalszy jego etap tak naprawdę nie wiemy, bo… ta słynna jawność. Temat zakopano głęboko pod dywan.
Mamy informację, że TBS został też inwestorem budowy świetlicy dla szkoły podstawowej w Leśnicy. Przez 4 lata finansowaliśmy koszykarską drużynę Śląska Wrocław.
Mamy też spory nieustający gest w opłacaniu etatów i zleceń dla wrocławskich polityków. Ten bardzo ciekawy temat należałoby zbadać i ujawnić – co jeszcze finansowaliśmy dla mieszkańców gminy i jakie są dalsze plany w tym zakresie. I eksmitować polityków z etatów i zleceń w TBSie.
Domyślamy się też, że my, mieszkańcy na warunkach ustawy o TBS, dokładamy się do mieszkań dla mieszkańców komunalnych włączonych w nasze osiedla i pod zarządem spółki.
Ogólnie zasługujemy na tytuł „Sponsor Wrocławia”.
A podatnicy? Od kilku lat w ramach programu „Mieszkania na Start” polscy podatnicy dokładają się do opłat czynszowych w tych najnowszych inwestycjach TBS/SIM. To program państwowy, nie gminny.
To również oceniamy krytycznie – bo to zachęca spółki TBS do przysłowiowego „dojenia” – zarówno tych najemców, jak i podatników. Ustawiane są na start wysokie opłaty czynszowe – jak na osiedlu Leśnica IX (ok. 27zł/m2) – po to by TBS mógł zarobić. Jest to dokładnie to, z czym nie zgadzamy się i o co walczymy w sądach. Niech TBSy nie robią zysku na czynszu i nie zubożają: i mieszkańców, i podatników. We Wrocławiu jedynie mieszkańcy Leśnica IX mają te dopłaty. Niech czynsz będzie realnym pokryciem koniecznych kosztów. I nie będą konieczne dopłaty podatników.
A mieszkańcom Wrocławia chcemy jeszcze raz powiedzieć: nic do nas nie dopłacacie.
